【正文】 ，例：于15日開始交租，則收取半個(gè)月租金。單位負(fù)責(zé)人： 年 月 日============================================================商業(yè)物業(yè)狀況確認(rèn)書以下由地區(qū)財(cái)務(wù)部填寫 小區(qū) 號鋪，于 年 月 日，狀態(tài)為 （已用/未用）如未用可以由 單位，認(rèn)租/認(rèn)購，請于本日內(nèi)傳真回收訂收據(jù)，收到收據(jù)后，本確認(rèn)書的有效期為：認(rèn)購60天，認(rèn)租30天，即保留到： 年 月 日，請盡快簽訂合同。財(cái)務(wù)部收到《征詢表》確認(rèn)后，在狀態(tài)、用途、認(rèn)租/購時(shí)間、保留最后日期相應(yīng)填寫。第二節(jié) 租售控制地區(qū)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)租售控制、出售/出租前須與財(cái)務(wù)征詢（見征詢表），待確認(rèn)后方可收訂。在前臺前就坐時(shí)，必須保證身體端正，不得歪斜，不得有其它懶散姿勢；起立及行走時(shí)，必須動作迅速，不得拖泥帶水； 在對客服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼等表情，應(yīng)熱情主動、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅；對不同類型的顧客（投資者、炒家、租戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達(dá)，應(yīng)適當(dāng)采取靈活有效的營銷策略，把重點(diǎn)放在租戶和投資者上；在介紹項(xiàng)目情況時(shí)，應(yīng)有針對性地介紹目前主推產(chǎn)品，突出其特色和優(yōu)勢，增強(qiáng)顧客營商信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問； 不準(zhǔn)在接待顧客過程中挑客、搶客； 不得在招租現(xiàn)場用餐、玩牌、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報(bào)及大聲喧嘩； 接聽電話必須有禮貌，言語清晰、音調(diào)適度、優(yōu)雅；不得在工作時(shí)間內(nèi)長時(shí)間接打私人電話，私人電話通話時(shí)間每次不得超過3分鐘，嚴(yán)禁在接待顧客時(shí)接聽私人電話；1 招租人員必須認(rèn)真填寫《客戶來訪登記表》和《每周租賃工作總結(jié)》，必須如實(shí)反映情況，不得弄虛作假，敷衍了事；1 招租現(xiàn)場前、后臺除擺放招租資料外，不準(zhǔn)擺放其他雜物，應(yīng)保持前臺整潔；招租人員不得坐在客人座席上；所有閑雜人員均不得停留在銷售現(xiàn)場；1 必須保持模型、展板、銷控圖、招租資料與招租階段相吻合，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時(shí)更正。工衣必須整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)好領(lǐng)帶，領(lǐng)花、衣袋中不應(yīng)有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮； 頭發(fā)必須經(jīng)常修剪。手續(xù)辦理當(dāng)月該商鋪產(chǎn)生的租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等必須由原租戶全部交清。為了對這些現(xiàn)象予以有效的監(jiān)管，合理的引導(dǎo)，在租賃條件不變的前提下，予以同意租期內(nèi)轉(zhuǎn)變承租方，并合理收取費(fèi)用。法律規(guī)定，買賣不破租賃，故買方要連同原租約一起接納。 管理中心必須在收鋪通知之日完成交鑰匙之前工作。 經(jīng)營部主要對商鋪的裝飾、裝修配套設(shè)施、間隔及編號進(jìn)行驗(yàn)收，管理中心負(fù)責(zé)全面驗(yàn)收。該制度同時(shí)適用于寫字樓。驗(yàn)收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費(fèi)用。警告和終止通知均須抄送管理中心。執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒收押金。經(jīng)營部組織營銷中心價(jià)格組、審核部、財(cái)務(wù)部、相關(guān)項(xiàng)目公司競價(jià)評議會。當(dāng)次競價(jià)日起90天內(nèi)，所有在下次競價(jià)目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當(dāng)次競價(jià)物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。續(xù)約不再給予免租期，再出租只能給出最長一個(gè)月免租裝修期。張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。三、租賃合同會簽程序詳見租賃合同簽約程序。合同條款的解釋權(quán)屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。租賃期內(nèi)相關(guān)各方關(guān)于租賃標(biāo)的物的權(quán)利及義務(wù)。F. 收鋪通知一式四份，經(jīng)營部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、客戶、管理中心各一份。B. 合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。如兩個(gè)商戶同時(shí)要求租用同一位置，則分高者得。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。3500元/㎡=%d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，則計(jì)算增減比例：（%－%）247。月（36個(gè)月－6個(gè)月）247。36個(gè)月=㎡月，3個(gè)月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡實(shí)際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實(shí)付凈回報(bào)率－公司要求凈回報(bào)率）247。（1） 公司要求的凈回報(bào)率：該鋪月租單價(jià)（要求總租期免租期）247。租售控表見第八章如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項(xiàng)目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。項(xiàng)目主管須依據(jù)商場/商鋪?zhàn)鈶糍Y格評估表進(jìn)行初評（評估要求見《商場/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評估表》使用說明）?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項(xiàng)）新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評審小組，評審小組必須及時(shí)組織會審，并在5個(gè)工作日完成初審工作，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。結(jié)算 結(jié)算是指方案實(shí)施后對相關(guān)費(fèi)用的支付。