【正文】 市民政局預(yù)測，“十二五”期間，北京市 老年人口 增速將達(dá)到歷史峰值，年復(fù)合增北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 5 長率高達(dá) %，到 2021 年老年人口將達(dá)到 360 萬。另一方面，可用建設(shè)用地越來越少，而占用耕地建設(shè)老年公寓更不可行。在經(jīng)營管理上，實行“股份化、市場化、專業(yè)化、社會化”的“四化”運(yùn)作模式，同時自覺接受北京市民政局或海淀區(qū)民政局的行業(yè)管理及監(jiān)督與指導(dǎo)。同時注意整體空間連貫性，營造出功能性與多樣性兼?zhèn)涞木坝^特色和人工雕塑與自然野趣并蓄兼收的景觀效果。充分利用周邊 的綠化 環(huán)境，把養(yǎng)殖、種植基地放在與本項目緊密相連、實為一體的占地達(dá) 550 畝的公園內(nèi)。 北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 13 ⑷ 綠化 景觀及 醫(yī)療 體育設(shè)施投資 10700 萬元。因此，在“人氣 ” 聚集和高端消費(fèi)人流多的條件下，可直接引動 該 區(qū)相 關(guān)商業(yè)發(fā)展，特別是高端消費(fèi)者通常是擁有高技能人或資本經(jīng)營者 (老板 )，當(dāng)高端消費(fèi)群聚集后，這對擴(kuò)大 該 區(qū)知名度和招商引資等 將產(chǎn)生一系列良好的伴生效應(yīng)。由于養(yǎng)老中心建有蔬菜和果樹基地，加 上人工湖和荷塘養(yǎng)魚，可減少大部分蔬菜成本和部分果品及購魚成本支出。 按總投資 5 億元計算 ,年投資收益率 %. 綜合經(jīng)濟(jì)效益 為減少 財務(wù)費(fèi)用 ,降低投資方收回投資的年限 ,項目 建成后 ,向部分高端老年人士 長期出租部分 老年公寓 ,出租價格按每年 3 萬元，出租期 10到 20 年，平均 15 年， 45 萬元一個床位， 可收回投資 4 到 5 億元 , 如按30%的面積長期出租 ,一次性收入 21600 萬元， 投資方收回投資的年限 可降低到 10 年 。 工資性支出 1200 萬元 。項目建設(shè)地屬于無經(jīng)濟(jì)收益的 綠化隔離帶用北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 14 地， 村民失地后經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、就業(yè)等問題都給所在地政府帶來壓力。 (2)“ 七通一平 ” 投資額 6000 萬元。 (4) 文化教育區(qū)：開設(shè)老年大學(xué)、圖書館、書法室。為此，本項目建設(shè)遵循高定位、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，以實現(xiàn)“家庭化、賓館化、人性化、專業(yè) 化、系統(tǒng)化、現(xiàn)代化 為建設(shè)目標(biāo)，不斷提高入 住 老人的生存質(zhì)量、生活質(zhì)量、生命質(zhì) 量和養(yǎng)老服務(wù)四項標(biāo)準(zhǔn) ， 真正 做到七老 : 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ,老有所終 。 C、 建設(shè)老年公寓的新模式 如果上級政府能夠批準(zhǔn)，本項目擬采用“政府以土地入股，企業(yè)以北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 8 資金入股，共同建設(shè)開發(fā)，共同經(jīng)營管理”的股份制方式進(jìn)行項目建設(shè)和運(yùn)營，打造一個北京市乃至全國有名的老年公寓項目。 該 模式的 具體特點是： A、能夠解決 新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的占地問題 今后幾年，北京市每年需要解決的養(yǎng)老床位都在 10 多萬個。 現(xiàn) 上海市已形成較為完善的養(yǎng)老政策體系和激勵機(jī)制，有效地促進(jìn)了地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。如果乘上現(xiàn)在的人口總數(shù)，則說明十年內(nèi)有接近兩億人涌入城市定居。從而使得中國的老齡化出現(xiàn)加速的局面。 這源于作為國策的計劃生育在過去 30 年里對人口增長的嚴(yán)格控制。 北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 2 也就是 第二 個意外 ， 老齡化的問題比想象中 要 嚴(yán)重 得多 。從歷史最高的 2021 年的 1050 萬開始，以每年 50 萬人的速度在下降。如在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的培育和拓展、動員社會力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等方面 就 需要 得到 更加 足夠的重視！ 北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 4 解決老齡化問題的現(xiàn)況 隨著我國老齡化特征日漸明顯，國家 亦相繼采取了許多 措施，但由于社會轉(zhuǎn)型及政府職能轉(zhuǎn)換，以及家庭養(yǎng)老功能日益弱化，社會為老齡人的服務(wù)業(yè)，無論是現(xiàn)有規(guī) ?；蚴前l(fā)展速度仍嚴(yán)重滯后老齡化進(jìn)程。 據(jù)冶金老干部局資料，現(xiàn)在該局老干部申請到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位，已經(jīng)排到了 2020年，即 差不多 10 年后才能去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，而申請的老年人大多數(shù)已經(jīng) 80 歲了， 等到 有 床位 時可能已經(jīng)都不需要了。東升鄉(xiāng)與 有關(guān)單位 達(dá)成共識：在該鄉(xiāng)馬坊村劃撥 全鄉(xiāng) 2%的綠化土地（即 約 120 畝 ） 用作養(yǎng)老中心 的開發(fā)建設(shè)試點，以實現(xiàn)北京市政府制定的 “ 綠化達(dá)標(biāo)、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好 、 經(jīng)濟(jì)繁榮、農(nóng)民致富 ” 的總體目標(biāo)。因此，按照市場化的模式，由東升鄉(xiāng)政府牽頭，組 織企業(yè)（目前已有北京華川卓越投資有限公司、深圳中成天鴻投資發(fā)展有限公司愿意并有投資實力）投入資金，在東升鄉(xiāng)建設(shè)小清河養(yǎng)老中心項目，重點為海淀區(qū)及其周邊的老年知識分子服務(wù)，同時面向全社會、為所有能力入住的老年人群服務(wù)。 項目功能 全方位服務(wù) 北京小清河 養(yǎng)老中心項目可行性研究報告 11 根據(jù)高層次退休老人的消費(fèi)需求特 點，擬建養(yǎng)老中心系以多功能全方位服務(wù)為著眼點，切實抓好六大功能 區(qū)的建設(shè)： ⑴ 養(yǎng)老公寓和康復(fù)公寓區(qū)： 力求舒適寬敞檔次高。 具體 位置擬選在該塊土地的東南角，與小清河及清水灣高爾夫球場相連。 (7) 不可見費(fèi)用 1200 萬元。 每年可為村民增加直接收入一千多萬元。養(yǎng)老中心使用的設(shè)備設(shè)施，屬于非易損 類的設(shè)備設(shè)施，日常維護(hù)和維修量相對較少，每年按 300 萬元列支。 管理費(fèi)用支 出 1500 萬元 。 具體測算情況如下： (1) 收入的 測 算。 東升鄉(xiāng)已 邀請 上述 計劃投資人， 對擬建項目自然條件及周邊環(huán)境進(jìn)行了現(xiàn)場考察； 6 月 份， 投資人組織專 家組再次對項目進(jìn)行了全面論證，已 做出 了投資 5 億 元建立養(yǎng)老中心的決定。 建設(shè)規(guī)模