【正文】 大規(guī)模的促銷活動。其主要的軟文議題擬做如下設定： 1）投資的形式與投資收益分析 2）城市中心地段的商業(yè)價值與升值潛力 3）成 熟的商圈的發(fā)展 4）為想進行商鋪投資的消費者支招 5）現(xiàn)成的商鋪和沒蓋好的商鋪之間的風險差距 6）出色的經營者對商業(yè)項目成敗的決定性 7）管理水平是決定商業(yè)項目成功的關鍵 8）新型商業(yè)業(yè)態(tài)“ Shopping mall”的生命力和潮流性 9）人多好辦事，上規(guī)模的經營群體的低風險 10）返租的風險在現(xiàn)房和期房上的不同 11）投資者現(xiàn)身說法 12）業(yè)主現(xiàn)身說法 13）揚州返租類地產的比較 C：新聞性廣告 通過媒體在其經濟新聞類板塊內報道 XX廣場的收入增 長水平，人流增長，效益提高等等。 推廣媒體 房地產廣告的常用媒體主要有報刊、視聽、戶外和其 他印刷媒體幾大類。做到讓目標客戶群放心投資。從某種意義上說，“思路”最值錢。 由于經營品種和 1層和 2 層基本雷同，東樓 3層經營狀況不好，一些經營戶開始停止營業(yè)，轉讓鋪位。 從目前 XX 廣場總體經營狀況來看，在揚州商業(yè)圈內屬中等，不及萬家福和金鷹國際商城。 建筑面積：約 4500 平方米。 建筑面積：約 9000 平方米。如宋城名都等商業(yè)地產項目的初步形成，及運營氛圍的日趨匯集，將使揚州的商業(yè)服務體系更均衡、服務范圍更廣泛，將有利于促進揚州商都地位的提升。 揚州商業(yè)地產消費者構成 A：投資者是購買商鋪的主力。 （ 1）區(qū)域功能劃分 1F：針織品、化妝品、飾品等小百貨 2F：面料、服裝 3F：童裝 （ 2）經營特點 是一家主要經營低檔百貨類的批發(fā)型大市場。年銷售額約 2 億，居揚州商業(yè)零售行業(yè)之首。揚州商業(yè)正在形成 “點、線”明晰的布局形態(tài)特征，即“一點” —— 城市中心區(qū)域文昌閣商圈，短期內這一商圈的主體地位還不可能動搖，文昌閣商圈適宜于形成和強化構筑百貨、飲食消費和金融中心；東區(qū)適宜于形成以陽光城、曲江百貨市場、蘇寧羅城店、水果蔬菜水產品小商品批發(fā)市場等為主體的商貿、物資線狀形態(tài)供應基地；西區(qū)適宜于形成以鐵路西站、會展中心 、來鶴臺、廣潤發(fā)、邗江路等為主體構筑的 “十字”交叉線狀客流、會展、本城區(qū)配套服務中心；南區(qū)適宜于形成以大唐世家、新世紀大酒店、揚州商城、東方銀座、九洲大廈、待建 106 號地塊商業(yè)項目等為支撐的條線形商貿和專業(yè)市場中心，該中心可以江陽路一線實現(xiàn)進一步延伸；北區(qū)則宜形成以旅游景點、旅游產品市場、旅游配套服務為優(yōu)勢資源的休閑旅游服務業(yè)帶狀中心。 （ 3）經營費用 主要是由廠家或品牌代理商入場經營，進場費用 3000 元（不退，面積不限），一般需要保底經營（規(guī) 定最低營業(yè)額），不收取租金和水電費，采取銷售額扣點方式，一般服飾、化妝品和皮具等扣點數為 2425%左右。 三樓主要經營運動服飾及用品，布局寬敞整齊，客流量較大。 總的來說，目前 XX 廣場項目在已經建成的同類業(yè)態(tài)中硬件設施屬于一流，相對這些項目來說擁有較大的優(yōu)勢。 揚州商業(yè) 地產的經營方式 目前，商業(yè)地產大多采取產權與經營權分離，由開發(fā)商或開發(fā)商委托的專業(yè)公司進行統(tǒng)一化經營的方式。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。 建筑面積： 10000 多平方米。 XX 廣場項目的 SWOT 分析。 經營范圍包括購物、美食、休閑、文化、娛樂等，是揚州市乃至蘇中地區(qū)目前唯一的一家提供“一站式”立體服務的現(xiàn)代綜合消費場所。 2） XX 廣場的經營狀況正逐步好轉。并圍繞這一戰(zhàn)略，設計了一個營銷戰(zhàn)術系統(tǒng)，即“三角支撐系統(tǒng)”。 B角的戰(zhàn)術實施將提高 XX 廣場經營情況的利已方透明度，吸引搖擺不定的持幣者。對“家有良田千頃不如當街旺鋪一間”、“一鋪養(yǎng)三代”等古訓也是理解到位的。因此，在設計推廣策略中我們將把口碑傳播列為重點，具體的操作方式將配合廣告主題推出。同時就 XX 廣場本身的情況來看，如果可以銷售得晚一點其利點是很多的。 3）銷售期：該階段不宜太長，有三到五天就可以了，其目的是消化造勢期的銷售勢能，力爭多地完成銷售面積。