【正文】 性的維護(hù)保養(yǎng)方案及標(biāo)準(zhǔn) ，并根據(jù)此方案及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)。 C. 講清起火單位屬多層，還是屬于高層建筑（幾棟幾層）。 消防值班員應(yīng)密切關(guān)注各消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。 中央空調(diào)系統(tǒng)故障應(yīng)急搶修處理方案 (1)中央空調(diào)系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí)，值班人員 要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，立即采取應(yīng)急措施控制故障范圍，保護(hù)設(shè)備，并根據(jù)故障發(fā)生的性質(zhì)及部位，立即實(shí)施搶修或通知保養(yǎng)單位組織力量進(jìn)行搶修，具體要求如下： ①空調(diào)主機(jī)發(fā)生故障報(bào)警時(shí)，值班人員 10 分鐘內(nèi)到達(dá)主機(jī)前，記錄故障報(bào)警原因，并立即停機(jī)； ②空調(diào)水泵（冷卻泵、冷凍泵）發(fā)生故障時(shí)，值班人員 5 分鐘內(nèi)斷開故障水泵電源，并立即開啟相應(yīng)的備用水泵； ③值班人員 15 分鐘內(nèi)應(yīng)發(fā)現(xiàn)故障，并迅速到達(dá)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，檢查故障原因，并切斷電源；電柜發(fā)生故障時(shí)，值班人員 10 分鐘內(nèi)到達(dá)設(shè)備故障現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行檢查維修； ④出風(fēng)口散流器發(fā)生故 障時(shí)，維修人員 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行檢查維修； ⑤風(fēng)管或冷水管保溫層破壞，出現(xiàn)凝露、滴水現(xiàn)象時(shí)，維修人員 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)檢查破損情況，并在 2 天內(nèi)予以修復(fù)； ⑥對(duì)所有設(shè)備故障及搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換及材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。 3 壓縮機(jī)電機(jī) 1. 清潔空氣通路和繞組； 2. 測(cè)量電機(jī)繞組絕緣； 3. 電機(jī)軸承加油。 電壓、電流正常、無異常聲音。 各井室 1 個(gè)月 井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞。 （ 2）消防水系統(tǒng) 序號(hào) 檢查項(xiàng)目名稱 檢查周期 檢查標(biāo)準(zhǔn) 說 明 消防設(shè)備 1 外觀 日常檢查 1. 外表清潔、無銹蝕損壞； 2. 螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂； 3. 防震墊無損壞。 6－ 8 個(gè)月 ⑴軸承體清洗，加潤(rùn)滑油（脂）； ⑵更換磨損零部件。 ④曳引電動(dòng)機(jī)及速度反饋裝置 ? 應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)各部分的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動(dòng)機(jī)內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動(dòng)機(jī)內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵； ? 對(duì)使用滑動(dòng)軸承 的電動(dòng)機(jī)，應(yīng)注意油槽內(nèi)的油量是否達(dá)到油線，同時(shí)應(yīng)保持油的清潔； ? 當(dāng)電動(dòng)機(jī)使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時(shí)，應(yīng)更換軸承； ? 應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對(duì)機(jī)殼的絕緣電阻，如降至允許值以下（主極線圈 兆歐，其他部分 兆歐），應(yīng)采取措施提高絕緣性能。 （ 2）停電應(yīng)急處理措施 ①對(duì)于電力局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，工程部應(yīng)及時(shí)通知?jiǎng)幼鞑?，由運(yùn)作部告知租客停電原因及時(shí)間，并做好停電準(zhǔn)備工作。 緊固 良好。 2 變壓器 、擦拭； ； ； ； 。 無斷股，無銹蝕，接觸良好。 無雜物、不漏水、能以防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常。 3 聲響 監(jiān)聽變壓器指示。 （ 2）每周保養(yǎng)項(xiàng)目 ①電力 變壓器（干式） 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。 殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V 搖表用微法表測(cè)量或用電壓流表法測(cè)量，容量不超過額定值177。 ⑤樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，維修人員在 5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)， 30 分鐘排除故障。一般對(duì)新使用的減速箱，半年應(yīng)更換新油； ? 應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，沒電梯在奐向時(shí)發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動(dòng) 時(shí)，應(yīng)采取措施減小軸承的軸向游隙； ? 應(yīng)使軸承的溫升不高于 60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過 85℃，否則應(yīng)停機(jī)檢查原因； ? 