【正文】 確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高?！　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感?！　　　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。節(jié)能審查、施工圖審查 　　在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 　　余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。謝謝各位。我見過最好的城市是廣州。搞施工的就沒幾只好鳥?！　　　　　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。上級(jí)政府震怒，云云。1放線、驗(yàn)線 　　　　這個(gè)就簡單的說一說吧。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　　　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。這其中有無數(shù)的道道兒。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過?！　　　】⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。這個(gè)懸空期是合理的。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。　　　　唉，又出來一個(gè)“做通”工作。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米?！　　　　　　　∵@個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這是什么概念？這是卡死你的概念。我這里講的還只是個(gè)小手段。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我就一筆帶過了消防和人防專項(xiàng)審查 　　這兩樣?xùn)|西搞死人。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。就是雨水和生活污水要分兩條管排。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰敛块T在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了?！　　　〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。　　　　在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這就是客觀規(guī)律。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。　　人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總?！　　　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市