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。（3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項(xiàng)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。媒體廣告現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置展覽會② 主要方式有二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引項(xiàng)目前期：① 對大型的商業(yè)項(xiàng)目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認(rèn)同具有高商業(yè)價(jià)值，需要對地塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項(xiàng)目前期宣傳推廣。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。工作流程工作指引（1）項(xiàng)目公司收到設(shè)計(jì)單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。營銷中心一方面通知項(xiàng)目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計(jì)劃，如：出售商用物業(yè)時(shí)提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。擬定方案時(shí)，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價(jià)格后的租金回報(bào)率與公司要求的該項(xiàng)目租金回報(bào)率相比較。（5） 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金及一個(gè)月租金上期。④如果整棟物業(yè)是由一個(gè)商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶 ，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。首二年不遞增，第三年起逐年遞增。③ 遞增率：② 免租期：300㎡～1000㎡商鋪一般為五年；審批流程與《商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程》相同。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時(shí)進(jìn)行，所以應(yīng)對商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目為單位分別按公司要求全部定出租價(jià)和售價(jià)，從總體定價(jià)上把握定價(jià)是否達(dá)到公司要求。③如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程商鋪定價(jià)工作流程寫字樓定價(jià)工作程序工作指引（1）商鋪普通租戶的營銷價(jià)總體應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價(jià)格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價(jià)值大，所以實(shí)際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。（7）商業(yè)項(xiàng)目的第一份《租賃經(jīng)營方案》應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見《商業(yè)項(xiàng)目租賃經(jīng)營方案制定與審批》。（3）根據(jù)財(cái)務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報(bào)率及各樓層的基準(zhǔn)租價(jià)以及整個(gè)項(xiàng)目的總平均租金回報(bào)率。二、確定各商業(yè)項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)總平均租金回報(bào)率：是指整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報(bào)率。為最終歸結(jié)，計(jì)算總平均租金回報(bào)率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本。 面積系數(shù)一個(gè)商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。 營銷中心組織召開定價(jià)會議，討論價(jià)格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、價(jià)格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價(jià)組成員，財(cái)務(wù)部有關(guān)人員。 營銷中心收到推售計(jì)劃后，根據(jù)推售計(jì)劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價(jià)格試算表。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（2） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析。對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開專項(xiàng)租售規(guī)劃會議。其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。（6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。（2） 受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。策略定價(jià)項(xiàng)目功能規(guī)劃確定具體市場定位市場定位論證（2）前期策劃期項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個(gè)利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團(tuán)長期穩(wěn)定的發(fā)展。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華 項(xiàng)目可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目布局規(guī)劃階段租售計(jì)劃制定商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。項(xiàng)目公司（1） 負(fù)責(zé)對相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。（5） 根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（9） 對項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。（4） 根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程項(xiàng)目公司每間鋪定售價(jià)經(jīng)營部每間鋪定租價(jià)營銷中心審批營銷中心主持租售規(guī)劃會議確定租售比例劃定租售范圍