【正文】 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 交通狀況 本案緊鄰東二環(huán)路、長安街、工體北路等線路，環(huán)線地鐵、東直門交通樞紐，可快速到達(dá)市區(qū)各地，王家園路寬 35 米，方便直達(dá)東二環(huán)路、工體北路、朝陽路，交通快捷，地段絕佳。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。除 此之外，還有長安俱樂部、金匯中心、萬通新世界廣場、銀都大廈、富華大廈等不足 10個項目，其中售價最高的為 USD6000/平方米的長安俱樂部。外銷寫字樓售價介于 USD22002500/平方米之間，而完工或接近完工的項目維持在 USD3000/平方米。繼東方廣場后，嘉里中心、國貿(mào)中心、燕莎商圈寫字樓帶頭漲價。 2021年下半年寫字樓市場受到意外事件影響 2021年下半年，震驚世界的美國 “911”事件，也給北京的寫字樓市場帶來了震動，需求下降，市場下調(diào)。豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，今年供應(yīng)量約在 20萬平方米左右 整體市場需求分析 北京經(jīng)濟在 2021年的發(fā)展情況來看，北京已經(jīng)連續(xù)幾年保持了較高的經(jīng)濟增長率，經(jīng)濟增長速度對寫字樓市場的發(fā)展起著相當(dāng)重要的作用。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、產(chǎn)品定位 由于項目地段 交通便利 、位置優(yōu)越，大環(huán)境比較良好，但本身規(guī)模不大，所以適合開發(fā)具有“ 甲級 5A功能”的 寫字樓 ，在建設(shè)中降低成本，同時保證視覺效果好。 辦公自動化（ OA） 綜合布線 20平方米一個接口 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年上半年 —— 2021 年上半年大客戶成交案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。大客戶高報價 15000 元 /平方米，不考慮樓層差、朝向差，然后根據(jù)市場反映篩選客戶，整棟購買最低價格 10000元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售案名可暫用“ 天 道大廈”，其意在表達(dá)一種大氣、正義的世間真理。 34 ? 園境設(shè)計 ? 交通設(shè)計 ? 配套設(shè)計 ? 功能設(shè)計 ? 裝修設(shè)計（公共部分、樣板件） ? 建材及設(shè)備選擇 ? 效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型） ? 施工程序設(shè)計 ? 成本預(yù)算 營銷策劃階段包括 ? 市場定位 ? 推廣主題定位（推廣概念） ? 銷售策略制定 ? 售價定位 ? 推廣計劃制 定 ? 銷售目標(biāo)擬定 ? 推廣策略制定 ? 營銷成本制定 售前籌備階段 ? 賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工 ? 項目整體形象的設(shè)計整合 ? 宣傳資料的設(shè)計制作 ? 戶外看辦的設(shè)立 ? 銷售資料的設(shè)計制作 ? 賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立 ? 新聞吹風(fēng)工作 ? 廣告設(shè)計制作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段 產(chǎn)品策劃包括： ? 整體規(guī)劃 ? 房型設(shè)計 ? 戶型設(shè)計 ? 外觀設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 31 公關(guān)活動 關(guān)于產(chǎn)品本身的設(shè)計說明會、展示會、產(chǎn)品說明會、新聞發(fā)布會等。在推廣中注意以下幾點： 1. 形象定位 定位為“獨立式辦公”，倡導(dǎo)辦公更加獨立，更尊崇，更私密 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 整層購買客戶操作重點 ? 與中介充分合作； ? 通過擴大公關(guān)活動、軟文宣傳提高知名度； ? 通過廣告包裝、宣傳提高項目品質(zhì)感、美譽度； ? 事先征求可能買家的意見，使物業(yè)更契合需要，并尋求聯(lián)建的可能； ? 前期重點吸引知名企業(yè)，以擴大影響，必要時可以采取成本價成交。 二、 針對本項目的目標(biāo)大客戶分析 需求分析 面積特點 ? 1000015000平方米之間的需求量最大，占市場需求比例的一半； ? 10000平米以下其次 。 物業(yè)管理 物業(yè)管理公司要求 ? 聘請知名物業(yè)顧問公司； ? 具體管理另聘有經(jīng)驗本土物業(yè)管理公司，具備管理中型寫字樓及單一產(chǎn)權(quán)或分散產(chǎn)權(quán)的公司；管理過政府機關(guān)辦公樓的公司最佳。 商務(wù)服務(wù) 功能 ? 高級餐廳：一般滿足樓內(nèi)高級職員工作用餐及工作宴請的需要，還可以部分對外服務(wù)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。海淀區(qū)今年供應(yīng)量為 60萬平方米左右。使市場難以在短期內(nèi)消化掉這種不正常的供應(yīng)量。 2021年新一輪寫字樓市場快速攀升 1999年 6月，在國務(wù)院 “關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村高科技區(qū)的批復(fù) ”下發(fā)后， “中關(guān)村經(jīng)濟 ”的要領(lǐng)讓該地區(qū)的寫字樓最早感覺到了復(fù)蘇的希望。