【正文】 第 22頁 第四章 建筑方案 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) ? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ? 《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》 ? 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBF1687） ? 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB 503522021） ? 《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13790） ? 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB 5018093） ? 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB 503522021） ? 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī) 范》（ GB 5006797） ? 《城市規(guī)劃編制辦法》 ? 《 ****市 城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 ? 《建筑無障礙設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《 ****市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 設(shè)計目標(biāo) 將項(xiàng)目建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、人文氣息濃郁的集居住、休閑、娛樂于一體的的多功能養(yǎng)老居住綜合區(qū)。做到每一幢樓都有最好的朝向和景觀。 三、建筑方案 概述 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、 商業(yè) 中心、 綜合管理 中心、 老年活動中心、 配套體育、娛樂以及其他公建 設(shè)施，總建筑面積 平方米，老年公寓 1 號住宅區(qū)建筑 面積 平方米， 老年公寓 2 號住宅區(qū)建筑面積 平方米，老年公寓 3 號住宅區(qū)建筑面積 平方米，老年公寓 4 號住宅區(qū)建筑面積 平方米，商業(yè) 中心建筑面積 平方米， 老年活動中心建筑面積 平方米， 綜合管理 中心建筑面積 平方米， 社區(qū) 配套公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電室 平方米。 ? 供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)。 ② 給水系統(tǒng) 該區(qū)給水系統(tǒng)視供水壓力情況分區(qū)加壓供水。 （ 4）弱電系統(tǒng) ① 小區(qū)內(nèi)各住 宅樓均設(shè)置電視、電話、網(wǎng)絡(luò)。 ④ 用電負(fù)荷：住戶每戶用電負(fù)荷按 5KW 考慮，營業(yè)房按每平方米 50W考慮。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應(yīng)強(qiáng)一些；室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。同時，醫(yī)院可針對敬老院內(nèi)的老人開出相應(yīng)的 “營養(yǎng)處方 ”、 “醫(yī)療處方 ”等，具體來講，老年人在食堂就餐時可參考醫(yī)院 “營養(yǎng)處方 ”和營養(yǎng)師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在 “運(yùn)動處方 ”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進(jìn)行鍛煉。 道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局以及老年住宅的功能特點(diǎn)，以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系的原則，將 老年公寓 出入口交通組織與中心景觀形成入口對景，將道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀。 第 25頁 環(huán)境和建筑標(biāo)準(zhǔn) 在綠化設(shè)計上，綠林淺丘、陽光溪谷、郁蔭綴坡的綠意長廊，潛山式谷地空間，利用地勢造就森林、名貴樹陣、花山、建筑、樹木和景觀綠地互相穿插、呼應(yīng)；在植物選配上，有意的大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙的品種，起到凈化小環(huán)境、有益健康的作用；在地形組織上、既增加了景觀的深度效果、又有效地降低了地表徑流量。 項(xiàng)目市政配套條件 （ 1）給水：項(xiàng)目建設(shè)地采用自打井加壓供水，能保證晝夜連續(xù)給水。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占比分別為 %、 %和 %。 二、場址建設(shè)條件 區(qū)域性質(zhì) 項(xiàng)目所在地 ****區(qū) 北城區(qū) ****新區(qū) ，地處 ****。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 四、老齡 人群服務(wù) 市場發(fā)展特征分析 自中國加入 WTO 以來，為了能使經(jīng)濟(jì)政策得到更為有效的推行，政府對社會政策給予了前所未有的關(guān)注。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展時間較短，加之區(qū)域 差異，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。 發(fā)展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。因此抓住機(jī)遇，制定對策，有計劃、有步驟地推動老齡事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為重要。調(diào)查顯示， 2021 年底，我國 60 歲及以上老年人口為 億，約占世界老 年人口 1/5（ %），占亞洲老年人口 2/5（ %）。目前，世界每 10 個人 中就有 1 個老年人，預(yù)計到 2050 年，每 5個人中有 1 老年人，到 2150 年每 3 個人中就有 1 個老年人。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目完成后，實(shí)現(xiàn) 經(jīng)營收入 萬元。但社區(qū)養(yǎng)老服 務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。 （ 2） 改革開放以來，我國人口出生率銳減，由 1970 年的 ‰ 下降到 2021 年的 ‰ ；總和生育率由 1970 年的 ‰ 下降到 2021 年的‰ ，加之城市化進(jìn)程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人們的壽命快 速提高，人口老齡化加速，我國 60 歲以上老年人口比重從 2021 年的 %上升到 2021 年的 %，成為典型的老年型社會。 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目總用地面積 畝 ， 總建筑面積 , ㎡。 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到 2050 年，全世界百歲老人將從 2021 年的約 21萬增長到 320 萬，其中非洲老齡人口將從 4200 萬上升到 億；亞洲從 億增加到 億；歐洲從 億增加到 億；美洲從 9600萬增加到 3 億。 要動員全社會關(guān)心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織、民間社團(tuán)組織的通力合作，讓教育部門、研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。