【正文】 德基 423 4 8％ 617580 流行百貨 2605 5 8％ 4754125 二層（ 3642） 家樂(lè)福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂(lè)福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂(lè)福 2021 5％ 1086000 合計(jì)：（ 22144） 22144 21572537 總租金合計(jì) 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開(kāi)業(yè)第四年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實(shí)施，則商業(yè)租金部分年收益比開(kāi)業(yè)初增加 ； 遞增收益模擬表： （折扣店方案） 第四年 租金模擬測(cè)算表 招商策劃報(bào)告 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 初始租金（日 /㎡） 遞增率 遞增 租金 遞增租金 年收益 初始租金 （年收益） 地下一層（ 8157） 折扣店 5088 3 8％ 5899860 肯德基 423 4 8％ 617580 娛樂(lè) 846 4 8％ 1235160 地下美食 1800 聯(lián)營(yíng) 0 0 待測(cè)算 一層（ 4528） 家樂(lè)福 1500 5％ 821250 肯德基 423 4 8％ 617580 折扣店 2605 3 8％ 2852475 二層（ 3642） 家樂(lè)福 3642 5％ 1993995 三層（ 3817） 家樂(lè)福 3817 5％ 2089807 四層（ 2021） 家樂(lè)福 2021 5％ 1086000 合計(jì)：（ 22144） 22144 17213707 總租金合計(jì) 依據(jù)上表，在商業(yè)面積滿租情況下，開(kāi)業(yè)第四年，大商家遞增 5％，零售商家遞增 8％，按租金遞增之后實(shí)施，則商業(yè)租金部分年收益比開(kāi)業(yè)初增加 元 以上收益測(cè)算均沒(méi)有包括美食廣場(chǎng)的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性收益和廣告位出租收益，此兩項(xiàng)收益有待進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)查、取例、模擬測(cè)算。 第七部分 招商營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目命名建議 新宋商城 案名詮釋： 招商策劃報(bào)告 “新宋商城” 地域標(biāo)志； “新宋商城” 蘊(yùn)含未來(lái)新發(fā)展，宋家莊全新面貌 “新宋商城” 概括新宋家莊商圈，本項(xiàng)目核心之一 “新宋商城” 代表宋家莊商圈之先 推廣名建議： 宋家莊城鄉(xiāng)購(gòu)物中心 表明宋家莊為南城城鄉(xiāng)結(jié)合新核心地段，與公主墳、萬(wàn)泉莊等發(fā)展歷程類似，均為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過(guò)程中的過(guò)渡時(shí)期的重心，發(fā)展以后的核心。 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝： 現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝及廣告牌突出項(xiàng)目招商信息及經(jīng) 營(yíng)前景。 工作重點(diǎn) 完善招商物料及相關(guān)招商應(yīng)用合同； 統(tǒng)計(jì)并分析成交客戶資料，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行再論征，彌補(bǔ)招商工作的不足； 對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局等進(jìn)行不斷的調(diào)整完善； 與前期積累意向商家進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判，利用品牌商家招商成果促進(jìn)其它商家招商工作； 通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、等媒介計(jì)劃的實(shí)施； 做好重點(diǎn)意向客戶跟蹤招商工作。 2）、招商手法 方式 確定宋家莊中心購(gòu)物廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)主題和準(zhǔn)備好招商推廣所應(yīng)準(zhǔn)備的主 要招商物料，在項(xiàng)目招商推廣的初期，將市場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、發(fā)展前景、經(jīng)營(yíng)方式、主力商家家樂(lè)福進(jìn)駐等通過(guò)走訪供應(yīng)商、直接推廣的形式向目標(biāo)商家發(fā)出信息，再以媒體宣傳、地鐵廣告進(jìn)行配合，使項(xiàng)目引起有興趣的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者及更多社會(huì)人士的關(guān)注。 