【正文】 ，項(xiàng)目部介入的時機(jī)和其涵蓋的工作內(nèi)容因項(xiàng)目的特點(diǎn)和公司運(yùn)作方式而異。一個好的項(xiàng)目班子及項(xiàng)目經(jīng)理；2） 8） 包括項(xiàng)目部的設(shè)立時機(jī)和設(shè)立方式，人員的構(gòu)成等。項(xiàng)目是成本中心，對項(xiàng)目進(jìn)行全過程集成管理有利于控制投資3 項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目是公司資源集成的載體，是成本中心。項(xiàng)目經(jīng)理（部）對本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確3） 公司總部、子公司各職能部門、項(xiàng)目部在具體項(xiàng)目運(yùn)作過程中的職責(zé)和相互工作關(guān)系。 項(xiàng)目部的組成：項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師等6) 項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 3. 2) 施工階段 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。熟悉項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、有很強(qiáng)的市場開拓精神 對項(xiàng)目經(jīng)理的考核，主要體現(xiàn)在投資的回報(bào)水平以及各個階段的階段目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上，以及項(xiàng)目的品牌效應(yīng)以及社會影響力，對于新開拓的市場區(qū)域更應(yīng)看重的其實(shí)是后者。項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作三 公司對項(xiàng)目經(jīng)理的控制方式－因人定制 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目制運(yùn)作方案的選擇一定要考慮人的因素，即要結(jié)合公司現(xiàn)有的項(xiàng)目經(jīng)理人才的能力和水平，否則，再完備的項(xiàng)目制方案和控制體系都是不現(xiàn)實(shí)的。 在本地市場采取方案Ⅳ和方案Ⅴ的并不多見，因?yàn)橐蠊境蓡T的能力要很強(qiáng)，而且公司的運(yùn)作要比較規(guī)范。2） （3） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備下列條件和素質(zhì)：1) 對進(jìn)入項(xiàng)目的生產(chǎn)要素和資源進(jìn)行優(yōu)化配置和動態(tài)管理；（5） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織項(xiàng)目部成員學(xué)習(xí)項(xiàng)目的規(guī)章制度，檢查執(zhí)行情況和效果，并根據(jù)反饋信息改進(jìn)管理。工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，并協(xié)助企業(yè)與施工企業(yè)簽訂了“工程質(zhì)量保修書”178。選擇開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)堅(jiān)持三個基本點(diǎn)：一是選擇的方式必須有利于選聘適合項(xiàng)目管理的人擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理；二是產(chǎn)生的程序必須具有一定的資質(zhì)、能力審查和監(jiān)督機(jī)制；三是最后決定人選需按照“經(jīng)理決策、董事會審核、合同管理”的原則由企業(yè)法定代表人任命。 已與企業(yè)決策層和管理層辦理了有關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目部解體應(yīng)滿足下列的一個或多個條件（由項(xiàng)目部的方案選取不同而有所不同）：178。項(xiàng)目部應(yīng)合理制定有關(guān)規(guī)章制度，項(xiàng)目部自行制訂的規(guī)章制度與企業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定不一致時，應(yīng)報(bào)送企業(yè)或其授權(quán)的職能部門批準(zhǔn)。 項(xiàng)目部直屬項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，接受企業(yè)職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和考核(2) 項(xiàng)目部使用公司資源（包括資金、人員、品牌、商標(biāo)等）的方式；（3） 項(xiàng)目經(jīng)理的利益及獎懲項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)享有以下利益：（1） 全權(quán)負(fù)責(zé)和處理從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到物業(yè)管理的所有事宜和工作，對項(xiàng)目實(shí)行全過程和全方位管理；（3） 進(jìn)行現(xiàn)場安全文明施工管理，發(fā)現(xiàn)和處理突發(fā)事件；（9） 具有良好的道德品德；5) 項(xiàng)目經(jīng)理的條件和素質(zhì)（1） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)企業(yè)法定代表人授權(quán)的范圍、時間和內(nèi)容，對開發(fā)項(xiàng)目自項(xiàng)目前期準(zhǔn)備至工程施工、市場推廣和營銷、物業(yè)管理等全過程或部分過程實(shí)施管理。(3) 企業(yè)決策和管理層的管理活動應(yīng)符合下列規(guī)定：1） 由于參與了全程策劃，對原來提出的目標(biāo)和方案比較熟悉、從而使方案執(zhí)行的阻力減少，推行得更徹底，這種項(xiàng)目制模式對于公司在外地的項(xiàng)目較為適合。職業(yè)經(jīng)理人：指的是已經(jīng)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理或從事類似工作有一定時間的經(jīng)理，對于項(xiàng)目部的工作內(nèi)容能夠熟練操作，對于下屬的指揮和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)豐富，獨(dú)立決策能力強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析能力強(qiáng)，有創(chuàng)新和開拓精神。項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員、市場分析人員 工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量 熟悉施工全過程的工作、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富 可以通過崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓有潛質(zhì)的副總和部門經(jīng)理參與項(xiàng)目全程的多種工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部、預(yù)算合約部），培養(yǎng)其的全局觀和整體把握能力。方案Ⅳ1) 介入時機(jī)和工作內(nèi)容：在全程策劃階段的后期，得到詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱以后，主要工作從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的工程發(fā)包和施工階段的全過程2) 可以從工程部部門經(jīng)理和中層干部和從事過類似于項(xiàng)目里選聘，也可以從外部聘任。 科學(xué)的項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制制度；3） 項(xiàng)目目標(biāo)控制。 包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。 全過程集成管理2） 2） 項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。對目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否的考核和獎懲，從而使所制定的目標(biāo)能夠落實(shí)。 在項(xiàng)目部中應(yīng)讓有潛力的項(xiàng)目經(jīng)理人選在工程的相關(guān)領(lǐng)域，技術(shù)和造價等崗位進(jìn)行鍛煉，并要參與協(xié)調(diào)項(xiàng)目的參與方：監(jiān)理，施工單位，以及相關(guān)政府部門的工作能力5) 可以從曾擔(dān)任過不同部門的部門經(jīng)理，公司副總、分公司經(jīng)理或辦事處負(fù)責(zé)人中選聘。 項(xiàng)目部與職能部門關(guān)系方案Ⅰ 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、市場推廣和營銷階段 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、給排水工程師、估價師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問等 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對項(xiàng)目部的考核和獎懲（包括年度和解體時） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程工作：投資機(jī)會研究和土地競投（項(xiàng)目立項(xiàng)和編制可研報(bào)告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場推廣和銷售 公司對于這種項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)采取節(jié)點(diǎn)控制的方式，即控制項(xiàng)目的階段性成果，對項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)設(shè)置詳細(xì)的目標(biāo)體系，及時檢核項(xiàng)目的階段性成果、糾正偏差，對于節(jié)點(diǎn)之間的工作，應(yīng)充分放權(quán)給項(xiàng)目經(jīng)理去做。方案Ⅴ將房地產(chǎn)的全程運(yùn)作過程都并入項(xiàng)目部的工作。 （2） 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)