【正文】 的有效整合，實現(xiàn)龍華客戶的投資意愿。 ? 純獨立式商鋪，經(jīng)營投資相適宜。 ?再次，從經(jīng)營方式上分析，大規(guī)模的經(jīng)營面積有助于建立我項目在莆田乃至福建商業(yè)中的商業(yè)形象，而其包攬社區(qū)生活、商務辦公等方方面面的經(jīng)營內(nèi)容創(chuàng)立了步行商業(yè)街的新型經(jīng)營模式。 ?商鋪認購之客戶補交首期款。 ?發(fā)展 前期目標客戶，積累前期客戶信息數(shù)據(jù)，提供開盤銷售價格參考及評估信息。 ?招商進展加快 ?制定營銷方案 ?選定廣告公司、裝飾公司、模型公司，完成模型制作。 ?通常將某個或多個最差鋪位的價格定為超低，以此來作為項目價格的賣點。 商業(yè)街最核心部分未出租的鋪位可由發(fā)展商進行銷控，保證核心商業(yè)的統(tǒng)一性。 一、項目操作方式 通過以往操作項目成功經(jīng)驗的總結(jié)，我司在商鋪銷售過程中采用認籌及解籌系列周密策劃，取得了非常優(yōu)異的銷售成績 第三部分 項目核心操作建議 解籌活動安排 （一）、總體思路 認籌蓄水，泄洪解籌，集中成交 （二）、認籌階段 ?分段認籌，分段優(yōu)惠，優(yōu)先認籌優(yōu)惠越多。銷售執(zhí)行策劃案 2021．６ 第一部分 宏觀層面分析（略） 第二部分 投資者特征分析 根據(jù)多年商業(yè)操作經(jīng)驗及現(xiàn)場累積客戶統(tǒng)計分析，對于購買商鋪的客戶在首期支付款方面大致可分為三類客戶： 投資客戶分類 ?A類 —— 10萬元以下投資客戶； ?B類 —— 1030萬元的投資客戶； ?C類 —— 30萬元以上的投資客戶。經(jīng)分析購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類： （ 1）了解本區(qū)域商圈的投資者或經(jīng)營者； （ 2）看好本項目發(fā)展前景的投資者； （ 3）有一定經(jīng)濟實力的公司型買家； ?投資客戶群界定 ?已在其他地方租賃可能自行購買物業(yè)的經(jīng)營商戶 ?本地居民 ?工廠主 及個體工商戶 ?企業(yè)高級管理人員 ? 政府公務員 ?專業(yè)投資者 ?片區(qū)投資者 第二部分 投資者特征分析 第三部分 項目核心操作建議 根據(jù)本項目的特點，以及我司多個項目的成功操作經(jīng)驗，我司建議本項目采用預先進行前期認籌登記，引起市場關注，隨后集中公開解籌，迅速促進成交。 其余鋪位內(nèi)免租期各有不同，可采取兩種方式進行：一是價格調(diào)整；二是，統(tǒng)一交付首期，其余樓款可按超過 6個月免租期的時間相應順延交付或辦理銀行按揭。 ?同等情況下，西向鋪位較其它朝向的鋪位價值都要低。 ?把握隨機到訪客戶，了解市場反饋。 ?引領客戶對 片區(qū)的關注。 ?以 “ 搶購熱潮更盛 ” 造勢。 ?其次，從購買行為上分析，多元化的經(jīng)營業(yè)態(tài)能夠吸引到不同需求的消費群體，短時間就能受到不同類別的消費者關注，從而更有效地解決人流量和商業(yè)氣氛較為缺乏的問題。 ? 全景式、獨立式、 集多元化、休閑娛樂及景觀為一體的商業(yè)街區(qū)。 ?通過龍華客戶集中到達現(xiàn)場聚集人氣，活躍現(xiàn)場氣氛，壓迫猶豫客戶購買。 通過報刊軟性文章的宣傳，介紹本項目定位及未來發(fā)展的目標、準備開業(yè)的時間等。 ?通過客戶資源的有效整合，實現(xiàn)這些客戶的投資意愿。 事件營銷策略， 解籌活動等主題活動。 ?地盤包裝（含圍墻、條幅、展示其他展銷會資 ?編印銷售手冊、資料、價目表 ?完成 等區(qū)域的路牌、公交站廣告牌的包裝。 第四部分 價格制定策略建議 七、銷售鋪位控制策略 ?分期分批推出?？傮w大致可表現(xiàn)為： ?鋪位門面越寬，價值越高，反之則反。 在商鋪尚未完全出租的情況下，未出租商鋪的推售及后期管理（商鋪銷售后，由誰進行招商，業(yè)主自行招商如何控制） 解決措施建議 明確告知客戶現(xiàn)有商戶的租金水平，遞增率及租賃期限等租賃條件。 第二部分 投資者特征分析 由于我們的項目單價高，單位面積較大，相應總價較高， 其所對應的客戶群主要為 B類客戶和 C類客戶 ，區(qū)別于目前市場上普遍的 A類博彩型客戶。 投資目的： 只有一個目的 —— 投資收租，期望能夠帶來高額回報收益，同時自己又無須進行經(jīng)營管理。 所以， 本項目的解籌需要進行分區(qū)安排。 第四部分 價格制定策略建議 樓盤名稱 地理位置 商業(yè)規(guī)模 商鋪形式 鋪面標準 銷售模式 平均價格 （元 /㎡ ） 銷售成績 銷售時期 主要業(yè)態(tài) 消費范圍 街鋪每間大約在 70，實用率約 65％ 街鋪每間大約在 90㎡ ，實用率約 50％ 鋪位開間為，進深 6— 19米，層高 ,面積 35~100 ㎡ 一層商鋪 m，開間 － 10 m進深 － 12 m，單鋪面積 35－150㎡ 備注： ※ 以上銷售價格均為按建筑面積計算的臨街鋪位 。 五、推出價格表（面價）定價說明 調(diào)漲系數(shù) 為使推出單位遵循 “ 低開高走 ” 原則，針對推出單位，列示不同層次，分別乘上一個特別系數(shù)，我們的稱之為調(diào)漲系數(shù)。 ?記者建立良好合作關系，前期媒體炒作 到訪客戶登記，積累客戶資源。 第五部分 推廣策略建議 活動二：片區(qū)投資價值論壇。 （四）持續(xù)銷售期 第五部分 推廣策略建議 時間 營銷重點 項目配合 營銷目標 正式認籌登記前 活動營銷 優(yōu)惠措施