【正文】 第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第一節(jié) 預(yù)算編制及評(píng)審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評(píng)審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程一、編制工作指引（1） 董事局下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo)，項(xiàng)目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費(fèi)用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費(fèi)用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。二、評(píng)審評(píng)審程序評(píng)審工作指引（1） 參與初審的部門對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施。年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并報(bào)地區(qū)公司銷售副總審批；銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計(jì)室、財(cái)務(wù)部、 營銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財(cái)務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；每月26日費(fèi)用經(jīng)營部將本月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)地區(qū)公司財(cái)務(wù)復(fù)核，每月30日財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)； 每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計(jì)室對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計(jì)作用，財(cái)務(wù)部必須于每月1日前將上月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)審計(jì)室。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時(shí)所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場(chǎng)施工的書面文本。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報(bào)批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價(jià)格、功能定位，在這個(gè)前提下與客戶洽談。項(xiàng)目主管須于當(dāng)日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表》、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對(duì)比時(shí)，綜合得分高者得。投資成本（2） 計(jì)算租戶租賃條件的實(shí)體凈回報(bào)率凈回報(bào)率 = 首年月租單價(jià)（總租期月數(shù)－免租期）247。b、實(shí)際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，則應(yīng)在上述投資成本基礎(chǔ)上加減提高或降低的部分，從而得出實(shí)際投資成本。② 評(píng)估步驟：a、測(cè)算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/㎡b、計(jì)算公司要求凈回報(bào)率：100元/㎡月12個(gè)月247。月→實(shí)際單月租金100元/㎡經(jīng)營行為紀(jì)錄來源有：（1） 曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑?duì)客戶的評(píng)估較為容易，且以價(jià)高者得原則為主，因此在客戶到價(jià)后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。D. 財(cái)務(wù)開押金單時(shí)，須依合同注明鋪號(hào)、承租方姓名、開押金收據(jù)。一、條款應(yīng)包括以下內(nèi)容：租賃標(biāo)的物的地址。二、租賃合同填寫要求：合同文本適用于確立房地產(chǎn)租賃關(guān)系。合同的訂立人(出租人、承租人)必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競(jìng)價(jià)，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權(quán)，即續(xù)約；反之則出價(jià)最高者承租，即再出租。如續(xù)約的須補(bǔ)齊因租金上升產(chǎn)生押金差額后，方可發(fā)出收鋪通知。第六節(jié) 競(jìng)價(jià)程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競(jìng)價(jià)，針對(duì)續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會(huì)低于公司核定的投資回報(bào)率的出租，須公開競(jìng)價(jià)明確承租方及租賃條件。經(jīng)營部負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)客戶送達(dá)競(jìng)價(jià)公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內(nèi)不收鋪的，予以沒收押金。警告通知須送達(dá)承租方，第二、三種情況須在該鋪門面張貼通知并拍照取證。第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪?zhàn)赓U期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競(jìng)價(jià)中得不到承租權(quán)的，予以辦理退租。項(xiàng)目主管、管理中心、租戶三方在驗(yàn)收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。第一步 項(xiàng)目公司→康景一、工作流程 二、工作指引 施工、驗(yàn)收、辦理綜合驗(yàn)收均參照住宅做法。第二步 康景→租戶一、工作流程二、工作指引 財(cái)務(wù)須審核商鋪出租意見表、合同、收鋪通知無誤，收取押金和上期后方能在收鋪通知上蓋章。 經(jīng)營部對(duì)租戶的燈箱廣告、櫥窗設(shè)計(jì)予以審批和監(jiān)管。一定由項(xiàng)目公司發(fā)函，通知經(jīng)營部帶租出售的鋪號(hào)及交接日期，該交接日期即為經(jīng)營部辦理原租賃合同終止之日。新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。不準(zhǔn)遲到、早退，上下班須打卡，外派駐招租處人員須用現(xiàn)場(chǎng)直線電話向考勤員報(bào)到。女招租人員化淡妝，但切忌濃妝艷抹，不許紋眉，不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，總體要使人感到自然、美麗、精神好； 口腔必須保證清新，不應(yīng)有異味。