【正文】 招商策劃報告 宋家莊 C6 商業(yè)項(xiàng)目 招商運(yùn)營報告 2021 年 7 月 招商策劃報告 目 錄 一、 招商推廣執(zhí)行方案 第一部分 市場綜合評估 宋家莊商業(yè)項(xiàng)目介紹 宋家莊主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 宋家莊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展情況 區(qū)域消費(fèi)整體評估 第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃 項(xiàng)目屬性定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)分布規(guī)劃 第三部分 項(xiàng)目招商 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機(jī)會（ O） 威脅（ T） 對策（ C） 第四部分 項(xiàng)目供應(yīng)商 定位 供應(yīng)商招商區(qū)域定位 具體區(qū)域及招商對象 項(xiàng)目各區(qū)域供應(yīng)商合作模式定位 供應(yīng)商選擇 招商策劃報告 第五部分 招商實(shí)施 招商推廣總體戰(zhàn)略、方式及目標(biāo) 階段性招商推廣策略 招商前期準(zhǔn)備工作 招商架構(gòu) 招商工作流程 第六部分 招商條件及優(yōu)惠政策制定 經(jīng)營方式 合作形式及內(nèi)容 合作期限 管理費(fèi) 優(yōu)惠措施 招商細(xì)則 第七部分 招商營銷推廣 項(xiàng)目命名建議 推廣名建議 招商宣傳推廣 二、 經(jīng)營收益模擬測算 二層、三層及四層租金收益模擬測算 ???????? 首層租金收益模擬測算 ????????? ?? ?????? 地下一層經(jīng)營組合模擬測算 ????????? ?? ??? 總體商業(yè)面積組合收益模擬測算 ????????? ?? 招商策劃報告 一、招商推廣方案 招商策劃報告 第一部分 市場綜合評估 宋家莊項(xiàng)目介紹 宋家莊商業(yè)中心項(xiàng)目位置 從上圖可以看出，宏觀地理位置上本項(xiàng)目地處北京南部區(qū)域，距離南三環(huán)有一定距離，同時距方莊和大紅門地區(qū)也有 2 公里以上的距離。但現(xiàn)今項(xiàng)目與地鐵 5 號線宋家莊站直接相連，未來地鐵 10 號線二期以及亦莊線都會與本項(xiàng)目相連，根據(jù)北京市目前地鐵規(guī)劃，有三條地鐵交匯的換乘站僅有三處，宋家莊站是其中一處，大量的地鐵客流將應(yīng)運(yùn)而生；宋家莊附近已興建并存在大量經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，如頂秀欣園、政馨家園、世紀(jì)風(fēng)景、招商策劃報告 石榴莊小區(qū)等等，加上周圍鑫兆雅園、嘉和人家等高密度商品房小區(qū)，該區(qū)域舊居住人口已經(jīng)達(dá)到十幾萬， 正在 建設(shè)的萬科兩限房、我司經(jīng)濟(jì)適用房、撲滿山三個項(xiàng)目，總建筑規(guī)模達(dá) 60 萬平方米，固定消費(fèi)人群約有 20萬。 周邊兩公里居民小區(qū)密集，有諸如世華水岸，建邦華府，萬科紅獅，中海城，文成建筑等十二個知名樓盤。 居住氛圍比較濃厚，因此消費(fèi)群體比較穩(wěn)定，可為本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)帶來良好機(jī)遇。由于中低檔住宅供應(yīng)量相對較大，人口相對密集，區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的商業(yè)中心供應(yīng)不足，多以社區(qū)小規(guī)模購物中心、社區(qū)鄰里型商業(yè)為主。故本項(xiàng)目體量雖然不是特別大，仍能與之區(qū)別開來，發(fā)展趨勢是相當(dāng)良好的。 根據(jù)既定的規(guī)劃方案， C6 項(xiàng)目為獨(dú)立商業(yè)，南北向?qū)捈s為 40 米，東西向長約為 130 米，地上建筑面積 12,608 平米，地下建筑面積 17712 平米。項(xiàng)目所處地塊呈長方形，形狀比較規(guī)則，東南方向考慮到交通紅線以及疏散人流的關(guān)系，預(yù)留了一個轉(zhuǎn)彎半徑的空間。項(xiàng)目各層面積如下表： 招商策劃報告 商業(yè)面積 （ M2） 地鐵面積（ M2） 人防面積（ M2） 車庫面積 （ M2） 合計(jì) （ M2） 地上 4 層 2021 2021 地上 3 層 3817 3817 地上 2 層 3642 3642 地上 1 層 4528 162 42 4732 地下 1 層 8157 336 38 8531 地下 2 層 299 3691 5191 9181 合計(jì) 22144 797 3771 5191 31903 其中，地下二層有約 2021 平米的機(jī)房，這部分的面積根據(jù)規(guī)劃要求是固定且不能更改的，剩余約 7200 平米的面積既可以作商業(yè)用途也可以做車庫，目前暫按地下二層全部作為設(shè)備用房和車庫使用考慮。 宋家莊主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 正華商場 本項(xiàng)目東 100 米 , 正華商城由開發(fā)商住總正華集團(tuán)自主招商，業(yè)態(tài)主要以品牌餐飲娛樂，共分為三層，地下一層：影城 (自營 )目前在裝修階段，一層：品牌餐飲、銀行，二層：品牌餐 飲、咖啡廳、茶樓、美容院、美發(fā)店等?？偯娣e近 15000 平米，集正華影院、電玩、視聽館等娛樂、知名品牌餐飲為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 招商策劃報告 定位及模式 ：休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 體量 ：總面積近 15000 平米 物業(yè)結(jié)構(gòu) ： 共分為三層：地下一層，地上一層、二層、 年銷售額 :未營業(yè) 招商策劃報告 樓層 業(yè)態(tài)分布 品牌羅列 經(jīng)營方式 價格（使用面積）元 /天 B1 娛樂 正華影院 (自營 ) 租賃 67 F1 品牌餐飲、銀行 一茶一坐 院、一品三笑 租賃 78 F2 品牌餐飲、咖啡廳、茶 樓、美容院、美發(fā)店等 招商中 租賃 7 撲滿山商業(yè) 定位及模式： 7 棟樓及 2 組商業(yè)裙房 ，北區(qū) 8 棟樓及 2 組商業(yè)裙房。 