解決老齡問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實(shí)現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)一項(xiàng)重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。我國老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前上海市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá) 2 萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的 1％。 4．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。 基于上述調(diào)查結(jié)果， ****市 亟待需要建設(shè)一個全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老 處所 （集 “養(yǎng)老 ”、 “居住 ”、 “休閑 ”、 “度假 ”、享樂 “五位一體完善結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標(biāo)準(zhǔn)高、功能全、規(guī)模大、服務(wù)好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進(jìn) ****市地區(qū)社會化養(yǎng)老的步伐，滿足 ****市 人口老齡化日益增長的需求。本項(xiàng)目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型。 交通及周邊環(huán)境條件 本項(xiàng)目位于 ****市 北城區(qū)域 ****， 靠近 ***路，規(guī)劃建設(shè)有 ***路、 ***路等 ，交通條件便利，有利于業(yè)主出行。 二、總體規(guī)劃方案 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ㎡ ， 總建筑面積 ㎡，住宅建筑以 多層、小 高層 為主，建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、頤養(yǎng) 住宅樓群 、 商業(yè) 中心、 綜合管理 中心 、 社區(qū)配套室外體育 以及 娛樂活動區(qū)。 建筑空間布局 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計主要考慮幾個要素： （ 1）充分利用區(qū)位、地形優(yōu)勢，建設(shè)具有一定文化底蘊(yùn)，反映現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的城市形象地區(qū)，讓歷史與現(xiàn)代科技有機(jī)的實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。 ② 功能特點(diǎn) 居住方面：老年人的居所大都鄰近醫(yī)院、菜場。家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。 （ 3）配電系統(tǒng) ① 電源：設(shè)置 10KV 變配電室和發(fā)電機(jī)房，采用 220/380V 低壓電纜向小區(qū)內(nèi)各樓放射式供電，共需要 3 臺變壓器。 （ 5）綠化 隨著社會的不斷發(fā)展進(jìn)步，人們?nèi)找嬷匾暛h(huán)境質(zhì)量的塑造，對于改善居民生活整體質(zhì)量，對于建設(shè)文明小區(qū)，提高居民擇屋購房吸引力起到相當(dāng)重要的作用，本次規(guī)劃設(shè)計在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體綠化環(huán)境的塑造，以 “天人合一 ”的生態(tài)理念作為綠化環(huán)境的整體宗旨，繼而營造出一個整體和諧可親，充滿詩情畫意的人居環(huán)境。 （ 2）排水工程 市政條件：采用雨污分流制排水系統(tǒng)，規(guī)劃道路東側(cè)和北側(cè)布置市政排水管道。 ④ 設(shè)計特點(diǎn) 老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)護(hù)欄，同時走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內(nèi)，要完全采用無障礙設(shè)計；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 （ 2）建筑部分 ① 外墻面：沿街面商業(yè)用房局部掛貼花崗巖板材，其余為彩色外墻面磚； ② 內(nèi)墻面：混合砂漿上刷普通水質(zhì)涂料。通過建筑底層的架空空間讓視線通透，將整個組團(tuán)各具特色的花園連成一個有分有合的完整體系。 項(xiàng)目定位 （ 1）項(xiàng)目客戶群定位 項(xiàng)目開發(fā)完成后主要客戶群 60%來自 ****市 區(qū)及周邊縣市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，無暇照料老人且收入豐厚的人群 ； 30%的客戶群來自 陜西省 其他兄弟市縣的富足退休老人； 10%的來自于對 ****歷史文化感興趣的又有一定收入的其他地區(qū)的老人。全年居民消費(fèi)價格總指數(shù) %；商品零售價格指數(shù) %；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù) %。 項(xiàng)目建設(shè)場地所處地層為第四系全新統(tǒng)與下更統(tǒng)新的河漫灘沖積層及 第 19頁 湖泊沉積層上。 老年公寓未來有較大發(fā)展空間 隨著人口格局的變化和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應(yīng)視為社會文明的勝利成果。交通不便；有的居住高層密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便?？梢灶A(yù)期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會被越來越多的老年人所接受，老年公寓也勢必為更多有識的投資者所關(guān)注。 三、老 年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀 我國的老年公寓發(fā)展較晚，自１９８８年６月安徽省安慶市創(chuàng)辦全國第一家老年公寓到現(xiàn)在，只有二十多年的歷史。據(jù)第六次全國 人口統(tǒng)計 第 10頁 數(shù)據(jù)公報，在 2021 年，中國 60 歲及 65 歲以上人口比重分別為 %和 %，根據(jù)專家預(yù)測，到 2020 年為 %和 %， 2030 年為%和 %， 2040 年為 25%和 20%。老年人口是社會的重要資源，老年人的發(fā)展對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是不可忽視的。在今后 50 年內(nèi)，全世界將會第一次出現(xiàn) 60 歲以上老年人口超過少年兒童人口的情況。中共陜西省委 、陜西省人民政府十分重視老齡問題，自 2021 年省政府就發(fā)布了《關(guān)于建立高齡老人補(bǔ)貼制度的意見》的政策，指出 “老年人是一個需要特殊關(guān)懷和照顧的群體，搞好老年人優(yōu)待 第 5頁 服務(wù)工作是各級政府義不容辭的責(zé)任。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。 某某 老老 年年 公公 寓寓 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可 行 性 研 究 報 告 二 零 一二年 目錄 目 錄 第一章 總 論 ............................................................................................ 1 一、項(xiàng)目背景 ............................................................................................................... 1 二、項(xiàng)目概況 .............................................................................