【正文】 的宗教團體的房屋，租賃關系終止。1“公平補償”的含義是什么？答：一是本征收項目涉及的所有被征收人都應當獲得公平的補償，按照既定的補償方案進行公開、公平、合理的補償，即橫向公平；二是此征收項目與彼征收項目涉及的所有被征收人都應當獲得公平的補償，即縱向公平；三是補償標準和市場標準相吻合，通過市場評估價進行衡量，為了確?？陀^評估，應當打破評估執(zhí)業(yè)的地域性，通過市場而非行政手段干預評估，即市場公平。公告應當載明征收目的，征收范圍，實施時間等事項。”需要注意的是：原《城市房屋拆遷管理條例》第9條和第17條規(guī)定的市、縣人民政府?！备鶕?jù)《憲法》第41條的規(guī)定：“公民對任何國家機關和國家工作人員的違法失職行為，有向有關國家機關提出申訴、控告或者檢舉的權利，但是不得捏造或者歪曲事實進行誣告陷害；對于公民的申訴、控告或者舉報，有關國家機關必須查清事實，負責處理，任何人不得壓制和打擊報復?！蹦敲词裁词恰芭f城區(qū)”？我國房屋建筑壽命較短，據(jù)有關部門統(tǒng)計，北京平均下來還不到30年，僅為設計壽命（5070年）的一半。應堅持法治、民主、科學的原則和誰主管誰負責、誰決策誰負責的原則；評估內(nèi)容。3土地使用權的補償標準是什么？答：首先，土地使用權補償?shù)亩ㄎ皇恰肮窖a償”而不是“適當補償”。所以《管轄規(guī)定》第2條規(guī)定“當事人以案件重大復雜為由或者認為有管轄權的基層人民法院不宜行使管轄權的，可以直接向中級人民法院起訴。如外國使領館、駐華辦事處等涉外用房、寺廟、教堂等宗教用房、監(jiān)獄、看守所、勞改場等用房。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。沒有圍護結構的屋頂水箱間?！段餀喾ā返?4條規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償……”（本《條例》第17條）。住房公積金。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。實物是其中的具體部分，如建筑物的結構、外觀、質量、功能和土地形狀等。5房地產(chǎn)價格評估機構由誰選定？答：《條例》第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過多數(shù)決定，隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（2）結算差價。這一規(guī)定糾正了原來的“拆一還一”的方式，將安置房屋安排在偏遠的地方，這是不公平的。1委托有關部門實施征收的，應當簽發(fā)委托書等。這種自行解決的住房未經(jīng)任何審批許可，成為居民遮風檔雨的住所，肩負著政府應當承擔而無力承擔的社會保障責任，也是社會穩(wěn)定的基礎，將其作為違章建筑在拆遷中不予補償?shù)淖龇?，無疑會出現(xiàn)難以調(diào)和的矛盾。這些人常常成為“強拆”的對象。產(chǎn)權爭議應另行解決，但這不是政府的職責。但是如果被征收人對補償決定申請復議或提起訴訟，此時的補償決定尚未穩(wěn)定，可能隨著被征收人提出的行政復議或行政訴訟而被變更或撤銷。房屋征收范圍確定后，沒有及時通知有關職能部門暫停辦理新建、擴建、改建審批手續(xù)，造成重大不必要的征收補償。根據(jù)我國現(xiàn)行立法規(guī)定，“公共利益”屬于對法律的進一步界定。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價格為基礎。即房屋的所有權人和房屋征收部門，或者他們授權的代表?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間內(nèi)因買賣、增與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！冻鞘蟹课莶疬w工作規(guī)程》[建住房（2005）200號]第11條：《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑，對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理?！币虼耍疬w城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村宅基地的房屋的，可能不予補償。即要求有“損失”結果，并強調(diào)損失與房屋征收之間存在因果關系。 因為直轄市為省級人民政府，應該說這一結論并非完全是理論的推定。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。 郭豐律師：137074200959申請強制執(zhí)行的主體是市、縣級人民政府，還是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門？答：《條例》第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。9直轄市可作為房屋征收主體嗎？答： 《條例》規(guī)定，市、縣級人民政府為征收主體。2001年11月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》第33條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。90、拆遷城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的宅基地房屋的，應如何補償？答：農(nóng)村宅基地具有對本集體經(jīng)濟組織成員的特殊社會保障性質，目前我國法律不承認其流通性?？