當(dāng)軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時(shí)，應(yīng)考慮更換軸承； ?當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時(shí)，應(yīng)進(jìn)行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。 15 三、 給排水系統(tǒng)的管理 為此，嘉國(guó)物業(yè)管理公司根據(jù)嘉華國(guó)際商務(wù)中心的給排水特點(diǎn)，制定出定期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)，并按此計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)，確保生活用水和消防用水質(zhì)量。 8 各井室 1 個(gè)月 ⑴井蓋、井裙完整，啟閉方便； ⑵爬梯牢固，井底干凈。 排氣管 1 個(gè)月 1. 保持管內(nèi)氣體及時(shí)排出； 2. 下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空。 4 冷凍水 檢查冷凍水進(jìn)出水溫度。 23 （ 3）年檢修項(xiàng)目 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 潤(rùn)滑油系統(tǒng) 放出與更換壓縮機(jī)油槽內(nèi)的潤(rùn)滑油。為延長(zhǎng)機(jī)組使用壽命，提高經(jīng)濟(jì)性，必須進(jìn)行恰當(dāng)?shù)乃幚?。馬上組織人員采取各種手段撲滅火勢(shì)；搶救、疏散受災(zāi)人員和受災(zāi)物資； 火災(zāi)撲滅后，工程部、保安部負(fù)責(zé)將機(jī)電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復(fù)正常； 責(zé)任消防員組織調(diào)查火警事故，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因，并填寫《火警 /匪警處理情況登記表》。 二級(jí)檢查由消防主管組織實(shí)施，管理處領(lǐng)導(dǎo)每周組織班組長(zhǎng)對(duì)本處管理地段、設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及 落實(shí)有力整改，每月向公司安全主管匯報(bào)一次消防安全情況。 B. 現(xiàn)場(chǎng)指揮員馬上通知管理處經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負(fù)責(zé)人。 繞組清潔，絕緣正常，清洗電機(jī)軸承，并重新加潤(rùn)滑油。 9 盤管風(fēng)機(jī) 檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)；檢查磁閥和溫控開關(guān)。 四、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理 中央空調(diào)機(jī)組的定期維護(hù)保養(yǎng)及檢修 （ 1）每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 潤(rùn)滑系統(tǒng) 壓縮機(jī)潤(rùn)滑軸承的油壓、油 油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行 22 位。 2 泵體 日常檢查 運(yùn)行正常，無異常振動(dòng)、噪音，排水流暢。 4 閘閥、截止閥 日常檢查 ⑴啟閉靈活，無銹蝕。 （ 8）重量補(bǔ)償裝置的保養(yǎng) ①當(dāng)發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償鏈在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生較大噪聲時(shí)，應(yīng)檢查消音繩是否折斷； ②對(duì)于補(bǔ)償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，上下浮動(dòng)靈活，對(duì)需要人工潤(rùn)滑部位，應(yīng)每月檢查添加潤(rùn)滑油。 ③地下室采用低照度分散照明，能達(dá)到一般照明效果即可。 7 2 接地體電阻 用接地電阻測(cè)量?jī)x測(cè)量接地電阻。 無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活，無缺損件，牢固，無松動(dòng)，顏色符合規(guī)定。 無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。 2 柜內(nèi) 、套管； ； 電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度 3 。 1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)方案 一、 供配電系統(tǒng)的管理 如果說機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動(dòng)脈。 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好。 4 地下電纜室 檢查室內(nèi)環(huán)境； 檢查電纜托盤； 檢查電纜。 3 柜 內(nèi) 全面清掃灰塵； 整理二次線； 補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)； 檢修閘刀開關(guān)； 檢修自動(dòng)開關(guān)； 全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)； 補(bǔ)刷相位漆。 無松動(dòng)、焊點(diǎn)無銹蝕。 ②對(duì)各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用聲、光控開關(guān)或節(jié)能燈進(jìn)行控制。 （ 7）緩沖器的保養(yǎng) ①對(duì)于彈簧緩沖器，應(yīng)保護(hù)其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆； ②對(duì)油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時(shí)，應(yīng)添加（保 證油的粘度相同）； ③油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