【正文】 九、該物業(yè)交付之日起，乙方須每月向甲方支付 元/㎡的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)，甲方將用于組織各類推廣活動(dòng)來(lái)吸引人流，促進(jìn)消費(fèi)，以提升物業(yè)價(jià)值。3. 乙方應(yīng)在付清第四條第2項(xiàng)約定的款項(xiàng)后三天內(nèi)前往廣州中誠(chéng)律師事務(wù)所（預(yù)約電話： ）繳交律師見(jiàn)證費(fèi)，同時(shí)簽署《商品房買賣合同》，否則，甲方有權(quán)單方面取消本認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向乙方收取該房地產(chǎn)總房?jī)r(jià)的20%作為違約金，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。 對(duì)于已停水、停電且遲于當(dāng)月30日仍不交租的予以終止合同。（終止日期247。小區(qū)租售控制表商鋪編號(hào)狀態(tài)用途認(rèn)租/購(gòu)時(shí)間保留最后日期成交日期經(jīng)辦人備注物業(yè)狀況征詢表地區(qū)公司財(cái)務(wù)部： 小區(qū) 號(hào)鋪，于 年 月 日有 客戶意向認(rèn)租/認(rèn)購(gòu)該物業(yè)，請(qǐng)就狀況予以明確 。一、工作流程已建成物業(yè)建立臺(tái)帳入庫(kù)出庫(kù)二、工作指引先進(jìn)行徹底的物業(yè)清查，建立臺(tái)帳，清楚現(xiàn)有物業(yè)總量及各種用途所占面積；在建立臺(tái)帳的基礎(chǔ)上，建立出入庫(kù)制度，由財(cái)務(wù)部匯總每月出一次資產(chǎn)清查表；在自查時(shí)由營(yíng)銷中心協(xié)調(diào)統(tǒng)一編號(hào)；對(duì)于自用物業(yè)的由項(xiàng)目公司提供圖紙，營(yíng)銷中心計(jì)算面積；對(duì)于無(wú)圖紙的，可以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察；于出售用途以國(guó)土房管局測(cè)繪面積為準(zhǔn)；自用、交政府及其它三種用途的須使用商用物業(yè)，應(yīng)選擇商業(yè)價(jià)值低的物業(yè)為原則，盡可能出租或出售。不準(zhǔn)無(wú)故曠工，如有外出，應(yīng)先向項(xiàng)目主管請(qǐng)假，然后登記“員工外出登記表”，遵守公司考勤制度； 上班時(shí)間必須穿著工衣。第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序部分租期內(nèi)經(jīng)營(yíng)困難的租戶，在租金的壓力下，很多在私底下轉(zhuǎn)租，從而產(chǎn)生了責(zé)任人不清、私下變更經(jīng)營(yíng)范圍、欠租等諸多問(wèn)題。 經(jīng)營(yíng)部現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管須將合同及收鋪通知一個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)管理中心，方便客戶收鋪。項(xiàng)目主管協(xié)助項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)退回租賃押金、管理中心負(fù)責(zé)退回管理費(fèi)、水電費(fèi)押金。對(duì)達(dá)到上述三種情況，發(fā)出警告給予五個(gè)工作日寬限期。經(jīng)營(yíng)部統(tǒng)一接收競(jìng)價(jià)書(shū)。續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。合同未盡事宜，其他條款經(jīng)雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內(nèi)容不得違反國(guó)家、省、市有關(guān)法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準(zhǔn)。租賃標(biāo)的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。工作流程工作指引A. 合同的填寫見(jiàn)合同使用規(guī)范。（2） 未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報(bào)章及行業(yè)了解。4300元/㎡=%c、計(jì)算商戶實(shí)付凈回報(bào)率120元/㎡（5） 舉例：① 公司要求：定價(jià)100元/㎡過(guò)往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營(yíng)情況者，即否決了該商戶的租賃資格；超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報(bào)率一般達(dá)不到公司回報(bào)率，該表將用于兩家以上對(duì)比之用，分高者得；租賃條件的實(shí)得分按以下公式和步驟計(jì)算。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。經(jīng)洽談雙方取得共識(shí)后，要求客戶提交資格評(píng)估資料并簽認(rèn)租意向書(shū)。一、工作流程二、工作指引 商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)入裝修階段，項(xiàng)目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書(shū)面文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實(shí)施 工作流程 工作指引 （1）計(jì)劃、合同會(huì)簽程序。（2） 租售推廣期租賃部分的營(yíng)銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價(jià)面積12個(gè)月，并非當(dāng)年實(shí)收租金。③主要方式：租售推廣期：① 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹(shù)立、鞏固品牌和主題形象，通過(guò)對(duì)新概念的炒作，多角度地對(duì)商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動(dòng)商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時(shí)也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。③經(jīng)營(yíng)期：指商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的階段。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物業(yè)付款方表（范本）b) 出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章 商鋪/寫字樓的面積計(jì)算與編號(hào)計(jì)算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計(jì)算出每一個(gè)商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實(shí)用率，作為定價(jià)和租售依據(jù)。該制度同時(shí)適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請(qǐng)的處理。③商場(chǎng)及商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)期的推廣費(fèi)要包含在管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)，故康景在申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前要把營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部擬定的經(jīng)營(yíng)期推廣費(fèi)商家承擔(dān)之部分融入管理費(fèi)中，向物價(jià)局申報(bào)。1000㎡以上一般為3%～5%；10000㎡以上超市大賣場(chǎng)、百貨公司一般會(huì)要求十年至十五年，甚至更長(zhǎng)。四、 制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，廣告招牌位置及使用條件、管理費(fèi)水平、推廣費(fèi)用水平，預(yù)付或押金數(shù)量等等。如項(xiàng)目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，大面積出租比例一般不超過(guò)45%，建議按下表制定營(yíng)銷價(jià)。216。（6）營(yíng)銷顧問(wèn)小組組織召開(kāi)論證會(huì)，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過(guò)論證取得共識(shí)后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部把論證結(jié)果形成書(shū)面報(bào)告，報(bào)公司決策層批示后，作為日后制定具體價(jià)格的依據(jù)。（2）對(duì)于未來(lái)的項(xiàng)目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際具體情況擬定。 間隔設(shè)計(jì)系數(shù)一個(gè)商鋪，它的門面越闊價(jià)值越高、縱深越小價(jià)值越高；反之，則越低。一、工作流程二、工作指引 項(xiàng)目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計(jì)劃報(bào)營(yíng)銷中心，推售計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時(shí)間安排、每一單元價(jià)差。