【正文】 ? 密切與街道聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)管理區(qū)內(nèi)房屋、道路、綠化及其他設(shè)施的管理。 9）領(lǐng)導(dǎo)和組織評(píng)比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務(wù)水平。 5）經(jīng)常聽(tīng)取設(shè)備技術(shù)人員對(duì)工程設(shè)備的使用、維修意見(jiàn)，及時(shí)向部長(zhǎng)反映情況。 ? 督促住戶按時(shí)繳納管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他費(fèi)用。堅(jiān)持收費(fèi)原則，完成收費(fèi)任務(wù)。 1物業(yè)助理職責(zé) 1）協(xié)助管理處主任做好管理工作，督導(dǎo)各員工執(zhí)行本崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平。 2）協(xié)助各崗位建立檔案資料（如驗(yàn)收、維修、裝修、保養(yǎng)、住戶檔案等），建立有效的檢查制度。 5）向住戶收取管理費(fèi)的同時(shí)要積極宣傳“取之于民，用之 于民”收費(fèi)宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。按照工程預(yù)算定額，控制工程費(fèi)用。 2水電設(shè)備主管職責(zé) 1）定期巡視各小區(qū)水電設(shè)備房的運(yùn)行、保養(yǎng)情況，查閱運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，作出書面評(píng)定，提出整改措施。 4）協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處在本公司發(fā)生的各類案件及治安災(zāi)害事故。 3）加強(qiáng)全隊(duì)人員的精神文明建設(shè)，提高全隊(duì)人員的政治素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德。 3 保安員職責(zé) 保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)，保護(hù)住戶和人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè) 公司保安隊(duì)全體人員的神圣職責(zé)。 ? 不準(zhǔn)取笑和戲弄行人。 ? 不準(zhǔn)任意使用裝備器材，確實(shí)判明是壞人作案、威脅自己生命時(shí)，必須動(dòng)用裝備器材的，要對(duì)此負(fù)法律責(zé)任。 3）帶領(lǐng)全班遵紀(jì)守法，嚴(yán)格執(zhí)行公司和管理處的規(guī)章制度，養(yǎng)成嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的作風(fēng)。 9）組織保安隊(duì)員進(jìn)行政治思想、法制、政策、職業(yè)道德、禮節(jié)禮貌等教育。 5）搜集、整理施工工程資料，并將資料交預(yù)結(jié)算管理員歸檔保存。 3）負(fù)責(zé)與新建樓宇和維修部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 2工程部部長(zhǎng)職責(zé) 1）領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策 ，遵守國(guó)家法律、法令。 2收費(fèi)員職責(zé) 1）負(fù)責(zé)收取各類費(fèi)用，按規(guī)定認(rèn)真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財(cái)會(huì)部規(guī)定的時(shí)間上交。預(yù)計(jì)各樣可能發(fā)生的事故。 7）針對(duì)發(fā)展商配給業(yè)主的系統(tǒng)和設(shè)備，建立日常服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 1管理處主任職責(zé) 1）領(lǐng)導(dǎo)本管理處全體人員貫徹黨的路線、方針、政策，遵守國(guó)家法律、法令，執(zhí)行上級(jí)的指示、指令。 5）負(fù)責(zé)本部人員辦公用品的購(gòu)買和發(fā)放工作。 1工程主管職責(zé) 1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領(lǐng)導(dǎo)下工作，及時(shí)溝通上下之間的關(guān)系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。 6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護(hù)人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)的安寧。 ? 參與房屋的安全、防火、防臺(tái)風(fēng)、防雨的檢查工作。 ? 檢查、審核房屋維修工程項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作。 ? 月末后五天內(nèi)做好分類帳余額結(jié)帳工作，并與總帳對(duì)帳。 6）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買、保管、使用、回收工作。 ? 檢查、落實(shí)公司與企業(yè)簽定的合同。 4）抓好出租鋪位、場(chǎng)地和臨時(shí)建筑物的租賃管理，及時(shí)完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費(fèi)用的收取工作。 3）總務(wù)管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)實(shí)施公司的各項(xiàng)管理制度。 11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。 5）及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示，報(bào)告工作。 ? 辦理租賃手續(xù)，按照上級(jí)房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)核定租價(jià)，按月收繳房租。 （ 3）愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會(huì)公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。對(duì)亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場(chǎng)，予以扣留或就地鎖車，而無(wú) 需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負(fù)責(zé)，拖車費(fèi)、扣留費(fèi)及一切費(fèi)用概由車主或駕駛員負(fù)責(zé)。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)全面工作，副經(jīng)理組織實(shí)施自己分管的工作。 （一）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)： 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)鑒別 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制 （二）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施： 籌措風(fēng)險(xiǎn)資金 購(gòu)買各種保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 雇傭風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平 加強(qiáng)對(duì)人和財(cái)務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。 住戶入住時(shí)，除了交清購(gòu)房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用： 裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 35 頁(yè) 公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲(chǔ)備金 預(yù)售 6個(gè)月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 裝修管理押金 清運(yùn)裝修垃圾押金 （四）要與住戶建立良好的關(guān)系 （五）利用有利時(shí)機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度 （六）要做好“業(yè)主管理委員會(huì)”成立的組織活動(dòng) 二、完善配套設(shè)施 完善配套設(shè)施 ，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對(duì)投入使用了一段時(shí)間后暴露出來(lái)的施工質(zhì)量問(wèn)題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過(guò)程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則； 公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。 物業(yè)管理公司要通過(guò)跟進(jìn)整個(gè)施工過(guò)程，熟悉整個(gè)項(xiàng)目的布局情況。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個(gè)高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會(huì)信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收 四個(gè)方面。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。可組織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價(jià) 三、管理服務(wù) 住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開(kāi)展管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)。 抓好治安管理工作 1） 配備防盜、防暴設(shè)施 2） 建立一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍， 24小時(shí)巡邏警戒 3） 加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪客人和外來(lái)施工者的管理。 經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)公司的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，組織多種經(jīng)營(yíng)和對(duì)外合作，進(jìn)行市場(chǎng)管理及有關(guān)租賃業(yè)務(wù)等。 第十條 業(yè)主不準(zhǔn)在室內(nèi)外飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。 第二十三條 業(yè)主不得利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物，對(duì)違法犯罪人員和違法犯罪行為要積極主動(dòng)舉報(bào)。 （二）物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度 物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度，主要是規(guī)范內(nèi)部管理行為、管理程序及落實(shí)崗位職責(zé)，從公司經(jīng)理到各個(gè)專業(yè)人員都應(yīng)具有明確的崗位職責(zé)，具體是： 物業(yè)公司工作職責(zé) 物業(yè)公司受聘于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)，承擔(dān)住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、大廈等管理服務(wù)和房產(chǎn)物業(yè)的管理工作。 （ 5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)代管的商業(yè)鋪位出租工作，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。其職責(zé)是： 1）經(jīng)理指示，擬定本公司工作計(jì)劃、會(huì)議紀(jì)要、工作總結(jié)及其他全局性文件。 ? 負(fù)責(zé)公司的印信管理，嚴(yán)格掌握印信的使用范圍和權(quán)限。 4）秘書職責(zé) ? 負(fù)責(zé)草擬公司文件，處理公司對(duì)外及各方往來(lái)的文件。 ? 領(lǐng)導(dǎo)所屬人員履行職責(zé)，鉆 研業(yè)務(wù)，提高工作能力，完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。 ? 完成部長(zhǎng)交給的其他任務(wù)。 ? 組織職員認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，不斷地提高業(yè)務(wù)水平。 ? 做好現(xiàn)金收付工作，必須做到無(wú)差錯(cuò)，保證日清月結(jié)。 ? 協(xié)調(diào)好與其它部門的關(guān)系，保證工作的順利開(kāi)展。 ? 加強(qiáng)房屋質(zhì)量、安全防火、防臺(tái)風(fēng)和暴雨的檢查，做好防御工作。 10）協(xié)助做好來(lái)訪、參觀、考察人員的接待工作。 1物業(yè)主管職責(zé) 1）協(xié)助部長(zhǎng)作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。 ? 監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的《新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》和公司制定的《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》制 止住戶的違 章行為。 