【正文】 和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：* R1 x3 U5 \39。 l4 {( }4 j, [土地主管部門 : K39。 v（4）地價(jià)評(píng)估 % E9 Q/ x, N9 O% A2 b: a39。 $ \9 C/ x6 Q ! g8 k% G. Z( c6 N/ |$ Q拆遷方式：9 B1 m, `( l。 X Z( ^4 ~39。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。( {8 y) g0 g+ u n4 J1 B% h: s2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。 j7） 原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； M$ H. C) y) f1 m39。 s. _武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)4 9 x! G+ C3 P4 E39。s39。^+ ?39。 g3 j投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件. s3 I2 \$ C: N招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)% m* Y3 f s7 |7 L9 B0 S) k, }% {( 。u: p7 c u0 N i U% ] e0 S, }, o. L. e% T/ s) h39。 n* r* \3 g! _3 A. [39。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。1 ]6 ]. ?: Y2 ?! u　　　　報(bào)建信息管理：0 C. c39。 V　　　　通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。f7 C/ `. U w B! a　　　　　預(yù)審?fù)ㄖ獣唾?gòu)買資格預(yù)審格式文件；, j39。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔1 k。o　　　　　 投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前amp。 ^! o n3 d. e　　　　 　在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工 I5 H z/ j, aL% C. ` m7 x開　　 標(biāo)) T/ T! _9 x/ I8 J( `4 N/ G ~工作內(nèi)容 ： 。 H。h　　　 制收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。 3 e8 S. w/ S, p+ eamp。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。. v。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。 m8 _7）資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告1 u39。 f: D39。 E1 {. f4 M1 t4 r6 m。其要點(diǎn)有： % B J。 z: ?0 _2 ^ p/ F GF, s y( 1 N　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；　4 o) Y。` i8 r: c1 ]　?。ㄊ┩稑?biāo)申請(qǐng)書；. X e, e4 g, y5 ]/ K　?。ㄊ唬┩稑?biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；) F. n g _$ d% v) C! a39。 o! y, b a4 f ^39。e! R+ [3 l( a五、申辦《施工許可證》1 L Y7 `+ V4 [。 o* t7 l) h: E2）工程建設(shè)管理。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。2003年7月，建設(shè)部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書》，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。動(dòng)態(tài)管理通過(guò)資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。 S) z5 ~+ Z21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明9 O/ o c8 N9 I. z, [6 o) [22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單( L I3 n! d9 b, u u% F! V23）合同備案表! ]$ B, camp。 r9 x2 f2 G4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書。 z。 Y0 H6 e39。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。 + ]+ k/ Y9 \3 g( R邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。 c(1)公開招標(biāo) . ]2 r( R39。 G。 B0 K o v1 z　?。┱型稑?biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理) q {$ Q8 S7 E8 `) d定　　 標(biāo) I　　　　和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。 j1 G, L8 b　　　　招標(biāo)文件要求提供的其他材料。}　　（一）招標(biāo)文件編制% i3 H* p6 ]9 5 [ j8 b: R　　　　　投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)4 q5 p+ ]8 ]5 Z39。r8 B招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審% damp。 P5 V r$ X　　　　　中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，作為投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo) A$ U. k3 aamp。 {( ~% _?。ǘ┑礁鲌?zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；* q. h9 H4 N8 `39。r h6 F6 J! v* e　（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件； 4 k9 a7 J5 Qamp。 F7 L武漢市建設(shè)工程交易中心 a N* S: J$ A) D/ {: Q0 U \! Aamp。 F。s+ j投標(biāo)人投標(biāo)人　 。 w* \投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名* b g) V3 ^( }. j: g V2 ~( q招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) [8 o }% d。 l+ w G! }8 r5 W$ d招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)39。 . ^amp。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。! Y namp。 _+ r8 x+ }5 O3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；(2)在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。 z, f m0 b. [6） 拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。 r! l. X, _6 n申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：: a5 N% |amp。 7 n( B0 O i( {2 r屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 + q( o3 j, |。p8 Z w3 o(4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 a2 X7 f9 {! g + {39。 ?1 ~3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。3 t$ j! r 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 S1 Q [amp。 J一、獲取土地使用權(quán)6 s( q( ~+ i) \. ] Z。 x, T M* u0 u第三章：工程建設(shè)階段) s! Bamp。 F1 R: [5 n6 W編制工程進(jìn)度計(jì)劃3 n) n0 [2 e$ k0 R1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)$ x$ m$ l/ Z8 r: T第四章：項(xiàng)目銷售階段$ c ]2 r! D8 v一、申辦《銷售許可證》4 Xamp。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說(shuō)明；39。 D9 o5 V+ B* G: q. C0 T6） 通過(guò)司法裁決取得；. ]8 S, w% j6 [8 g( p7） 通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 . D39。 g1 ?2 A. m, G1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；3 ? Samp。 d! q1 I8 S（1）土地使用權(quán)出讓 2 \. Q$ k1 q, g( H3 p) l G房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。 P市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作% _4 g6 ]% d, V. G. x3 zS0 l(5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 Z ] r 1） 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 F5 |5 c8 O% X* w6 M* u5 m8 l+ Z2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 z0 U開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。 1 ~8 p4 O8 I! b! [申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。在此階段需要提供的資料為：( 辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：5 x) r7 p5 G* ?6 l0 p7 ] S4 z( r1） 建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。s! Gamp。[ F7 _, R2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本；) T6 B ?3 o) Q. Z7 z* \ \+ K7 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；39。 \8） 建筑紅線圖；0 g9 M4 ~39。 D$ S: K6 Q4 m6 h0 i/ P n* }amp。E) p+ A4 } | z。 [! M3 p+ ! D4 x( r! ^5 m+ m。C, }0 E9 i$ u1 h4 D1 M。 e8 Z H7 l p+ d, m: F依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行?！　?z0 y o* S　　 建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作2 Y7 x39。其它以中標(biāo)價(jià)為, g6 j4 H/ j3 I9 e/ f) Y( a　　　　計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)7 N: T }. ~. a/ v4 t N39。 R$ l9 F! k q* a( Zamp。D7 R0 _7 d0 r　　　　　中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委（詳見武建交字7 n p {9 y. W6 g7 ?39。 Y2 h/ h H2 m1 S$ |amp。 U4 w) U e　　按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和武建招辦字〔2001〕18號(hào)文件《武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)暫行規(guī)定》進(jìn)行。) U( s j) famp。 k f2 x. ^。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。 D5 X. x. R/ n l2 V(3)協(xié)商議標(biāo) 8 k。 39。S$ f. C: {! N : T+ X8 }. e) g! _+ s/ x7 G投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。 r39。s+ ~8 J1 M4 s/ |6 O. A25）武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）) V. o k2 b$ O( j。 m通過(guò)對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。 q8 B2 V: R其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過(guò)程或若干階段的承包。 O+ ^. y: F3 ^ ^工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程。 b) ] ^ x* L i39。 P, ~/ d2 b7 k　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）； 3 u3 D) F) S9 u　　（六）招標(biāo)申請(qǐng)表； 2 a( Jamp。 |9 e) F。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。 v7 m1 X企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于