紤]到《城市規(guī)劃條例》是國務院1984年新頒發(fā)的，各地制定審批城市規(guī)劃也有先后，各市、縣可根據(jù)實際情況合情合理的確定處理違章建筑的時間界限?！痹诠纼r報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內(nèi)容和結論負責任。國務院住房城鄉(xiāng)建設部于2011年6月3日制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條規(guī)定：“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！吨屑o委、監(jiān)察部關于加強征地拆遷工作通知》（中紀辦發(fā)[2011]8號）、《國土資源部辦公廳關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（國土資電發(fā)[2011]72號）也明確了這一精神。涉及被征收人數(shù)量較多的，沒有經(jīng)政府常務會議討論就作出征收決定。最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第94條明確了提起行政訴訟是先予執(zhí)行的前提，先予執(zhí)行必須在訴訟過程中，政府及房屋征收主體無權提起行政訴訟，是否提起行政訴訟取決于被征收人。暫停期限最長不超過1年。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。據(jù)報道，沈陽一棚區(qū)改造項目拆遷范圍內(nèi)都屬于違章建筑，但屬于歷史遺留下來的問題，在補償中不僅按照合法建筑給予全額補償，而且，針對低收入家庭的被拆遷人還給予住房補貼進行安置。1在補償協(xié)議約定的期限內(nèi)不能提供拆遷安置補償用房的，應當向被拆遷人支付臨時安置補助費。第二，限于個人住宅。對于非開發(fā)性的征收，無法進行回遷或者就近安置。因此，評估報告符合證據(jù)的特征。《條例》規(guī)定的補償原則實質是一種贖買政策，也就是說，征收中征收部門首先通過市場價格購買被征收房屋，然后進行拆除。為了防止“遠水解不了近渴”。（第19條） 七是規(guī)定了征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”該精神適用于征收決定作出之前“住改商”問題的處理。多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面計算。對區(qū)位特性的認識和判斷是由一定時期社會經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定的市場狀況和消費者價值觀所確定的。征收決定是征收補償決定的前置行為，如果可以起訴，就出現(xiàn)了連環(huán)訴訟，嚴重拖延時間，影響征收的效率。《管轄規(guī)定》第1條是對《行政訴訟法》第14條的解釋，也是對《行政訴訟若干問題的解釋》第8條第1項的解釋。《條例》第13條第3款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。 另外，《循環(huán)經(jīng)濟促進法》第25條第二款規(guī)定：“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者應當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命?！绷硗鉃榱藢崿F(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構成了劃撥土地的價值基礎。禁止任何組織或者個人破壞、危害軍事設施?！钡?4條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照份額享有所有權。國家征收致租賃合同無法履行的，作為出租人的被征收人對租賃關系享有法定的單方解除權，可以直接根據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達承租人時合同即解除。新《條例》與2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，主要有哪些變化？答：第一，規(guī)定了只有為了公共利益的需要才能征收單位、個人的房屋，并且強調(diào)應當對被征收人給予公平補償（第2條）；第二，明確了房屋征收與補償?shù)脑瓌t，這是原拆遷條例對此未規(guī)定的，包括決策民主原則，程序正當原則、結果公開原則（第3條）；第三，規(guī)定了房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，改變了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實施拆遷的做法（第4條）；第四，規(guī)定了房屋征收部門可以委托實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，但接受委托的房屋征收實施單位不得以營利為目的?！稐l例》是否直接適用于集體土地上的房屋征收與補償？答：不能，但可參照執(zhí)行。前《條例》第一條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。原條例規(guī)定建設單位是拆遷人，本條例改變了以前由建設單位拆遷的做法（第5條）；第五，《條例》的適用范圍有所擴大，《條例》適用國有土地上房屋征收。對承租人如何進行補償，可以在租賃合同中約定。”