（5） 項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)建議。對(duì)于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。（4） 根據(jù)租賃合同對(duì)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營(yíng)范圍、合法經(jīng)營(yíng)行為、店面形象、污染等等。（5） 根據(jù)營(yíng)銷中心的要求對(duì)建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對(duì)需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。商家經(jīng)營(yíng)行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)范圍及合法經(jīng)營(yíng)的管理、形象管理、污染管理等。項(xiàng)目布局規(guī)劃項(xiàng)目可行性分析隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地）二、經(jīng)營(yíng)的含義指通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營(yíng)銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過(guò)程。確定具體市場(chǎng)定位策略定價(jià)（2） 受營(yíng)銷中心委托對(duì)需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。在每年年頭要召開(kāi)全年的租售規(guī)劃會(huì)議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開(kāi)專項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。（2） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場(chǎng)，須作出開(kāi)業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用建議。 營(yíng)銷中心組織召開(kāi)定價(jià)會(huì)議，討論價(jià)格試算一覽表的可行性，與會(huì)人員應(yīng)包括：營(yíng)銷老總、價(jià)格小組成員、營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷中心定價(jià)組成員，財(cái)務(wù)部有關(guān)人員。為最終歸結(jié)，計(jì)算總平均租金回報(bào)率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本。（3）根據(jù)財(cái)務(wù)部測(cè)算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報(bào)率及各樓層的基準(zhǔn)租價(jià)以及整個(gè)項(xiàng)目的總平均租金回報(bào)率。 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來(lái)人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無(wú)形價(jià)值大，所以實(shí)際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程商鋪定價(jià)工作流程寫字樓定價(jià)工作程序工作指引（1）商鋪普通租戶的營(yíng)銷價(jià)總體應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價(jià)格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時(shí)進(jìn)行，所以應(yīng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目為單位分別按公司要求全部定出租價(jià)和售價(jià)，從總體定價(jià)上把握定價(jià)是否達(dá)到公司要求。300㎡～1000㎡商鋪一般為五年；③ 遞增率：④如果整棟物業(yè)是由一個(gè)商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶 ，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。擬定方案時(shí)，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價(jià)格后的租金回報(bào)率與公司要求的該項(xiàng)目租金回報(bào)率相比較。營(yíng)銷中心一方面通知項(xiàng)目公司有關(guān)會(huì)簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營(yíng)銷中心，由營(yíng)銷中心分發(fā)給審核部和營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部。展覽會(huì)媒體廣告（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評(píng)審小組對(duì)新方案進(jìn)行二次會(huì)審，最終決定年度預(yù)算方案。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評(píng)審小組，評(píng)審小組必須及時(shí)組織會(huì)審，并在5個(gè)工作日完成初審工作，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會(huì)審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書(shū)》；經(jīng)營(yíng)部必須于每月25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營(yíng)部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。租售控表見(jiàn)第八章如營(yíng)銷中心不批準(zhǔn)出租，項(xiàng)目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見(jiàn)書(shū)》和客戶認(rèn)租書(shū)、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。實(shí)際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實(shí)付凈回報(bào)率－公司要求凈回報(bào)率）247。36個(gè)月=㎡3500元/㎡=%d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，則計(jì)算增減比例：（%－%）247。如兩個(gè)商戶同時(shí)要求租用同一位置，則分高者得。F. 收鋪通知一式四份，經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、客戶、管理中心各一份。合同條款的解釋權(quán)屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。當(dāng)次競(jìng)價(jià)日起90天內(nèi)，所有在下次競(jìng)價(jià)目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當(dāng)次競(jìng)價(jià)物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。執(zhí)行合同過(guò)程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒(méi)收押金。驗(yàn)收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費(fèi)用。 經(jīng)營(yíng)部主要對(duì)商鋪的裝飾、裝修配套設(shè)施、間隔及編號(hào)進(jìn)行驗(yàn)收，管理中心負(fù)責(zé)全面驗(yàn)收。法律規(guī)定，買賣不破租賃，故買方要連同原租約一起接納。手續(xù)辦理當(dāng)月該商鋪產(chǎn)生的租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等必須由原租戶全部交清。在前臺(tái)前就坐時(shí)，必須保證身體端正，不得歪斜，不得有其它懶散姿勢(shì)；起立及行走時(shí)，必須動(dòng)作迅速，不得拖泥帶水； 在對(duì)客服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼等表情，應(yīng)熱情主動(dòng)、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅；對(duì)不同類型的顧客（投資者、炒家、租戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達(dá)，應(yīng)適當(dāng)采取靈活有效的營(yíng)銷策略，把重點(diǎn)放在租戶和投資者上；在介紹項(xiàng)目情況時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性地介紹目前主推產(chǎn)品，突出其特色和優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)顧客營(yíng)商信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問(wèn)； 不準(zhǔn)在接待顧客過(guò)程中挑客、搶客； 不得在招租現(xiàn)場(chǎng)用餐、玩牌