【正文】 定期維護保養(yǎng)計劃及標(biāo)準(zhǔn) （ 1）生活給水系統(tǒng) 序號 檢 查項目名稱 檢查周期 檢查標(biāo)準(zhǔn) 說 明 給水設(shè)備 1 生活水泵外觀 日常檢查 ⑴外表清潔，無銹蝕損壞； ⑵螺栓，螺絲無松動斷裂； ⑶防震墊無損壞。 （ 7）緩沖器的保養(yǎng) ①對于彈簧緩沖器，應(yīng)保護其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆； ②對油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應(yīng)添加（保 證油的粘度相同）； ③油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防銹油脂； ④每年以轎廂檢修速度，進(jìn)行一次油壓緩沖器的復(fù)位試驗。 ②制動器 10 ? 應(yīng)保證制動器的動作靈活可靠，各活動關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤滑油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑； ? 制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大不超過 毫米，當(dāng)間隙過大時，應(yīng)調(diào)整； ? 制動器應(yīng)保持足夠的制動力矩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應(yīng)調(diào)整制動彈簧； ? 當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損，導(dǎo)致鉚釘頭外露時，應(yīng)更換制動瓦。 ②對各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用聲、光控開關(guān)或節(jié)能燈進(jìn)行控制。 ⑥公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場，排除故障。 無松動、焊點無銹蝕。 10%。 3 柜 內(nèi) 全面清掃灰塵； 整理二次線； 補齊、更換二次線接線號； 檢修閘刀開關(guān)； 檢修自動開關(guān)； 全面檢查緊固螺栓連接點； 補刷相位漆。 接觸良好，無過熱，無損壞。 4 地下電纜室 檢查室內(nèi)環(huán)境； 檢查電纜托盤； 檢查電纜。 無灰塵、污跡。 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好。 發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。 1 機電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護方案 一、 供配電系統(tǒng)的管理 如果說機電設(shè)施設(shè)備是整個建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。 4 變壓器室 1. 檢查門窗、地面、四壁； 2. 檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施； 3. 檢查室內(nèi)照明設(shè)施； 4. 檢查室內(nèi)消防設(shè)施。 2 柜內(nèi) 、套管； ； 電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度 3 。 2 接地線 ； 。 無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。 （ 3）年度保養(yǎng)項目 ①電力變壓器（干式） 5 序 號 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目。 無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動作可靠靈活，無缺損件，牢固，無松動，顏色符合規(guī)定。 ④供配電接地系統(tǒng) 序 號 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 接地線 檢查接地線螺栓及連接情況。 7 2 接地體電阻 用接地電阻測量儀測量接地電阻。 ⑦對所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包 括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。 ③地下室采用低照度分散照明，能達(dá)到一般照明效果即可。 ③曳引輪 ? 應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑； ? 對于帶切口半圓槽，當(dāng)繩槽磨損至切口深度少于 2 毫米時，應(yīng)重車?yán)K槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應(yīng)小于曳引繩直徑。 （ 8）重量補償裝置的保養(yǎng) ①當(dāng)發(fā)現(xiàn)補償鏈在運行時產(chǎn)生較大噪聲時，應(yīng)檢查消音繩是否折斷； ②對于補償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應(yīng)每月檢查添加潤滑油。 2 電機（機械部分） 日常檢查 ⑴運行過程中無異常震動，噪音； ⑵電機及軸承溫升正常。 4 閘閥、截止閥 日常檢查 ⑴啟閉靈活，無銹蝕。 2 管道吊支架，管卡 1 個月 ⑴管道吊 支架，管卡連接要牢固； ⑵表面無銹蝕。 2 泵體 日常檢查 運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢。 2 室外排水管道 1 個月 保持水流暢通，無堵塞。 四、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理 中央空調(diào)機組的定期維護保養(yǎng)及檢修 （ 1）每日巡視保養(yǎng)項目 序 號 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 潤滑系統(tǒng) 壓縮機潤滑軸承的油壓、油 油壓、油位正常，必要時進(jìn)行 22 位。 5 壓縮機電機 檢查電機的電壓、電流及聲音。 9 盤管風(fēng)機 檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機；檢查磁閥和溫控開關(guān)。 水過濾器清潔、暢通，管束清潔、無 污垢、端板牢固。 繞組清潔，絕緣正常，清洗電機軸承，并重新加潤滑油。 25 (6)中央空調(diào)停用一周以上重新開機啟用，必須先預(yù)熱 24 小時。 B. 現(xiàn)場指揮員馬上通知管理處經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負(fù)責(zé)人。 B. 火警信號 被證實，情況嚴(yán)重，中心應(yīng)急事項 通知管理部辦公室值班員和安全管理部長，由其決定是否打“ 119”電話報警； 啟用報警設(shè)施通知防火指揮部相關(guān)人員到場施救； 利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散； 35 迫降電梯至首層； 切除非消防電源，啟用應(yīng)急電源； 啟用相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵、噴淋泵等。 二級檢查由消防主管組織實施，管理處領(lǐng)導(dǎo)每周組織班組長對本處管理地段、設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及 落實有力整改，每月向公司安全主管匯報一次消防安全情況。 講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系； 如需安排接消防車要講清楚接車地點，地點應(yīng)在起火附近易找的地方或標(biāo)志性建筑旁。馬上組織人員采取各種手段撲滅火勢；搶救、疏散受災(zāi)人員和受災(zāi)物資； 火災(zāi)撲滅后，工程部、保安部負(fù)責(zé)將機電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復(fù)正常； 責(zé)任消防員組織調(diào)查火警事故，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因，并填寫《火警 /匪警處理情況登記表》。為了避免在應(yīng)急中出現(xiàn)不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據(jù)大廈的環(huán)境特點，制定出相應(yīng)的消防應(yīng)急處理措施，以保障大廈的消防安全。為延長機組使用壽命，提高經(jīng)濟性，必須進(jìn)行恰當(dāng)?shù)乃幚怼? 水質(zhì)需符合標(biāo)準(zhǔn)，否則需進(jìn)行水處理。 23 （ 3）年檢修項目 序 號 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 潤滑油系統(tǒng) 放出與更換壓縮機油槽內(nèi)的潤滑油。 8 水泵電機 檢查冷凍水泵，冷卻水泵、電機的電壓、電流及運行情況。 4 冷凍水 檢查冷凍水進(jìn)出水溫度。經(jīng)理接到匯報后，應(yīng)立即召集搶修人員在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，即刻組織制定搶修方案，并發(fā)出限水或停水通知 ，主管恢復(fù)通水時間最長不得超過 24 小時。 排氣管 1 個月 1. 保持管內(nèi)氣體及時排出； 2. 下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空。 壓力表 1 壓力表 3 個月 1. 表體完整無缺，連接牢固，表面清潔； 19 2. 讀數(shù)正確，指針靈敏。 8 各井室 1 個月 ⑴井蓋、井裙完整，啟閉方便； ⑵爬梯牢固，井底干凈。 2 減壓閥、水錘消失器 3 個月 ⑴動作靈敏，準(zhǔn)確； ⑵無銹蝕堵塞。 15 三、 給排水系統(tǒng)的管理 為此，嘉國物業(yè)管理公司根據(jù)嘉華國際商務(wù)中心的給排水特點，制定出定期的維護保養(yǎng)計劃及標(biāo)準(zhǔn)，并按此計劃及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護保養(yǎng)，確保生活用水和消防用水質(zhì)量。 （ 6）自動門機的保養(yǎng) ①應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時的速度變化異常時，應(yīng)立即作檢查 13 調(diào)整； ②對于皮帶傳動的開門機，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松馳時應(yīng)加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力；