體量： 商業(yè)建筑面積為 平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)： 地下一層至地上三層 年銷售額 :未營業(yè) 樓層 業(yè)態(tài)分布 品牌羅列 經(jīng)營方式 價格（建筑面積）元 /天 B1 娛樂和餐飲 健身、網(wǎng)吧、大型餐飲 租賃 F1 品牌餐飲、銀行 麥當(dāng)勞、好利來、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 租賃 F2 餐飲、 招商中 租賃 分析：宋家莊目前商業(yè)項(xiàng)目非常少，從上述兩個項(xiàng)目可以看出，這些項(xiàng)目基本屬于是住宅項(xiàng)目的配套，多為建筑裙樓，作為底商。體量也很小，業(yè)態(tài)分布傾向于基本的生活配套需求， 飲食、娛樂等。涵蓋購物功能的商業(yè)招商策劃報告 的基本沒有，更別說綜合商業(yè)項(xiàng)目了。 區(qū)域消費(fèi)整體評估 消費(fèi)能力 宋家莊區(qū)域現(xiàn)有居住區(qū)已超過十幾萬人，未來估計(jì)應(yīng)會外三十萬以上，消費(fèi)群體巨大。據(jù)現(xiàn)有幾個經(jīng)濟(jì)適用房集聚區(qū)的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力來看，消費(fèi)力是很強(qiáng)大的。 消費(fèi)心理 此類居住區(qū)人群消費(fèi)主要表現(xiàn)為日常生活需求品購買力比較強(qiáng)，平時生活服務(wù)型商業(yè)應(yīng)該比較旺盛，應(yīng)該說是消費(fèi)的中低點(diǎn)均在周邊配套商業(yè)解決。但消費(fèi)的高點(diǎn)仍不在本區(qū)域內(nèi)，這個問題應(yīng)予重視。 消費(fèi)行為 消費(fèi)行為表現(xiàn)為日常的餐飲，娛樂，超市生活購物等活動集中在本區(qū)域內(nèi) ，消費(fèi)品購物的重心仍不在本區(qū)域內(nèi)，這個或許跟本區(qū)域內(nèi)沒有優(yōu)質(zhì)的購物場所有關(guān)。 第二部分 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目屬性定位 集購物、休閑、娛樂、美食為一體的區(qū)域購物中心 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 、物業(yè)形態(tài)定位 招商策劃報告 一個集流行百貨、大型超市、娛樂、美食等為一體的中型地鐵購物 中心。 、產(chǎn)品功能定位 購物、休閑、娛樂、美食為一體。服務(wù)于宋家莊社區(qū)及周邊住宅區(qū)居民生活、購物需求。服務(wù)于地鐵中轉(zhuǎn)站人流及宋家莊交通樞紐人流購物需求。 、 產(chǎn)品經(jīng)營定位 1）經(jīng)營定位： 百貨、超市、娛樂、美食。 2）檔次定位： 中檔為主、高檔為輔 業(yè)態(tài)分布規(guī)劃 根據(jù)區(qū)域市場情況、消費(fèi)習(xí)慣結(jié)合本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)得出以下業(yè)態(tài)功能占比： 本項(xiàng)目的規(guī)劃、特點(diǎn)及位置決定了購物功能是本項(xiàng)目運(yùn)營的核心功能，在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，面積約為 19504 ㎡，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 娛樂功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，主要服務(wù)于社區(qū)居住人群。業(yè)態(tài)考慮比如兒童樂園類別，面積約為 700 ㎡左右。占本項(xiàng)目整體面積的 %， 美食功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利與樂趣。也意在為乘坐地鐵主人流 — 白領(lǐng)上班族打造一個招商策劃報告 享受 美食名吃的便捷場所。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，面積約為2300 ㎡，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 按照比例分布，我們劃分各樓層的業(yè)態(tài)分布如下： 方案一： 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能展現(xiàn) 經(jīng)營業(yè)態(tài)及所占比例 B2 地下停車場 作為配套功能展現(xiàn)，不做經(jīng)營使用。 B1 A區(qū) 流行時尚 靚麗淑女 仕女裝、少女裝、少淑裝、時尚內(nèi)衣、兒童服 飾等 B區(qū) 男裝 男裝、運(yùn)動休閑服飾 C區(qū) 社區(qū)配套娛樂 兒童樂園 D區(qū) 品牌快餐 肯德基、好倫哥 E區(qū) 美食名吃 地下美食街：呷哺呷哺、風(fēng)味小吃 F1 A區(qū) 大型超 市 家樂福 B區(qū) 百貨 精品專營店、珠寶飾品、鐘表眼鏡、化妝品、 皮鞋、皮具、小家電等 C區(qū) 銀行 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 F2 大型超市 家樂福 F3 大型超市 家樂福 F4 配套辦公區(qū) 家樂福配套辦公區(qū) 平面規(guī)劃圖如下： 招商策劃報告 方案二： 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能展現(xiàn) 經(jīng)營業(yè)態(tài)及所占比例 B2