5）認(rèn)真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。 2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。 3）接受住戶的來(lái)訪、投訴，并做好登記，及時(shí)回訪。 2水電工職責(zé) 1）接收住戶的水電維修委托要及時(shí)維修；自己不能完成的維修要立即報(bào)告管理部 水電管理員。 4）監(jiān)督各種配套設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。 2）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對(duì)水電電氣設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。 5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關(guān)危害治安不夠治安管理處罰的行為。 4）了解和掌握全隊(duì)人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時(shí)提出保安工作的建議，經(jīng)公司認(rèn)可后，領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)貫徹執(zhí)行。 1）服從命令，聽(tīng)指揮，勇敢頑強(qiáng)，不怕?tīng)奚?，?yán)守紀(jì)律，堅(jiān)決完成保安任務(wù)。 ? 不準(zhǔn)儀容和服裝不整。 ? 不準(zhǔn)體罰或變相打人。 2）帶領(lǐng)全班認(rèn)真學(xué)習(xí)政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識(shí)，積極開(kāi)展保安業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，提高 全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 35 頁(yè) 8）完成公司賦予保安部的各項(xiàng)任務(wù)。 4）參與施工工程的竣工驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量作出鑒定。 2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運(yùn)行中的各種問(wèn)題。 8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設(shè)施、市政建設(shè)、水電等各種資料建立檔案。 5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開(kāi)展多項(xiàng)的有償服務(wù)和特約服務(wù)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 35 頁(yè) 12）運(yùn)用合理的想象力。 6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。 9）完成業(yè)主委員會(huì)決定的各項(xiàng)工作，做好各項(xiàng)溝通協(xié)調(diào)工作。 4）協(xié)助部長(zhǎng)和有關(guān)人員搞好接 待工作。 9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。 5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 ? 參與糾察住戶違章工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。 ? 組織職員進(jìn)行房屋管理、收費(fèi)、維修及資料整理等工作。 ? 抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作。負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎(jiǎng)金。 ? 定期對(duì)項(xiàng)目企業(yè)評(píng)價(jià)，并提出改善經(jīng)營(yíng)的建議。 3）對(duì)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理狀況，定期提出評(píng)價(jià) 意見(jiàn)和改善經(jīng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 35 頁(yè) 營(yíng)的建議，并檢查、落實(shí)公司與其簽定的合同。 ? 管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。 10）負(fù)責(zé)上級(jí)機(jī)關(guān)及外來(lái)人員來(lái)訪的接待工作。 4）注重智力投資和人才開(kāi)發(fā)，組織崗位培訓(xùn)和職員輪流進(jìn)修，鼓勵(lì)職員自學(xué)成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。 （ 2）房產(chǎn)管理工作 ? 管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項(xiàng)管理制度和臺(tái)帳。 （ 2）嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，樹立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風(fēng)范。 第十八條 禁止機(jī)動(dòng)車輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點(diǎn)保管。 第五條 業(yè)主裝修時(shí)所余下的廢料、余泥、雜物，要運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運(yùn)走，運(yùn)輸費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)： 經(jīng)理室：設(shè)經(jīng)理 1人，副經(jīng)理若干人。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過(guò)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn) ，以保障現(xiàn)有及未來(lái)的資產(chǎn)不受危害的管理活動(dòng)。至此，入住手續(xù)告完。 1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容： ? 物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé) ? 物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任 2）轄區(qū)管理規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 35 頁(yè) 轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。 二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干