【正文】 、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報及大聲喧嘩； 接聽電話必須有禮貌，言語清晰、音調(diào)適度、優(yōu)雅；不得在工作時間內(nèi)長時間接打私人電話，私人電話通話時間每次不得超過3分鐘，嚴禁在接待顧客時接聽私人電話；1 招租人員必須認真填寫《客戶來訪登記表》和《每周租賃工作總結(jié)》，必須如實反映情況，不得弄虛作假，敷衍了事；1 招租現(xiàn)場前、后臺除擺放招租資料外，不準擺放其他雜物，應保持前臺整潔；招租人員不得坐在客人座席上；所有閑雜人員均不得停留在銷售現(xiàn)場；1 必須保持模型、展板、銷控圖、招租資料與招租階段相吻合，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時更正。財務部收到《征詢表》確認后，在狀態(tài)、用途、認租/購時間、保留最后日期相應填寫。 對于首次租金，應為起租日期至當月30或31日，例：于15日開始交租，則收取半個月租金。 管理中心接到第二封催租信須按要求日期停止水電供應。 上列付款計算如有錯誤，甲乙雙方同意在《商品房買賣合同》中更正。4. 乙方違反本條約定、甲方解除本認購書時，如甲乙雙方已簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方的原因造成買賣合同不能履行，乙方應在接到甲方通知之日起三天內(nèi)到甲方指定地點簽署《退房申請書》，否則，乙方已向甲方繳交的全部款項將作為向甲方支付的違約金，并承擔由此而引起的一切責任。十一、本認購書一式六份，甲方四份，乙方一份，律師所一份，經(jīng)甲方加蓋銷售專用章、經(jīng)辦人簽字及乙方簽字齊備后生效。2. 乙方未按約定的時間、地點辦理任何相關按揭手續(xù)，每逾期一天，甲方有權(quán)以按揭貸款額的千分之一向乙方計收違約金；逾期超過十天，甲方有權(quán)解除本認購書，并選擇不予退還定金或要求乙方支付實際已付房款總額的20%作為違約金，且甲方有權(quán)不退還乙方已交的其他款項，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。三、乙方須承擔的綜合費用，由甲方代為收取：總房價的2%（交樓時繳交3000元，以后每月1元/平方米計收）；：總房價的 %，即RMB/HKD ；3.《商品房買賣合同》印花稅：總房價的 %，即RMB/HKD ；：總房價的 %，即RMB/HKD ；、房產(chǎn)、土地登記費、工本費：RMB/HKD ；：管道煤氣安裝費：RMB/HKD ； 純凈水系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD ；有線電視安裝費：RMB/HKD ； 智能化系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD ；可視對講系統(tǒng)安裝費：RMB/HKD ； ； 上述2~6項費用合計：RMB/HKD （最終標準按政府規(guī)定）。 由各項目主管負責送達催租信，第一封可以書面簽收，第二封及終止通知須書面簽收且張貼于該鋪外墻及拍照取證。 委托康景收款的，應由項目公司開出發(fā)票供康景財務使用，并出正式發(fā)出委托收款公函，并發(fā)至各租戶。用途 填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細情況。女招租人員化淡妝，但切忌濃妝艷抹，不許紋眉，不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，總體要使人感到自然、美麗、精神好； 口腔必須保證清新，不應有異味。新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。 經(jīng)營部對租戶的燈箱廣告、櫥窗設計予以審批和監(jiān)管。第一步 項目公司→康景一、工作流程 二、工作指引 施工、驗收、辦理綜合驗收均參照住宅做法。第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪租賃期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競價中得不到承租權(quán)的，予以辦理退租。已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內(nèi)不收鋪的，予以沒收押金。第六節(jié) 競價程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競價，針對續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會低于公司核定的投資回報率的出租，須公開競價明確承租方及租賃條件。第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競價，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權(quán)，即續(xù)約；反之則出價最高者承租，即再出租。二、租賃合同填寫要求：合同文本適用于確立房地產(chǎn)租賃關系。D. 財務開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據(jù)。滿分標準為100分。月→實際單月租金100元/㎡② 評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設該案例為3500元/㎡b、計算公司要求凈回報率：100元/㎡投資成本（2） 計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率 = 首年月租單價（總租期月數(shù)－免租期）247。項目主管須于當日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》、認租書、認租金收據(jù)（復印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。第二節(jié) 審定裝修標準裝修標準：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標準，裝修標準必須經(jīng)報批，通過后方可頒布執(zhí)行。第四節(jié) 預算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部在預算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預算調(diào)整方案（一般指年度預算方案），或有關單位（如：審計室、財務部、 營銷中心等）在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議；評審小組對預算調(diào)整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財務部及營銷中心經(jīng)營部應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：《預算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度；每月26日費用經(jīng)營部將本月《預算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的《預算執(zhí)行情況登記表》報公司領導； 每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計室對預算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月《預算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。二、評審評審程序評審工作指引（1） 參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。購物贈禮折扣促銷活動媒體廣告及軟性文章ｂ、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義：（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的《房地產(chǎn)測量方法》以及公司的有關規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分攤面積和實用率）。對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。一、工作流程二、工作指引①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內(nèi)已含有的基準價上浮的4%、國際品牌基準價下浮20%和國內(nèi)知名品牌基準價下浮10%的實際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內(nèi)已含有的基準價上浮3%，300㎡～1000㎡基準價下浮5%和1000㎡以上基準價下浮10%實際未用的部分。②對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。1000㎡以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年；（2）除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下：①承租期：（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價應在基準價上上浮10%，以應付大面積承租租金下浮及促銷措施。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。工作流程工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細調(diào)查。 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠遠小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認購折扣、領導特批折扣、等。（8） 租賃條件建議。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經(jīng)營方案。 論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》附件5 《經(jīng)營計劃財務評估分析編制說明》附件6 《項目經(jīng)營計劃財務評估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》附件8 《項目經(jīng)營計劃成本明細表》附件9 《項目各期資金回籠預測表》附件10 《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項）工程進度計劃表》附件14 《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》附件15 《項目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》附件17 《項目網(wǎng)絡計劃圖》附件18 《住宅項目網(wǎng)絡計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關文件一致。（8） 與商戶有關工程條件的談判。（4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握項目的發(fā)展目標第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導該項工作的進行。專項市場調(diào)研及對手分析租賃與銷售分配物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。租金、推廣費、管理費等收取。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。（7） 負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。 三、崗位職責及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關規(guī)定基本一致。在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標相應調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。（7） 裝修及設備標準建議。 基準價格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2） 為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪?；鶞蕛r：是指與總平均租金回報率相對應的該項目的平均租金水平，應計算至各樓層。三、確立租金價格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。216。④當項目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。工作指引（1）在申報項目租賃經(jīng)營方案時與定價一起擬列在方案內(nèi)，詳見《制定和申報租賃經(jīng)營方案》。一般1000㎡以下給予最多三個月；（3）廣告招牌位置：①每個商鋪應給予一個免費的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期，應視項目實際情況作出安排。第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調(diào)整：根據(jù)市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r作一些階段性調(diào)整，以促進商家在淡季