【正文】 音樂酒吧， KTV，棋牌室，桌球室、票務(wù)中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨(dú)立的按摩、洗衣房，私用保險(xiǎn)箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。蘇州可以說是中國自然山水園林藝術(shù)的一個(gè)大觀園，消費(fèi)者對這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。 l 保健服務(wù) 健 康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。 l 花園：組團(tuán)綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 ? 給電設(shè)備 l 每戶均 統(tǒng)一外設(shè)獨(dú)立電表，方便以后業(yè)主自營時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。 價(jià)值體系建立的兩個(gè)層面 基本價(jià)值層面： 即高品質(zhì)的 低密度生態(tài)住宅品質(zhì)屬性 252。 其它配 套設(shè)施完備 216。 對本案所在區(qū)域 的認(rèn)同感 252。 企劃目標(biāo)：入市之初，迅速樹立工地形象和項(xiàng)目形象，讓潛在置業(yè)者對樓盤獨(dú)特 USP(獨(dú)特的銷售主張 )及項(xiàng)目質(zhì)素有不同程度的印象，同時(shí)提升企業(yè)形象 ,基本落實(shí)售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拉高項(xiàng)目的知曉度，為隨后的項(xiàng)目開盤營造良性媒體宣傳空間。 現(xiàn)場綠化帶先行，營造與生態(tài)園一體的感覺。 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)方案確定，并開始參加“國家級生態(tài)小區(qū)示范工程”評選活動(dòng) 252。 核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場實(shí)景，報(bào)紙廣告、 DM直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、 PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 252。 運(yùn)用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的印象。提升本案的 形象、檔次。 樣板房開放 252。 實(shí)行有獎(jiǎng)銷售，在推廣期間的購房業(yè)主，送三年物業(yè)管理費(fèi)用。 252。 車體廣告： 選 用沿途經(jīng)過本案線路，廣告的效果較好。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。 將本案便利的交通、地段優(yōu)勢進(jìn)行有利的闡述，來提升本案外部配套的多樣性。 216。 C、適當(dāng)形象 NP廣告，進(jìn)行形象宣傳。 強(qiáng)銷期過后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。 216。 ★企劃策略部分 一、 要點(diǎn) 利用華興地產(chǎn)在張家港當(dāng)?shù)氐闹纫约八瞥晒€(gè)案的影響力，來提高本案的美譽(yù)度及形象。大門入口挑空設(shè)計(jì)， 懸掛大型液晶電視屏 。 六、行銷通路 大眾傳統(tǒng)媒體： CF： 面對整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源，建議制作 3D動(dòng)畫影片。 252。 利用開發(fā)商的品牌形象打消買家對樓盤的疑惑。 252。 從本案中選取一套高端樓盤，送予名人，并進(jìn)行媒體炒作，同時(shí)打出“與名人為鄰，與健康為伴”的廣告，來吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 第三階段：強(qiáng)銷期（ 10月 1日－ 11月 19日） 市場形態(tài)：前階段的預(yù)熱工作和樓盤造勢宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本期訴求以各賣點(diǎn)為主攻方向。 252。 252。 臨時(shí)接待處選址，設(shè)計(jì)，籌建。 根據(jù)工程進(jìn)度策劃宣傳主題，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等，以增加 宣傳張力，增加客戶信心。 作板塊 ：為了使項(xiàng)目在市場中的高檔地位更突出，應(yīng)充分把握地段升值， 發(fā)展前景， 將附近區(qū)域塑造成 暨陽湖高檔居住區(qū)板塊 。 第四期 2021年 9月 聯(lián)排別墅，迭加洋房 通過起三期的發(fā)售，項(xiàng)目已成為張家港高檔住宅的代表，此時(shí)推出聯(lián)排別墅進(jìn)一步拉高價(jià)格，為后續(xù)獨(dú)棟別墅的推出做準(zhǔn)備。 國際化精品社區(qū) 216。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使 本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動(dòng)本項(xiàng)目的銷售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在張家港市房地產(chǎn)市場建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷售不斷創(chuàng)造出佳績。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時(shí)聯(lián)系。 