第95條規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權?！钡?條規(guī)定：“國家根據(jù)軍事設施的性質、作用、安全保密的需要和使用效能的要求，劃定軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)；沒有劃入軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)的軍事設施，也應當采取保護措施。國有土地上房屋征收與補償?shù)闹黧w是誰？答：是市、縣級人民政府。2對房屋征收部門的違法行為，什么人才有舉報的資格？2房屋征收補償方案應該具備哪些基本的內(nèi)容？答：一般應包括：征收程序安排；有證房屋的補償安置；土地使用權的補償或置換；無證房屋的處理程序與區(qū)分補償安置；住改商房屋的補償安置；交易房屋的補償安置；住房困難戶的安置；作出補償決定工作進度安排；行政復議、行政訴訟應訴答辯；補償糾紛的訴訟；1非訴強制執(zhí)行申請；1申請訴訟強制搬遷方案等。對符合城市規(guī)劃和過程建設標準，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！薄段餀喾ā返?47條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者增與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。因此，《管轄規(guī)定》規(guī)定為：被告為縣級以上人民政府的案件由中級人民法院管轄，但以縣級以上人民政府名義頒發(fā)不動產(chǎn)權屬證書的案件可以除外。如果不予受理，又剝奪了訴權，與現(xiàn)代法治格格不入。如汽油價格的上漲就會誘導消費者對出行方式以及住房周邊是否具有便捷公共交通的考慮，并在變化后的交通成本、時間成本及住房成本之間進行取舍選擇。地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。4住宅建筑不計算建筑面積的范圍？答：突出墻面的物體配件、藝術裝飾和掛（壁）板，如柱、垛、勒腳等?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、增予或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。這是原《城市房屋拆遷管理條例》中沒有的內(nèi)容，是一種進步和創(chuàng)新?！稐l例》第18條還授權省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體的辦法。二是原地或就近安置。第三，被征收人選擇了在改建地段進行產(chǎn)權調(diào)換。1給被征收人造成損失的，支付賠償金。溫家寶總理先后兩次視察該項目，并給予了高度評價。他們經(jīng)歷的生活磨練很多，以致于不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他們對今后的生活顧慮太多，對未來生活缺乏信心，盤算著補償后買套房子還有節(jié)余?！边@間接告訴我們，征收決定的有效期限為一年。參照《民事訴訟》及相關司法解釋也缺乏非訴行政先予執(zhí)行的法律依據(jù)。作出房屋征收決定前，征收補償費用沒有足額到位或者存在挪用，且造成被征收人補償費用不能全部兌現(xiàn)。7房地產(chǎn)征收評估辦法由誰制定？答：《條例》第15條第2款規(guī)定，房屋征收評估辦法由住房城鄉(xiāng)建設部制定。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致?！?被征收人和房屋承租人就解除租賃協(xié)商不成的，是否可以選擇貨幣補償？答：不能。各地在處理違章建筑時，對時限以前的可適當放寬，時限以后的房屋從嚴處理。任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，但農(nóng)民利用集體土地建造住宅的除外?！痹撘?guī)定取消了“引起經(jīng)濟損失”這一條件。筆者認為，這里的“市政府”包括縣級市、地級市人民政府，但不包括直轄市?！?2 / 32?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理?！边@里明確“因……造成……損失”?！蛾P于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》[國辦發(fā)（2007）71號]……農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權房。罰款額度由各地制定標準，市人民政府批準執(zhí)行，所得罰款按有關規(guī)定處理?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。根據(jù)相關規(guī)定的精神及協(xié)商活動的本質要求，至少應當具備：（1）適當主體。7房屋評估價是否以當?shù)卣嫉呢泿叛a償基準為基本依據(jù)？答：不能?！稐l例》第8條對公共利益的界定采取了列舉式，并在第（六）項中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，明確了什么是公共利益的法定性。住房和城鄉(xiāng)建設部于2011年6月3日作出了《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房（2011）77號）。房屋征收部門沒有對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，致使補償造成嚴重的不公平出現(xiàn)重大