【正文】 澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 9 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 三、 銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 銷售（招商）目標(biāo)： ? 可銷售面積 主題商場（ 層） 約 7000 m2 塔樓住宅（ 4 層） 約 40 戶，約 6000m2 ? 招商商場 （ 層） 約 8500 m2 目標(biāo)分解 ? 內(nèi)部認(rèn)購和開盤期內(nèi) 主題商場 銷售 2800 m2 40％ 主題 商場招商 1000 m2 12％ ? 強(qiáng)銷期 星河商業(yè)城項(xiàng)目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 10 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 主題商場 銷售 2800 m2 40％ 主題商場招商 3000 m2 35％ ? 銷售鞏固期 主題商場 銷售 1400 m2 20％ 主題商場招商 4500 m2 53％ 四、營銷階段計(jì)劃 第一階段（開盤前兩個月）： 蓄勢導(dǎo)入期 本階段的營銷任務(wù)是：完成銷售前期的所有準(zhǔn)備工作；向公眾闡述“休閑式商業(yè)地產(chǎn)”的獨(dú)特概念以及“財(cái)富商鋪，穩(wěn)定回報”的投資理念；聯(lián)合媒體和周邊開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域造勢，吸引眼球關(guān)注南部城區(qū)的星河商業(yè)城；有效完成星河品牌從星河明苑到星河商業(yè)城項(xiàng)目的嫁接和拓展；樹立本項(xiàng)目作為南部開發(fā)區(qū)中心的現(xiàn)代化休閑商業(yè)的形象定位。 星河商業(yè)城項(xiàng)目是廣安電力集團(tuán)建筑公司繼成功開發(fā)星河明苑等項(xiàng)目之后的又一精品物業(yè)，她將成為廣安城南區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。這一強(qiáng)勢推廣期，由于前期積累客戶，以及借助開盤和房交會，將迎來銷售的首個開門紅銷售高潮。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，尚可調(diào)整。精準(zhǔn)的企劃定位使得個案營銷真正做到 “ 有的放矢 ” 。 營銷方針 星河商業(yè)城項(xiàng)目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 21 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 力爭在開盤時形成快銷、旺銷局面，同時塑造品牌形象，為價格上浮提供空間。 展場銷售 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為人們大宗消費(fèi)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形象和公司形象顯得尤為重要，而產(chǎn)品形象和公司形象的樹立除了媒體宣傳包裝之外，還有一個特別重要的環(huán)節(jié)就是展場形象展示和傳播。在開盤期和強(qiáng)銷期的銷售業(yè)績基礎(chǔ)上，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴(kuò)大市場占有率和顧客占有率，這階段將是營銷推廣的調(diào)整期，推廣和宣傳的力度可以適度減少，但不能停下來，主要以活動促銷和報紙軟性宣傳為主，本階段力爭完成銷售任務(wù)的 20%。 強(qiáng)銷期 時間： 2020 年 9 月上旬 2020 年 12 月下旬 本階段在開盤期銷售業(yè)績的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加大客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標(biāo)客戶進(jìn)一步細(xì)分，對重點(diǎn)客戶有策略地進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，本階段將是營銷推廣的高峰期，所有的工作重心必須放到營銷工作中來，我們將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關(guān)五架馬車，對樓盤進(jìn)行強(qiáng)勢推廣和促銷。 公開發(fā)售 一炮走紅 在公開發(fā)售中，集中廣告投放，利用“游園會”重點(diǎn)推介公司背景和項(xiàng)目概念，報紙廣告則訴求 “ 南部投資圣地，廣電新樂章 ” 和 “ 商業(yè)地產(chǎn)新概念，建筑新表情 ” ，開盤實(shí)現(xiàn)一炮而紅，品牌知名度快速建立。 品牌形象、規(guī)劃設(shè)計(jì)和休閑配套、經(jīng)營管理是保持廣電地產(chǎn)競爭優(yōu)勢的有利武器，在同對手的競爭中，需要利用這些優(yōu)勢搶奪市場甚至創(chuàng)造市場。 廣告訴求 在廣告實(shí)踐中，著重表現(xiàn)為 “ 三個突出 ” ： 突出 “南部新區(qū)的財(cái)富金礦 ”，用于報紙、戶外等媒體，突出項(xiàng)目“投資商業(yè)地產(chǎn)”的形 象，贏得客戶認(rèn)同。 價格定位及價格策略 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。 占領(lǐng)一片南部市場：作為這一全新空白市場的開創(chuàng)者和先行者，在實(shí)現(xiàn)熱銷風(fēng)暴的同時 樹立本項(xiàng)目在這一市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。 星河商業(yè)城座落于廣安南部城區(qū)的思源廣場旁，是廣安電力集團(tuán)建筑公司新建項(xiàng)目。這半年時間力爭完成項(xiàng)目銷售的40％。由于廣安整體租金水平較低，不可與其他項(xiàng)目隨意攀比。） 競爭策略 星河商業(yè)城項(xiàng)目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 19 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 市場競爭中慣用的策略有：成本領(lǐng)導(dǎo)、差異化和集中化三大類。 以廣安區(qū)域內(nèi)的投資群體為最先啟動人群，輔以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，迅速形成熱銷現(xiàn)象，從而帶動其它區(qū)域的潛在對象。展場銷售的主要任務(wù)就是展示形象，傳播品牌，其次是促進(jìn)銷售。 掃尾期 時間： 2020 年 4 月上旬 2020 年 5 月下旬 本階段在銷售大局已定的前提下，必須考慮與后續(xù)營銷推廣工作的銜接問題，所以本階段的工作重點(diǎn)是處理好尾盤的工作，不能隨意或盲目降價，而應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，如采用“明升暗降”或“一次性促銷”的星河商業(yè)城項(xiàng)目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 28 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 處理辦法，目的在于將尾盤盡快消化。在樓盤正式亮相和推向市場之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞財(cái)智商務(wù)化主題廣度上進(jìn)行拓寬、深度上進(jìn)行挖掘報道，報紙、電視、活動三位一體形成立體宣傳攻勢，在廣安樓市產(chǎn) 生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)，本階段力爭完成銷售任務(wù)的 30%。 ? 與廣安區(qū)政府聯(lián)合促銷。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在主流產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尊崇寬松購物環(huán)境、重視細(xì)節(jié)；休閑配套及商業(yè)經(jīng)營管理方面力爭出 于“浦東”而勝于“浦東”；成本控制方面能夠?qū)⑿Чc成本的關(guān)系處理得較好。該案均價定在 2150 元／星河商業(yè)城項(xiàng)目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號商業(yè)大廈 238 第 18 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 平方米，所以在所有廣告