即回報從第一年開始，按年增長。 B：項目自身租金比例推算定價法 “ XX 廣場”首次開業(yè)在 2021 年 4 月 28 日，當時只有 2 層營業(yè)。 B：異地營銷的可能性 XX廣場在前期的 銷售中，很成功地引進了浙江溫州的客商進場，由此也打開了時代廣場走異地銷售的通路。同時，適當增加休息椅還可以起到增加駐場時間的效果。具有相當的可操作性，但是如果配以適當的調整政策，通過有效的遠景炒作和提供更高的返租優(yōu)惠，是可能在此基礎上再實現(xiàn)價格向上突破的。因此，我們在此只設計 XX 廣場的基本銷售均價，等項目啟動后，再嚴格按照商業(yè)地產的定價公式進行一鋪一價的定價設計。 B：返租率的設定方案 1）直沿式回報率。具體時間表如下： 1）傳播期：該階段在春節(jié)前進行，利用口頭傳播把 XX 廣場三樓的銷售內容及辦法傳播開來，讓目標客戶群有一個心理準備 。 4）適當的促銷演出活動。 2） XX 廣場的改良類新聞，如： XX廣場又追加了哪些有利消費者的投資改造、物業(yè)管理措施等等。具體選擇如下： A：報紙廣告 硬廣告 軟廣告 新聞性廣告 B：電視廣告 1530 秒配合廣告 有關具體媒體單位的選擇，擬在項目具體推廣策略制訂后再行確定?；诖耍侵螒?zhàn)術的 B 角 “現(xiàn)有經營狀況”的目的，就是極力展示目前 XX 廣場的經營狀況和商鋪銷售情況。作為 XX廣場這個商業(yè)地產項目，它的購買者并不是終級消費者，而是力圖從終級消費者手中獲得利潤的二級消費者，這些二級消費者不管是投資型的還是經營型的，其目的都是通過 XX廣場項目這一工具，讓自己已經擁有的資本實現(xiàn)增值。 3 層得房率僅為 43%，明顯低于 1 層的 %和 2 層的 %。 項目 SWOT 分析 A：優(yōu)勢 1）區(qū)位條件好。 出租狀況：已租出約 70%。 銷售方式：包租十年，年回報率 8%。 專業(yè)營銷策劃代理公司擔任了重要角色 不少商業(yè)項目由來自外地的專業(yè)營銷策劃代理公司操作。 C：在本地購買商鋪者中，政府機關工作人員占有不小的 比例，還有就是一些私營業(yè)主。 以上租金價格均含水電費，稅費自理。 （ 3）經營費用 無進場費，只需收 3000 元保證金（只收一次），退場后二 個月內無任何問題全額退還。營業(yè)樓層包括地上 6層、地下 1 層。經過 2021 年的大樓擴建工程，商場進一步擴大了經營規(guī)模，改善了硬件條件。無場地租金和水電費，只收取銷售額的扣點，扣點標準與萬家福相近，商鋪為金鷹所有，不對外銷售。 （ 4）經營狀況 由于地勢優(yōu)越，價格低廉，該市場的生意很興隆。 揚州市商業(yè)地產日趨火爆的原因 首先，揚州市商業(yè)地產吸引眾多投資者的主要原因是其投資回報高。 目前揚州市商業(yè)地產的問題 就目前來看，可以坦率地說，揚州的商鋪基本都賣得比較好，但是不少商業(yè)地產銷售后，后續(xù)經營卻未能及時跟上。 銷售狀況： 11 月 20 日開始銷售，至當日 16： 45，共售出 59 個鋪位（總共 169個鋪位），銷售狀況良好。 F：崇文苑 位置：揚子江中路新聞大樓對面。 XX廣場位于揚州最繁華、最重要的商圈 — 文昌閣商圈的核心地段，人流量大，商業(yè)繁華。 C：機會 1）揚州部分市民投資產權商鋪的熱情仍然高漲。因此，對 XX廣場能否賺錢的信心，就成了這些二級消費者進行投資的決定性因素。首先要從經營方面的人流量、營業(yè)額、毛利率、年增長、知名度等方面下手進行宣傳炒作，將目前 XX廣場的火爆場面和市場層次定位進一步拉升。 C： 印刷媒體 海報 宣傳單 說明手冊 推廣主題 A：廣告主題：揚州升“時代”該主題目的是以“升”字來產生廣告受眾的升值 聯(lián)想，同時 XX 廣場的名字又被巧妙地寫進了廣告詞。 3） XX 廣場的知名度類新聞，如： XX 廣場又吸引了哪些外地商家進駐，哪些知名品牌進駐，跟哪些知名零售企業(yè)結盟，接受哪些知名企業(yè)的合作性視察之類。 三、根本是銷售 導 讀：該部分將就以下問題進行回答 1 、 XX 廣場項目什么時候開始賣最合適？ XX 廣場項目的銷售周期怎么設定？ XX 廣場項目采用什么樣的銷售政策？ XX 廣場項目采用什么樣的銷售價格？ XX 廣場項目的其它銷售通路？ XX 廣場項目的銷售管理？ 萬變不離其宗，銷售雖然是最后的環(huán)節(jié)，但也是最重要的，不管做什么樣的推廣策劃，都是為了最終實現(xiàn)銷售而服務的。同時可以利用春節(jié)期間的銷售狂潮給投資者以信心，此時銷售部人員到位。即從第一年開始，不管返租