【正文】 .................................5 四、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) ..............................................................6 五、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 ..................................................................7 六、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型 ..........................................................................9 七、沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) ................................................................ 15 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但起步較快，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 隨著市場(chǎng)容量的逐步增加，從 2020年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐步運(yùn)作到目前 已經(jīng) 形成一定的成熟體系。從 2020 年開(kāi)始，外地開(kāi)發(fā)商大規(guī)模進(jìn)軍沈城地產(chǎn)市場(chǎng)，與本地開(kāi)發(fā)商分庭抗禮，并大有強(qiáng)占半壁江山之勢(shì)。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的 “ 克隆 ” 多于創(chuàng)新，在項(xiàng)目前期對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民消費(fèi)水平了解不足，沒(méi)有按著不同商業(yè)業(yè)態(tài)用途 的要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建設(shè)，事先也不考慮商業(yè)企業(yè)的意見(jiàn)，建成后讓商家削足適履。 持續(xù)升勢(shì) ， 大有 發(fā)展空間 沈陽(yáng)作為振興東北的重要城市，商業(yè)發(fā)展是必然的。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)就像一個(gè)尚未完全發(fā)育的少女，雖然有著誘人的前景，卻明顯火候不足。 一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想開(kāi)發(fā)成功，項(xiàng)目計(jì)劃是必備前提。沈陽(yáng)人更喜歡叫床子、攤位，沈陽(yáng)最早的五愛(ài)市場(chǎng)是典型，沈陽(yáng)站對(duì)面的置力商城、廣宜街的普臣商廈、中街的商業(yè)城名牌折扣店是今年比較熱的幾家。同類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的集中和過(guò)度開(kāi)發(fā)為后期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何向多元化的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，為投資者提供更加多樣性的商鋪選擇，才能保證未 來(lái)商圈的健康發(fā)展?？梢钥闯?，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式。由于受到商務(wù)公寓的競(jìng)爭(zhēng)影響，沈陽(yáng)的寫(xiě)字間市場(chǎng)有著巨大的空白，尤其是高檔寫(xiě)字間市場(chǎng)上，產(chǎn)品更是鳳毛麟角，近乎空白，因而發(fā)展空間也更為巨大。 在寫(xiě)字樓需求中占據(jù)舉足輕重地位的廣大中小型企業(yè)，它們的規(guī)模也許不是很大，名頭也許不是很響，論單獨(dú)一家公司的實(shí)力，也許不能和那些跨國(guó)大公司相比，但眾多這樣的公司組合起來(lái)，卻構(gòu)成了沈城寫(xiě)字樓市場(chǎng)上最強(qiáng)勁最有影響力的需求。 酒店式公寓 對(duì)于酒店式公寓，業(yè)內(nèi)常用 “ 酒 店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” 來(lái)概括其特點(diǎn)。公寓的優(yōu)勢(shì)在于其配套設(shè)施、物業(yè)水平等具備服務(wù)功能的硬件、軟件都 高于普通住宅。 ” 沈陽(yáng)市旅游局質(zhì)量與規(guī)范管理處一位負(fù)責(zé)人表示。按照功能共分為商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和教育區(qū)四大板塊。 商住公寓 艾特國(guó)際花園 : 位于和平區(qū)三好街， 開(kāi)盤(pán)時(shí) 4700元 /平方米起價(jià)。有寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和地下車(chē)庫(kù)等。 酒店式公寓 博潤(rùn)國(guó)際大廈 : 位于鐵西北二路汽車(chē)產(chǎn)業(yè)帶中心位置的遼寧博潤(rùn)國(guó)際大廈， 開(kāi)盤(pán) 5275 元 /平方米起價(jià)，全部實(shí)行酒店式服務(wù)，公寓式管理。公司保留了一部分，整個(gè)后期的主要經(jīng)營(yíng)還是由開(kāi)發(fā)商和管理團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營(yíng)。 沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城 沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城位于沈陽(yáng)市一環(huán)內(nèi)，是一個(gè)占地 138 萬(wàn)平米紡織服裝展貿(mào)中心，位置處于鐵西新區(qū)北一馬路與景星北街黃金交匯處，是沈陽(yáng)市重點(diǎn)招商項(xiàng)目、鐵西新區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目。五里河大廈聘請(qǐng)加拿大全資公司高力物業(yè)為物業(yè)管理顧問(wèn)，提供純正的酒店式服務(wù)。后二、三層 4000平方米精英會(huì)所，是專(zhuān)業(yè)的商務(wù)中心、新貴天地。 榮達(dá)國(guó)際大廈 : 榮達(dá)國(guó)際大廈位于鐵西區(qū)九路商業(yè)圈中心， 開(kāi)盤(pán)以 3900 元 /平方米起價(jià)。 中國(guó)女人街 : 占地面積 67331平方米（ 101畝），總建筑面積 31萬(wàn)平方米。 酒店業(yè)還有發(fā)展空間 本地 “ 老字號(hào) ” 忙著提檔升星，國(guó)際高端品牌大批進(jìn)駐，經(jīng)濟(jì)型酒店也以?xún)?yōu)質(zhì)的星級(jí)服務(wù)搶占市場(chǎng) ?? 沈陽(yáng)酒店業(yè)是否已經(jīng)達(dá)到飽和了呢？沈陽(yáng)酒店業(yè)還有很大的發(fā)展空間。 酒店 “ 升星 ” 運(yùn)動(dòng)加劇 市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，現(xiàn)在沈陽(yáng)星級(jí)酒店已經(jīng)達(dá)到 111 家，其中，五星級(jí)酒店 5家，四星級(jí)酒店 16家，三星級(jí)酒店 55家。 