S符合商業(yè)趨勢(shì) 定位，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶先建立宋家莊大型居住社區(qū)服務(wù)型購(gòu)物中心 ； S相比現(xiàn)有周邊商業(yè)項(xiàng)目體量較大， 3 萬(wàn)多平方米；有條件搶先入駐大型外資超市品牌，為未來(lái)宋家莊商圈集聚人氣和人流打下良好基礎(chǔ)； S 先規(guī)劃、后 施工，后 經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng) 營(yíng) ； S開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)適用房總開(kāi)發(fā)商，成立專業(yè)商業(yè)管理公司來(lái)管理運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論從總體戰(zhàn)略布局和具體工作協(xié)調(diào)，還是經(jīng)營(yíng)管理都有先天優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)行為 消費(fèi)行為表現(xiàn)為日常的餐飲，娛樂(lè)，超市生活購(gòu)物等活動(dòng)集中在本區(qū)域內(nèi) ，消費(fèi)品購(gòu)物的重心仍不在本區(qū)域內(nèi)，這個(gè)或許跟本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物場(chǎng)所有關(guān)。 周邊兩公里居民小區(qū)密集，有諸如世華水岸，建邦華府，萬(wàn)科紅獅，中海城，文成建筑等十二個(gè)知名樓盤。涵蓋購(gòu)物功能的商業(yè)招商策劃報(bào)告 的基本沒(méi)有，更別說(shuō)綜合商業(yè)項(xiàng)目了。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，面積約為2300 ㎡，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 以大型外資超市帶動(dòng)外資快餐，同時(shí)帶動(dòng)主力店和美食廣場(chǎng)，同時(shí)拉動(dòng)品牌店和其他零售店。 工作重點(diǎn) 工程進(jìn)度能按計(jì)劃進(jìn)行； 鋪位劃分、業(yè)態(tài)劃分、平面規(guī)劃布局等落實(shí)； 制定招商條件、招商政策； 后期經(jīng)營(yíng)管理模式落實(shí)； 招商物料制作； 現(xiàn)場(chǎng)盡量安排一處接待辦公場(chǎng)所 招商團(tuán)隊(duì)成立、培訓(xùn)； 項(xiàng)目形象宣傳； 主力商家和大供應(yīng)商的洽 談。 工程進(jìn)度、工程形象成為供應(yīng)商關(guān)注的焦點(diǎn)； 用已入駐商家的二裝引起市民及觀望供應(yīng)商的關(guān)注，以達(dá)成 剩余鋪位簽約工作。 合作形式及內(nèi)容 由于我項(xiàng)目是地區(qū)級(jí)商業(yè)購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)組合以服務(wù)于地區(qū)居民、服務(wù)于地鐵時(shí)尚人流為主，為了既能有效引進(jìn)各品牌供應(yīng)商的入駐，又能最大程度上 保證商場(chǎng)的收益，特制定如下兩種合作形式。 一般情況下，大中型商家的遞增率應(yīng)該在 35%；對(duì)于一般的零售業(yè)態(tài)的話，遞增比例相對(duì)而言可以高一點(diǎn)，一般不能超過(guò) 10%。（我項(xiàng)目使用率應(yīng)該比其他兩項(xiàng)目低一些），對(duì)外報(bào) 價(jià)建議 元／天 — 10 元／天。 招商架構(gòu) 本項(xiàng)目采用項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)制，在項(xiàng)目組內(nèi)各專業(yè)人員的共同配合下，進(jìn)行項(xiàng)目的招商工作，同時(shí)向商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，向投資方匯報(bào)。 進(jìn)一步落實(shí)目標(biāo)供應(yīng)商的招商工作。 招商階段 工作要素 日期 招商方式 目標(biāo) 招商咨詢期 次、主力店邀約洽談 10年 12月 31日前 現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢登記、重點(diǎn)供應(yīng)商洽談 力爭(zhēng)主力店和品牌店達(dá)成意向， 招商啟動(dòng)期 有效商家積累 11年 05月 31日前 主動(dòng)邀請(qǐng)、洽談 、其他媒體計(jì)劃配合 客戶累計(jì)達(dá)到 150 招商強(qiáng)勢(shì)期 集中簽約 11年 7月 1日前 主動(dòng)邀請(qǐng)、深入洽談、其他媒體計(jì)劃配合 招商率達(dá)75% 招商掃尾期 商家二裝 11年 11月 30日前 針對(duì)持有觀望態(tài)度且我公司想引進(jìn)的客戶主動(dòng)邀請(qǐng) 招商率達(dá)95%以上 注：工作的目標(biāo)達(dá)成情況會(huì)隨項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。 C在工商、稅務(wù)等方面盡可能多的爭(zhēng)取政府更多的支 持，形成政府、商家、開(kāi)發(fā)商共同服務(wù)于居民，居民便捷購(gòu)物不出遠(yuǎn)門，多方共贏的局面； C先行強(qiáng)占宋家莊商圈，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)氛額； C在易達(dá)性上做文章，能否多開(kāi)通幾條公交線路、增設(shè)人性化服務(wù)之；協(xié)同家樂(lè)福多開(kāi)通幾條購(gòu)物免費(fèi)搭車線路； C合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)； C制訂快速吸引供應(yīng)商的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的； C制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。 