【正文】 產(chǎn)集團(tuán) ? 跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)表現(xiàn) —— 2021年中期財(cái)務(wù)業(yè)績(jī) 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 （百萬(wàn)元） 06年中期 05年中期 增幅 說(shuō)明 銷售收入 1210 991 22% 主要由房?jī)r(jià)上升帶來(lái) 股東應(yīng)占溢利 257 238 8% 其他業(yè)務(wù)、聯(lián)營(yíng)投資收益、處臵子公司收益減少，有效稅率提高 毛利率 43% 31% % 房?jī)r(jià)上升；本期收入貢獻(xiàn)占 55%的桃花源與杭州春江花月毛利率較高 每股盈利 42% —— 流動(dòng)現(xiàn)金 923 859 % —— 資本負(fù)債率 556% 433% % 05年為全年指標(biāo)。上市后資本負(fù)債率降低 40% 銷售及管理費(fèi)用 140 121 16% 員工工資福利提高，規(guī)模擴(kuò)張所致 24 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)表現(xiàn) —— 過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 在結(jié)算面積增長(zhǎng)的情況下，銷售收入的降低，主要由于結(jié)算項(xiàng)目的價(jià)格水平遠(yuǎn)低于往年 雖然 05年銷售收入降低 %，但該年北京、合肥、海寧三地銷售項(xiàng)目的拿低成本較低，銷售成本較 04年降低了 % 25 2021— 2021年各地區(qū)基本銷售情況 2021年 2021年 2021年 已交付建筑面積 平均售價(jià) 已交付建筑面積 平均售價(jià) 已交付建筑面積 平均售價(jià) 杭州 別墅 31180 6706 42639 13599 — — 公寓 97353 8576 151906 5893 79011 7523 浙江（不計(jì)杭州） 別墅 — — — — — — 公寓 38540 3453 9365 3580 58131 3354 上海 別墅 — — — — — — 公寓 — — 150620 6526 107146 9539 北京 別墅 — — — — — — 公寓 — — — — 109674 2807 安徽 別墅 — — — — — — 公寓 — — 75351 2462 94915 3360 合計(jì) 167073 429881 448877 杭州市場(chǎng)仍主要以中高檔住宅開發(fā)為主，擁有相當(dāng)比例別墅項(xiàng)目 杭州以外市場(chǎng)，受拿地情況、城市發(fā)展階段等條件所限，很多項(xiàng)目的價(jià)格水平較杭州市場(chǎng)明顯偏低 26 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 杭州部分樓盤價(jià)格走勢(shì)分析 27 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 ? 進(jìn)取性的擴(kuò)張策略 ? 項(xiàng)目數(shù)量的急速擴(kuò)張 – 截至目前，公司已完成物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期共 28項(xiàng)，總建筑面積約為 200萬(wàn)平方米 – 2021年至今公司同時(shí)運(yùn)作項(xiàng)目數(shù)量就達(dá)到近 40個(gè) – 現(xiàn)正開發(fā)或計(jì)劃開發(fā) 83項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期 ? 土地儲(chǔ)備的急速擴(kuò)張 – 綠城中國(guó)目前土地儲(chǔ)備共有 865萬(wàn)平方米，足夠未來(lái) 4至 5年發(fā)展需要 – 未來(lái) 3年，綠城的目標(biāo)是將土地儲(chǔ)備增至 1500萬(wàn)平方米 28 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 跨區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 ? 負(fù)債水平居高不下 ? 2021年，綠城合并貨幣資金為 ，應(yīng)收賬款僅為 3478萬(wàn)元，存貨中在建開發(fā)產(chǎn)品的合并數(shù)字高達(dá) ，而合并短期借款為 16億元 ? 2021年，綠城總資產(chǎn) ，總負(fù)債為 ，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) % ? 截至 2021年 4月，債務(wù)與股本比率約為 829%，而在 2021年底這一指標(biāo)只有 434% 29 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 跨區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 ? 進(jìn)取性擴(kuò)張戰(zhàn)略與企業(yè)能力、資源的矛盾 ? 與中高檔住宅為主的單一產(chǎn)品形式之間的矛盾 – 不利于提高營(yíng)運(yùn)效率，尤其是資金使用效率 – 規(guī)模圈地，占款大 – 滾動(dòng)開發(fā)，周期長(zhǎng)回款慢 – 中高檔住宅受宏觀調(diào)控影響大 ? 與杭浙為主的單一地域市場(chǎng)之間的矛盾 – 不利于分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 30 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 融資策略 ? 開拓多渠道融資途徑 ?信托 ?發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資 ?內(nèi)部融資 ?海外上市 ?資產(chǎn)重組 ?合作開發(fā) ?股權(quán)融資 31 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) ? 融資策略 ? 海外上市 資產(chǎn)重組 私募發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 香港上市 “ 上市所募集的資金將不會(huì)集中用于新項(xiàng)目的發(fā)展，而將用于公司現(xiàn)有項(xiàng)目的重整。 ” —— 宋衛(wèi)平 文化意境 桂花園系列的桂花情結(jié)、桃花源的人文理想、春江花月的文化語(yǔ)境 山水文園 九溪玫瑰園的山、春江花月的江