l 供電：單體容量 30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè) 獨(dú)立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。 其它 l 維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具 安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。園林的美由三個(gè)內(nèi) 容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。 l 建議推出 “ 5+5， 10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級國際酒店股東行列” ，以純投資興產(chǎn)品形象進(jìn)入目標(biāo)投資群體印象深 處。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （ 1）住宅配套建議 以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托 2021北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動(dòng)的時(shí)代生活理念。 獨(dú)棟別墅的佔(zhàn)地面積擴(kuò)大，項(xiàng)目利潤空間變大。 252。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價(jià)格是本案別墅品牌最好 的商標(biāo)。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 ●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 252。 252。 全全 湖湖 景景 觀觀 生生 態(tài)態(tài) 豪豪 華華 官官 邸邸 —— —— 國國 際際 化化 低低 密密 度度 私私 家家 別別 墅墅 中中 產(chǎn)產(chǎn) 階階 級級 頂頂 級級 享享 受受 不利點(diǎn)： 252。 不利點(diǎn) 252。 252。 張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺了政策： 2021年 12 月 31日前在張家港購買小 高層、高層維修基金只需按多層交納；對小高層、高層的業(yè)主實(shí)行電梯運(yùn)行費(fèi)政府補(bǔ)貼方式。 劣勢分析 252。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 18公頃，規(guī)劃總建筑面積約 30 萬平方米（其中住宅約 24 萬平方米，地下室面積約 6萬平方米） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈南北狹長走勢，東西長約 250米，南北長約 850米。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 252。 機(jī)會(huì)分析 252。 項(xiàng)目 25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。 引入暨陽湖的湖水加 上濕地凈化系統(tǒng)，帶來活水景觀的特點(diǎn)，有別于其它通過機(jī)械式凈化的水景。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū) ，給市場目標(biāo)消費(fèi)群體和業(yè)界直觀的居住體驗(yàn)。 高端客戶的市場透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)帶來旅游的商業(yè)價(jià)值。 購買目的 二次改善置業(yè)居多，追求頂級的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在 25萬左右，月入在 8000－ 10000 元左右。 252。 項(xiàng)目采用五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。在未來營銷上，送私家花園。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點(diǎn)即為本案的兩個(gè)至尊獨(dú)棟別墅。 硬硬 件件 設(shè)設(shè) 施施 不不 在在 于于 多多 而而 貴貴 在在 精精 ， 做做 到到 這這 三三 項(xiàng)項(xiàng) 足足 矣矣 。 l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費(fèi)娛樂行為將直接記入計(jì)算機(jī)檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)一并收取。 l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。 物業(yè) —— 滿足：人性化服務(wù)的基本需求 252。 第二期 2021年 1月 小高層 8萬平方 延續(xù)上期熱銷勢頭，塑造品牌，為下一期產(chǎn)品積 累客戶 第三期 2021年 5月 產(chǎn)權(quán)式酒店 此時(shí)暨陽湖生態(tài)園區(qū)基本建成，并開始運(yùn)營，酒店的產(chǎn)品可借勢推廣。 252。 216。 “國家級生態(tài)小區(qū)示范工程”評選大賽 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 3 月 15－ 6 月 30 日前期準(zhǔn)備 252。 老客戶及受訪者 DS邀約 252。 SP活動(dòng)： 252。 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案。 216。 全城唯一情景體驗(yàn)式樣板生活區(qū)正式開放。 216。 第二批 【華興置業(yè)會(huì)】 會(huì)員募集活動(dòng)，為第二期進(jìn)行前期客戶積累。 3）付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。同 時(shí)對面就是暨陽湖的入口和公交車站。 