（三） 財(cái)務(wù)人員在日常工作中，除應(yīng)遵守公司制度及財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定外，還必須做好如下幾項(xiàng)工作： 上班時(shí)間必須穿著工衣，衣著必須整潔、端裝； 顧客來前交款或咨詢有關(guān)問題必須熱情、主動(dòng)； 開票據(jù)、收鋪通知前，必須仔細(xì)核對(duì)，對(duì)不符合有關(guān)規(guī)定，不予蓋章； 每天下班必須與經(jīng)營部同步，節(jié)假日必須做好輪崗工作； 客戶繳交的款項(xiàng)必須當(dāng)天存入銀行，因特殊情況無法存入銀行的，必須向項(xiàng)目公司匯報(bào)有關(guān)情況；（四） 禮賓司 禮賓司必須站立在售樓部正門內(nèi)側(cè)，按規(guī)定姿勢(shì)站立； 當(dāng)顧客進(jìn)入或離開招租處時(shí)，必須協(xié)助顧客打開大門； 上班時(shí)間必須統(tǒng)一著裝，不得閑坐在其他座位上； 待客必須文明、禮貌，不得有粗魯?shù)难孕信e止； 突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，必須及時(shí)協(xié)助有關(guān)人員處理；二、監(jiān)督措施 經(jīng)營部每周不定期安排人員到各招租現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并按要求填寫《招租現(xiàn)場(chǎng)抽查表》（附后）； 經(jīng)營部安排專人收集、統(tǒng)計(jì)抽查結(jié)果，對(duì)于違紀(jì)律次數(shù)較多的租賃網(wǎng)點(diǎn)，在每周招租周報(bào)中通報(bào)； 連續(xù)兩周被通報(bào)的租賃網(wǎng)點(diǎn)，在通報(bào)租賃網(wǎng)點(diǎn)的同時(shí)，還須通報(bào)項(xiàng)目主管名單； 《招租現(xiàn)場(chǎng)抽查表》（轉(zhuǎn)下頁）81 / 81第八章 商業(yè)物業(yè)租售臺(tái)帳建立及租售控制程序第一節(jié) 租售臺(tái)帳對(duì)地區(qū)公司的商用物業(yè)建立臺(tái)帳及出入庫制度，做到總量清晰、動(dòng)態(tài)調(diào)整及時(shí)準(zhǔn)確。用途 填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細(xì)情況。自用、交政府、其它用途的可靈活處理。 委托康景收款的，應(yīng)由項(xiàng)目公司開出發(fā)票供康景財(cái)務(wù)使用，并出正式發(fā)出委托收款公函，并發(fā)至各租戶。30月租金=首次租金] 第二次租金至倒數(shù)第二次租金則以每個(gè)自然月為界限，即每月1至30或31日； 最后一次租金為最后一個(gè)月1日至合同終止日期。 由各項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)送達(dá)催租信，第一封可以書面簽收，第二封及終止通知須書面簽收且張貼于該鋪外墻及拍照取證。 對(duì)于第二次停止水電供應(yīng)的欠租戶，須在30日前補(bǔ)交租金及在經(jīng)營部交納合同規(guī)定的滯納金后，由經(jīng)營部書面通知恢復(fù)供水、供電。三、乙方須承擔(dān)的綜合費(fèi)用，由甲方代為收?。嚎偡?jī)r(jià)的2%（交樓時(shí)繳交3000元，以后每月1元/平方米計(jì)收）；：總房?jī)r(jià)的 %，即RMB/HKD ；3.《商品房買賣合同》印花稅：總房?jī)r(jià)的 %，即RMB/HKD ；：總房?jī)r(jià)的 %，即RMB/HKD ；、房產(chǎn)、土地登記費(fèi)、工本費(fèi)：RMB/HKD ；：管道煤氣安裝費(fèi)：RMB/HKD ； 純凈水系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ；有線電視安裝費(fèi)：RMB/HKD ； 智能化系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ；可視對(duì)講系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ； ； 上述2~6項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)：RMB/HKD （最終標(biāo)準(zhǔn)按政府規(guī)定）。2. 乙方應(yīng)依時(shí)付清第四條第2項(xiàng)約定的款項(xiàng)，否則甲方有權(quán)單方面取消本認(rèn)購書，定金不予退還，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。2. 乙方未按約定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理任何相關(guān)按揭手續(xù)，每逾期一天，甲方有權(quán)以按揭貸款額的千分之一向乙方計(jì)收違約金；逾期超過十天，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購書，并選擇不予退還定金或要求乙方支付實(shí)際已付房款總額的20%作為違約金，且甲方有權(quán)不退還乙方已交的其他款項(xiàng)，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。八、該房地產(chǎn)于 年 月 日前交付乙方使用，但乙方須在交付使用前簽署《商品房買賣合同》并履行合同條款。十一、本認(rèn)購書一式六份，甲方四份，乙方一份，律師所一份，經(jīng)甲方加蓋銷售專用章、經(jīng)辦人簽字及乙方簽字齊備后生效。（該約定只適用于商鋪）。4. 乙方違反本條約定、甲方解除本認(rèn)購書時(shí)，如甲乙雙方已簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方的原因造成買賣合同不能履行，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起三天內(nèi)到甲方指定地點(diǎn)簽署《退房申請(qǐng)書》，否則，乙方已向甲方繳交的全部款項(xiàng)將作為向甲方支付的違約金，并承擔(dān)由此而引起的一切責(zé)任。在雙方簽署《商品房買賣合同》之前，如乙方?jīng)Q定不購買該房地產(chǎn)，則乙方已付的定金及房款甲方不予退還。 上列付款計(jì)算如有錯(cuò)誤，甲乙雙方同意在《商品房買賣合同》中更正。合生 樓盤商用物業(yè)認(rèn)購書編號(hào)： 認(rèn)購日期： 年 月 日發(fā)展商（甲方）： 認(rèn)購方（乙方）： 身份證號(hào)碼/護(hù)照/公司注冊(cè)編碼： 國籍： 聯(lián)系地址： 郵編： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系人： 第一聯(lián)：營銷中心甲乙雙方就乙方向甲方認(rèn)購商鋪/寫字樓，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成以下協(xié)議：一、單元情況 第一聯(lián)：營銷中心乙方向甲方認(rèn)購 樓盤 號(hào)商鋪/寫字樓（以下簡(jiǎn)稱“該物業(yè)”），建筑面積 平方米，套內(nèi)建筑面積 平方米，公攤面積 平方米（最終以產(chǎn)權(quán)登記部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。 管理中心接到第二封催租信須按要求日期停止水電供應(yīng)。30月租金=最后一次租金） 一定要在每月10日、20日將交款情況由康景財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽名書面通知經(jīng)營部； 受托管理中心每月1日起應(yīng)主動(dòng)向租戶催收。 對(duì)于首次租金，應(yīng)為起租日期至當(dāng)月30或31日