娛樂(lè)功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，主要服務(wù)于社區(qū)居住人群。 宋家莊主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 正華商場(chǎng) 本項(xiàng)目東 100 米 , 正華商城由開(kāi)發(fā)商住總正華集團(tuán)自主招商，業(yè)態(tài)主要以品牌餐飲娛樂(lè)，共分為三層，地下一層：影城 (自營(yíng) )目前在裝修階段，一層：品牌餐飲、銀行，二層：品牌餐 飲、咖啡廳、茶樓、美容院、美發(fā)店等。 根據(jù)既定的規(guī)劃方案， C6 項(xiàng)目為獨(dú)立商業(yè)，南北向?qū)捈s為 40 米，東西向長(zhǎng)約為 130 米，地上建筑面積 12,608 平米，地下建筑面積 17712 平米。服務(wù)于地鐵中轉(zhuǎn)站人流及宋家莊交通樞紐人流購(gòu)物需求。 Threat(威脅分析 ) T 如今 商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng) ； T本區(qū)域 已在經(jīng)營(yíng)的 商業(yè)項(xiàng)目較少 ， 并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展 ； T 現(xiàn)在北京的地鐵項(xiàng)目在不同程度上都存在有人流，沒(méi) 客流的問(wèn)題； T需要好的推廣方式和質(zhì)量，運(yùn)營(yíng)的特色和質(zhì)量來(lái)提高項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的品牌度； T 經(jīng)營(yíng) 者因 缺乏發(fā)展眼光與短期追逐利益特點(diǎn)導(dǎo)致期望值與初始階段收益不符。倡導(dǎo)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)進(jìn)行長(zhǎng)期的，多項(xiàng)目統(tǒng)一管理的，統(tǒng)一優(yōu)惠的 等等系列的有效的保障，從而促動(dòng)招商效果和質(zhì)量，同時(shí)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。 工作重點(diǎn) 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行再論征，彌補(bǔ)招商工作的不足 ； 對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局等進(jìn)行不斷的調(diào)整完善； 與前期積累意向商家進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判，利用成交商家成果促進(jìn)其它商家招商進(jìn)展； 加強(qiáng)各種媒體計(jì)劃的實(shí)施； 針對(duì)不同的客戶組織不同的招商活動(dòng)； 做好重點(diǎn)意向客戶跟蹤和后期服務(wù)工作。 制定優(yōu)惠政策： 為引進(jìn)重要商家，制定一系列優(yōu)惠政策。為開(kāi)發(fā)公司提前定下城鄉(xiāng)購(gòu)物中心的格調(diào)，將來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌的影響力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金在開(kāi)業(yè)兩年 之內(nèi)不予遞增，第三年開(kāi)始在原有租金的基礎(chǔ)上開(kāi)始遞增，根據(jù)項(xiàng)目的自身情況，有沒(méi)兩年一次遞增的，有每一年一次遞增的。 優(yōu)惠措施 由于我項(xiàng)目是一個(gè)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，很多經(jīng)營(yíng)商家不敢貿(mào)然加入，部分有興趣參與經(jīng)營(yíng)的供應(yīng)商可能會(huì)因無(wú)法評(píng)估未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ,擔(dān)心經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而躊躇不前，為達(dá)到招商效果，建議可采取一些優(yōu)惠措施以吸引供應(yīng)商入駐： 商家可享受 1 個(gè)月免租期（開(kāi)業(yè)之日起算 ）； 所有入駐供應(yīng)商在初次合同期內(nèi)可免收進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、店慶、年慶費(fèi)； 所有入駐流行時(shí)尚百貨商家在首次合同期內(nèi)可免費(fèi)享受商場(chǎng)提供劃招商策劃報(bào)告 的商場(chǎng)外立面廣告位一年。 工作成果 商業(yè)管理公司完成項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的最后準(zhǔn)備工作 基本完成項(xiàng)目整體招商工作。