從使用功能上看，公寓屬于過(guò)渡產(chǎn)品，具有暫時(shí)居住性和工作便利性這種選擇趨向，一般公寓項(xiàng)目都位于城市的繁華地段，周邊有一個(gè)良好的交通網(wǎng)和商務(wù)服務(wù)氛圍。目前，商住公寓是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中點(diǎn)擊頻率較高的一個(gè)詞匯，像位于五里河區(qū)域的五里河城、位于北站區(qū)域的希爾斯聯(lián)邦、市政府附近的匯寶國(guó)際公寓等均是比較有代表性的公寓產(chǎn)品。外資用戶(hù)的租金承受能力高，相應(yīng)地對(duì)于寫(xiě)字樓的位置、品質(zhì)有高標(biāo)準(zhǔn)的要求。寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，有利于激活市場(chǎng)，形成良好的市場(chǎng)環(huán)境。如果招商工作能夠提早介入，或者已經(jīng)有大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)入，則項(xiàng)目中的商鋪很快就會(huì)銷(xiāo)售一空，反之則相對(duì)冷清。 與此同時(shí)，分析目前沈陽(yáng)在售和在建的商鋪產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向依然存在，多元化的市場(chǎng)還沒(méi)有形成。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，了解并投資一個(gè)有著 高回報(bào)率的項(xiàng)目才是重點(diǎn)。 而目前，沈陽(yáng)市的一些商業(yè)地產(chǎn)是先把商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃完或建成后再去招商。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展， 社區(qū)建設(shè)將逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。這樣沈城的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是外來(lái)的先進(jìn)投資理念引導(dǎo)著沈城樓市。許多開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)住宅起家，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法預(yù)期潛在的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)式商鋪與大型主力店組合是大多數(shù)綜合性商場(chǎng)選用的模式，主力店業(yè)態(tài)以超市、 百貨業(yè)為主。 市場(chǎng) 在 提出 “一站式購(gòu) 中國(guó)最大管理資源中心 物娛樂(lè)中心 ”便捷、時(shí)尚、新鮮的購(gòu)物同時(shí)， 也為商業(yè)地產(chǎn)提出新的要求和發(fā)展方向。來(lái)勢(shì)迅猛的各路軍團(tuán)在住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中雙管齊下，尤其在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈中，更是憑借其各自非凡的實(shí)力要重寫(xiě)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的新格局。還有一類(lèi)則是作為大型住宅區(qū)配套 的超市。家居裝飾市場(chǎng)建成的有中國(guó)家具城、東方家園超市、油漆市場(chǎng)、型材市場(chǎng)、家世界購(gòu)物廣場(chǎng)，在建的有香江好天地、歐倍德、綠色家園購(gòu)物廣場(chǎng)。不僅容易對(duì)先期投資者造成收益損失，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)投資者喪失信心，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合多樣化 為突破 “ 業(yè)態(tài)雷同 ” 的瓶頸， 商業(yè) 業(yè)態(tài)將逐步多樣化。目前，我國(guó)還缺少房地產(chǎn)信托基金的融投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)的投資者幾乎都是商業(yè)市場(chǎng)的個(gè)體，他們大都將商鋪?zhàn)鳛樽约旱墓潭ㄙY產(chǎn)。 “ 十幾或幾十種業(yè)態(tài)交織在一起，上千個(gè)經(jīng)營(yíng)單元密集排列，他們不可能不發(fā)生相互作用與影響。 2020年開(kāi)始啟動(dòng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為沈陽(yáng)市提供了大量的投資型商鋪 。 目前，分析商鋪的投資價(jià)值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)可以支撐的開(kāi)發(fā)規(guī)?？梢员豢醋魇强砷_(kāi)發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。在不到兩年的時(shí)間里，沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢(qián)的理念。 從 2020 年開(kāi)始 ,沈陽(yáng)的寫(xiě)字樓開(kāi)始呈現(xiàn)比較明顯的上升勢(shì)頭 。公寓這種以投資為主導(dǎo)，出租自用兩相宜的產(chǎn)品幾乎囊括了 寫(xiě)字間、住宅、酒店的多重優(yōu)點(diǎn)。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和地位也可彰顯。 目前，在沈陽(yáng)一環(huán)內(nèi)，并在繁華商業(yè)中心旁的純住宅項(xiàng)目可謂少而又少，多為公寓項(xiàng)目并且商務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)。 ” 金廊 ” 成星級(jí)酒店?duì)帄Z地 據(jù)了解，沈陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展已吸引了一批有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外知名酒店管理機(jī)構(gòu)在沈投資，除喜來(lái)登、洲際、假日、香格里拉、凱萊等國(guó)內(nèi)外知名酒店管理集團(tuán)已經(jīng)先期抵沈外，香港榮富、法國(guó)雅高、美國(guó)豪生國(guó)際、上海高瀛等國(guó)內(nèi)外酒店管理集團(tuán)也已準(zhǔn)備進(jìn)沈，進(jìn)軍酒店業(yè)。 領(lǐng)先國(guó)際城 : 由沈陽(yáng)新拓置業(yè)發(fā)展有限公司打造的領(lǐng)先國(guó)際城 ,30 萬(wàn)平方米的超大規(guī)劃，近 9 萬(wàn)平方米的超大型商業(yè)空間，融會(huì)大型超市、流行百貨、國(guó)際級(jí) 5A寫(xiě)字樓、豪華住宅、國(guó)際酒店公寓等多重復(fù)合商業(yè)形態(tài)，集購(gòu)物、休閑 、餐飲、辦公、居住、旅游、娛樂(lè)于一體，是一座目前擁有最強(qiáng)聚客集客力的都心 CITYMALL，是一座匯聚億萬(wàn)商機(jī)的財(cái)富堡壘，世界級(jí)