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。截止到 1992年，在京推出的寫字樓均是只租不售的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 另有 21條公共交通線路在此貫穿，距東二環(huán)、工體北路均不超過 200米。 7 四、區(qū)域市場分析 11 五、市場分析結(jié)論 13 第二部分 市場分析 一、市場分析的原則 通過分析北京寫字樓的市場特點，特別是區(qū)域市場的供需特點，結(jié)合本項目特點，尋找市場空隙，從而制定恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品定位，切入市場，達(dá)到不戰(zhàn)而勝。 1993年 —— 1994年寫字樓推出量大 1994年全年北京共推出 24個寫字樓，如王府世紀(jì)廣場、國賓花園、南銀大廈、新恒基中心、高斕大廈、投資廣場、城市廣場、豐聯(lián)廣場、華普國際大廈、匯城廣場等。當(dāng)時售價最高的是均價 USD3700/平方米的恒基中心。而北京科技會展中心之?dāng)?shù)碼科技大廈售價也達(dá)到了兩年前很難預(yù)料的 USD2400/平方米。另一方面， 2021年北京寫字樓市場的供應(yīng) 量卻比 2021年有顯著增加。寫字樓市場 租金基本與 GDP的增長率呈正比關(guān)系，即在 GDP增長率高的年份，寫字樓市場的租金也會保持一個比較高的水平。 14 ? 大多數(shù)樓盤的租金報價在 USD17—— 25/月 /平方米之間，且物業(yè)管理費均包含在租金報價中； ? 從項目規(guī)模來看，目前調(diào)研的寫字樓，除人壽大廈推出的規(guī)模超過 10 萬平方米以上外，其它寫字樓的規(guī)模都不大； ? 調(diào)研的項目中，除乙級寫字樓 — 新中大廈、天麓大廈、商之苑商務(wù)中心的開間面積較小外，其它寫字樓的開間面積多在 100400 平方米之間；并且項目的出租率基本維持在 80%以上； ? 在物業(yè)管理和配套方面，除乙級寫字樓物業(yè)管理和配套差些外，其它高檔樓盤多聘請了國際知名的物業(yè)管理公司，并在軟硬件方面多能滿足客戶的需求。綜合規(guī)劃設(shè)計與地段價值我們建議將產(chǎn)品定位于 : ? 主樓與裙樓之間可以各自為政，形成獨自的辦公區(qū)域，滿足大客戶整棟購買所需要的領(lǐng)域感、獨立性； ? 如果考慮中小客戶，可整層銷售，使業(yè)主擁有一整層辦公面積； ? 市場定位甲級寫字樓的功能標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本用料按照乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；寫字樓功能配備齊全，除滿足必要辦公功能 外，每層預(yù)留 1套上下水管作為茶水間或老板間，使之具備隱私功能。 通信自動化（ CA） 保證內(nèi)部電話、數(shù)據(jù)、圖象的及時迅速傳輸； 同時與外部通信網(wǎng)聯(lián)系方便，實現(xiàn)信息共享。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 25 第五部分 價格定位 一、定價原則 24 二、價格定位 24 三、付款方式 25 四、 大客戶價格操作技巧 25 五、 整層購買客戶操作技巧 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 LOGO創(chuàng)作取天道的兩個開頭字母，組合成 四通八達(dá)的一個環(huán)狀，訴求本項目交通便捷。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售中心的要求 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格與標(biāo)準(zhǔn)間一致 ? 沙盤比例 1： 200 ? 2— 3間洽談室 銷售資料要求 ? 時間上保證 ? 數(shù)量要合適 ? 成本控制合適 ? 有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配 ? 選用特別的剪裁 、紙張 ? 能有效表現(xiàn)攝影、圖片 ? 宣傳品要按不同時期不同類型的目的制作 七、銷售推廣階段安排 銷售期共 1年，目標(biāo)是完成 全部銷售面積的 80%，共分為四個階段。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 具體的來講，目標(biāo)營銷就是相對減少在大眾媒體上投放的廣告而是通過各種渠道尋找設(shè)定的目標(biāo)客戶群，進(jìn)而將目標(biāo)客戶群鎖定，通過舉行 各種公關(guān)活動，或通過網(wǎng)絡(luò)、直郵、信函、 EMAIL 等方式，與鎖定的目標(biāo)消費群進(jìn)行密切的溝通、交流，將營銷延伸到目標(biāo)消費群的生活中。 商住樓均價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交易特點 他們的主要特征是：談判過程 較短； 決策過程 較快， 一般要求在半年以內(nèi)入住 ， 能滿足全天候， 24小時服務(wù)體系；高品位，注重知識和文化品位。 22 客戶特點 想擁有東二 環(huán)的位置，又承受不了甲級寫字樓的高昂租金。 裝修要求 外立面、大堂、公共部分、衛(wèi)生間裝修應(yīng)達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一，視覺效果 良好，但成本降低。 電梯 進(jìn)口東芝電梯 。 16 第二部分 產(chǎn)品定位 一、 項目 分析 項目優(yōu)勢 ? 交 通便捷：臨近地鐵，東直門交通樞紐，工體北