智慧化演示： 本案大量運(yùn)用了智慧化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入良性銷售階段，迅速回籠資金。 《上海樓市》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、雜志等（針對產(chǎn)權(quán)酒店及別墅部分） 廣告發(fā)布頻率 216。 Ｂ、直效媒體（樓書、購樓指南、單頁）的直觀宣傳作用。 張家港區(qū)域性電視廣告 216。 二、 全案策略 品牌塑造戰(zhàn)略 生態(tài)是品牌最核心的 DNA 生活藝術(shù) ↗↘ 生態(tài)環(huán)境健康生活 （感性認(rèn)知） ↓ 企業(yè)牌 +生態(tài)牌 +形象牌 ↓ 建立項(xiàng)目健康、 休閑價(jià)值地位 （理性認(rèn)識） ↓ 創(chuàng)造企業(yè)效益與項(xiàng)目利潤最大化 提升企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度 三、 媒體策略 媒介目標(biāo) 216。 銷售道具建議 1）模型： 建議制作系列模型，整盤 30萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： T霸（高炮）、 LOGO墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場會(huì)所接待中心、樣板區(qū)、樣板房、現(xiàn)場看板 影響性廣告載體： 大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP活動(dòng) 七、推廣時(shí)機(jī)建議 建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在 05年的 9月份。 依依 次次 將將 后后 續(xù)續(xù) 各各 期期 項(xiàng)項(xiàng) 目目 有有 序序 的的 順順 利利 銷銷 售售 完完 畢畢 。 216。 現(xiàn)場接待 252。 216。 216。 參加 9月蘇州秋季房展會(huì)。 發(fā)布開盤廣告； 216。 人員招募 7 月 1 日－ 9 月 9日正式醞釀 252。 216。 216。 板塊概念的明確 252。 概念領(lǐng)先：針對消費(fèi)者，展開引導(dǎo)、教育的策略，引領(lǐng)市場，與未來同行 216。 景觀 —— 滿足：視覺和功能的高度統(tǒng)一 252。方便以后業(yè)主自營時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。 l 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對社區(qū)的 24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)巡視，杜絕一切隱患。 別墅區(qū)建材和物管建議 （ 1）建材建議 l 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的 群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。強(qiáng)調(diào)商鋪立面感覺類似于洋房的感覺，用精品走廊的形象來塑造整個(gè)商業(yè)街的部分，依次來彌補(bǔ)商鋪位置上的不足性。接受的總價(jià)分別是 60萬元以內(nèi)和 85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。 比較結(jié)論： 綜上比較平面的規(guī)劃分布和利潤回報(bào)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)： 方案（一） 是最好的選擇。 目前項(xiàng)目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個(gè)樓盤，面小高層毛胚房均價(jià)在 4200元左右。 ●希望擁有自己的私人領(lǐng)地，無拘無束的生活。 張家港目前只有一家五星級酒店。 強(qiáng)化暨陽湖的 “社會(huì)影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn) 前景” 的四大價(jià)值。 靠近市區(qū)的別墅價(jià)值更高。 加強(qiáng) 濕地概念 的宣傳，以區(qū)別本案與其它混淆產(chǎn)品的差異點(diǎn)，訴求真正的 生態(tài)社區(qū)理念 。 結(jié)合 旅游地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)酒店 ，吸引投資客和未來暨陽湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項(xiàng)目附加值。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開發(fā)區(qū)域、休閑娛樂開發(fā)區(qū)域、基礎(chǔ)教育開發(fā)區(qū)域和旅游度假開發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂場、露天劇場、露天游泳池、兒童世界、游艇設(shè)施、水幕電影等游樂項(xiàng)目。 周邊的幾個(gè)競爭個(gè)案會(huì)對本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在 本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就有一塊地要開發(fā)。 項(xiàng)目與華西公司地塊相 比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣勢。 252。 252。 醫(yī)院：北側(cè)為總投資約為 —— 澳洋醫(yī)院。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，小高層、高層、獨(dú)棟聯(lián)排迭加別墅都有涉及。 252。 威脅分析 252。 252。 252。 解決方案 252。 252。