【正文】 成員對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)更加熟悉，對(duì)項(xiàng)目方案的產(chǎn)生及項(xiàng)目運(yùn)作的難點(diǎn)和重點(diǎn)有更深的理解，從而，使項(xiàng)目能更有效的運(yùn)作。方案Ⅱ相對(duì)于方案Ⅰ而言，將規(guī)劃設(shè)計(jì)并入到項(xiàng)目部中，因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)和施工其實(shí)是銜接非常緊密的環(huán)節(jié)，工程承包領(lǐng)域里就有D＋B的承包模式，將設(shè)計(jì)和施工合并到一起，可以減少許多搭接，可以更好的監(jiān)督是否施工過程符合最初的設(shè)計(jì)，也使變更過程變得更便捷和易于審查。四 項(xiàng)目制開發(fā)方案的選用 公司對(duì)于這樣的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重點(diǎn)控制，不僅應(yīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)置完備的目標(biāo)體系，而且還應(yīng)對(duì)于具體的工作跟蹤考核，縮小項(xiàng)目經(jīng)理的決策權(quán)限，增加審批和復(fù)核程序。1) 項(xiàng)目部不在任何一個(gè)職能部門之下，項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。 項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作方案Ⅴ 項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師、估價(jià)師、銷售策劃和主管、置業(yè)顧問、咨詢專員、調(diào)研專員 （項(xiàng)目立項(xiàng)和編制可研報(bào)告）、全程策劃、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)或方案競(jìng)賽、工程招標(biāo)、建設(shè)全過程、竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)推廣和銷售 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性，工程的進(jìn)度、費(fèi)用、及質(zhì)量，銷售資金的回籠，投資的回報(bào)水平，除此之外，項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、社會(huì)影響力 總經(jīng)理直接控制，項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中提出的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核目標(biāo)，及對(duì)項(xiàng)目部的考核和獎(jiǎng)懲（包括年度和解體時(shí)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)大綱的響應(yīng)性。 項(xiàng)目經(jīng)理、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等 工程招投標(biāo)、工程建設(shè)的全過程、竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)要求 跨越階段 5) 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力極為突出、有卓越的決策能力、善于捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有極強(qiáng)的市場(chǎng)開拓精神。公司通過對(duì)項(xiàng)目部的提出的目標(biāo)體系來控制項(xiàng)目部的運(yùn)作。3) 2) 方案Ⅴ1) 項(xiàng)目經(jīng)理人選：項(xiàng)目經(jīng)理要熟悉項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工以及營銷全過程的工作，有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力極強(qiáng)、類似工作經(jīng)驗(yàn)豐富、分析能力和創(chuàng)新能力突出、有很強(qiáng)的決策能力、有很強(qiáng)的市場(chǎng)開拓精神。公司控制方式：公司通過總經(jīng)理直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來控制項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。介入時(shí)機(jī)和工作內(nèi)容：在已經(jīng)獲得土地使用權(quán)（和/或取得立項(xiàng)批復(fù)）以后，主要工作包括（項(xiàng)目立項(xiàng)）、全程規(guī)劃中的各種方案策劃、以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或競(jìng)賽、工程發(fā)包和項(xiàng)目建設(shè)的全過程和隨之的市場(chǎng)推廣和營銷。 可以通過崗位輪換來提高其集成工作的能力，讓部門經(jīng)理或中層干部參與相關(guān)部門的工作（主要是前期部、經(jīng)營部、工程部、營銷部），培養(yǎng)職員的全局觀和整體把握能力5) 而在項(xiàng)目部解體以后，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任狀中的內(nèi)容考核來對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)懲4) 項(xiàng)目部職責(zé)范圍外的工作由職能部門負(fù)責(zé)完成，項(xiàng)目部要配合職能部門的這些工作3) 2) 方案Ⅲ1) 要爭(zhēng)取在降低成本的情況下，完成公司全程策劃中設(shè)計(jì)和施工的內(nèi)容。項(xiàng)目部組成：項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、給排水工程師等6) 項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)：熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和工程施工全過程、有跨專業(yè)的綜合知識(shí)、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、設(shè)計(jì)和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、決策能力強(qiáng)。公司控制方式：公司通過總經(jīng)理來直接控制項(xiàng)目部，在項(xiàng)目經(jīng)理與公司簽訂的項(xiàng)目責(zé)任狀里將詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目部應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，通過相關(guān)職能部門的監(jiān)督和協(xié)作來支配項(xiàng)目部的對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)人員，用目標(biāo)體系來約束項(xiàng)目的行為。與職能部門關(guān)系：項(xiàng)目部職責(zé)范圍內(nèi)的工作，要由項(xiàng)目部在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)、支持、監(jiān)督和控制下進(jìn)行。 考核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核，應(yīng)主要集中在工程的內(nèi)容上，即工程的三大目標(biāo)：即工期、費(fèi)用和質(zhì)量。 項(xiàng)目經(jīng)理的人選：熟悉工程施工全過程、有一定的專業(yè)水平、協(xié)調(diào)和溝通能力強(qiáng)、工程經(jīng)驗(yàn)豐富。公司控制方式：總經(jīng)理通過工程部來控制項(xiàng)目部,主要是控制項(xiàng)目的三大目標(biāo)，即進(jìn)度目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。 1. 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中的責(zé)權(quán)利）；4） 項(xiàng)目在實(shí)施過程中必須實(shí)現(xiàn)的一系列目標(biāo)及其相互關(guān)系，從而使公司總部的理念和方針體現(xiàn)在項(xiàng)目的要求上。7） 6） 有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核4） 3）由于責(zé)任不清，導(dǎo)致無法對(duì)相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。當(dāng)然，銷售業(yè)績(jī)好，固然是營銷工作做的好，但也離不開其他過程的緊密協(xié)作。項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)/特點(diǎn)：1） 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品5） 5） 賦予項(xiàng)目經(jīng)理一定的權(quán)力，讓他調(diào)配和整合整個(gè)公司的資源，同時(shí)對(duì)其權(quán)力的運(yùn)用一定的限制，達(dá)到授權(quán)和監(jiān)督的合理平衡，建立項(xiàng)目組織機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理必須和公司高層簽署的責(zé)任狀，從而來約束項(xiàng)目經(jīng)理的行為和規(guī)范項(xiàng)目的運(yùn)作。項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。 9） 10） 4 項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素一個(gè)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，應(yīng)該達(dá)到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個(gè)目的，為此，項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1） 項(xiàng)目目標(biāo)體系的合理確定及有效的考核和評(píng)價(jià)；5） 可以根據(jù)項(xiàng)目部工作內(nèi)容的不同將項(xiàng)目制分為幾種不同的方案，如下圖所示下面將對(duì)不同方案的操作方式以及內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的介紹。方案Ⅰ1) 2. 考核：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考核要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性和對(duì)規(guī)劃