【正文】 會效果分析 ..................................... 42 第八章 風(fēng)險規(guī)避 .................................... 42 一、風(fēng)險因素分析 ..................................... 42 二、風(fēng)險規(guī)避 ......................................... 42 項 目 簡 況 項目名稱：汽博城 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目建設(shè)單位 唐山市冀東金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍分公司 項目建設(shè)地址 : 青龍滿族自治縣青龍鎮(zhèn)逃軍山村山南 建設(shè)規(guī)模：總占地面積為 60 畝（ 40000 平方米），總建筑面積為 。 隨著青龍縣域經(jīng)濟發(fā)展，積極配套建設(shè)公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，來提高城市承載能力，不斷完善服務(wù)功能 。 區(qū)內(nèi)地下水埋藏較豐富，地下穩(wěn)定水位距自然地面 —，含水層滲透性能較好。 （ 3）設(shè)置獨立的消防給水系統(tǒng)和生活、消防 聯(lián)合給水系統(tǒng)。招標(biāo)內(nèi)容包括建安施工、工程監(jiān)理等。依照高低組合，巧妙利用細(xì)部處理，形成富于變化的立面效果。 用水標(biāo)準(zhǔn)按如下指標(biāo)測算： 生產(chǎn)用水：主要用洗車，沖刷。 四、投資估算與資金籌措 投資估算 （ 1）估算依據(jù) 本項目建設(shè)投資依據(jù)秦皇島市建筑工程相關(guān)預(yù)算定額、房地產(chǎn)開發(fā)各項配套費用標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策，參照類似工程實例測算。 也是落實三個代表精神，堅持以人為本方針的實際體現(xiàn)。 可以保護生態(tài)環(huán)境和提高建筑熱環(huán)境的質(zhì)量，隨著現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，舒適的建筑熱環(huán)境日益成為人們生活的需求。 項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 序號 主要能源及耗能工質(zhì)名稱 計量單位 年需要量 其中 備注 購入量 自產(chǎn)量 其他 實物 標(biāo)煤 實物 折算 系數(shù) 折標(biāo)煤 實物 實物 實物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 1 電 萬度 T 243 年總需要折標(biāo) 煤（ t） 本項目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 /年。 采用能耗較低的高效保溫建筑材料。 主要采取如下節(jié)能措施： 選用節(jié)能型低壓電器設(shè)備 照明用電占總用電 量的 60%以上，用高效節(jié)能熒光燈代替白熾燈，可節(jié)電 70%80%，用電子鎮(zhèn)流器替代傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器可 25 節(jié)能 20%30%，照明采用高效節(jié)能燈，如高效熒光燈、高強度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器，淘汰高壓汞燈。 提高節(jié)能意識，培養(yǎng)節(jié)能習(xí)慣。 28 四、 建設(shè)環(huán)境 關(guān)于項目建設(shè)的自然環(huán)境已在本報告第一章中作了說明。 本項目對生態(tài)環(huán)境的影響主要在施工期。嚴(yán)禁夜間施工。 廢水 施工過程中主要由生活廢水和生產(chǎn)廢水。 （ 4）、工地設(shè)置垃圾箱，并教育施工人員不要亂丟垃圾，進行文明施工。暑期施工時對此應(yīng)尤為注意。主體設(shè)計中未對臨時堆土采取防護措施。說明項目具有較好的盈利水平和資金回收能力，具 41 有較強的抗風(fēng)險能力，在財務(wù)上是可行的。因此，如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用相關(guān)方面的優(yōu)惠政策，也是本項目應(yīng)認(rèn)真思考的問題。 項目符合規(guī)劃、環(huán)保要求，得到了政府及主管部門的支持，有利于發(fā)展與改革。 開發(fā)成本測算 土地費用： 900萬元，占 20%； 前期費用： 25萬元，占 %； 配套費用： 415萬元，占 %； 建安費用： 2545萬元，占 %； 40 其他建設(shè)費： 118萬元，占 %； 基本預(yù)備費： 127萬元，占 %； 運營費用： 57萬元（按銷售收入的 1%計算）占 %； 營業(yè)稅及其附加為： 313萬元，占 7%。 本方案新增水土保持措施為 ：由于項目區(qū)地形北高南低，西高東低，為防止雨水沖刷造成水土流失，因此沿房屋建設(shè)區(qū)主干道東西方向、南北方向布置 2條底寬 ，溝深 ，邊坡為 1： 的排水溝，總長 120m，體積 。 （ 5）、施工時，工地往來車輛將會增多，且多為重型貨運車，出入工地時，可能會給周邊道路的交通帶來一定的影響，并會給周邊居民的正常出入帶來不便。為防止建筑垃圾外運過程中的沿途遺灑產(chǎn)生的揚塵對周圍環(huán)境的影響施工單位必須采取如下措施： （ 1）、棄土等建筑垃圾分類堆放，能使用的盡量使用，棄土盡可能用于綠化用土或小區(qū)筑路。 （ 7）、堅持文明施工，設(shè)置專用場地堆放建筑材料，堆放過程中要加苫布覆蓋。 （ 5）、土石方開挖作業(yè)。 總之，要立足于創(chuàng)新、精心規(guī)劃、精心設(shè)計、精心組織、精心施工，使青龍縣煥發(fā)出新的風(fēng)采。 第三 、可實現(xiàn)布局集中、用地集約和產(chǎn)業(yè)集聚的目標(biāo)。 26 九 、本項目在建設(shè)設(shè)計中應(yīng)力爭做到以下幾點 注意室外環(huán)境設(shè)計，減少大面積混凝土地面反射熱量，盡量增加綠化面積，利用植被改善環(huán)境。 K) 遮陽系數(shù)SC(東、南、西向 /北向 ) 傳熱系數(shù) K W/(m2178。窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃（ LOWE 玻璃）、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導(dǎo)。政府通過制定和實施法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，加強政策導(dǎo)向和信息引導(dǎo)，營造有利于節(jié)能的體制環(huán)境、政策環(huán)境和市場環(huán)境，建立符合市場經(jīng)濟體制要求的企業(yè)自覺節(jié)能的機制，推動全社會節(jié)能。 節(jié)約能源是落實可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，是一個城市、一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的標(biāo)志，也是項目建設(shè)必須遵守的原則。 四、 本項目建設(shè)有利于青龍縣城發(fā)展和城市品位提升 隨著青龍經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的日益提高，目前青龍城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀難以滿足中心城市的功能要求，尤其是縣城周邊區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，對中心城市功能有很高的市場需求。 電 力 負(fù) 荷 計 算 表 序號 用電單位 工作負(fù)荷 (KW) 需要系數(shù) (KX) 功率因數(shù) cosΦ 計算系數(shù) tgΦ 計算負(fù)荷 有功 (KW) 無功(KVAR) 視在 (KVA) 1 維修店鋪 651 391 293 辦公銷售 434 260 195 2 商業(yè)保險 店鋪 217 130 98 3 預(yù) 留 50 合 計 1352 811 1014 13 建筑物屋頂裝設(shè)防雷系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)不小于 1Ω ，電信、寬帶網(wǎng)等均由城市電信部門提供網(wǎng)絡(luò)接入商業(yè)樓。每個維修間采用 200毫米厚加氣夯砼塊隔成 8米。這樣，即封閉、又開敞， 10 既整潔，又活潑，給人以安全的購物環(huán)境。包括規(guī)劃設(shè)計、項目核準(zhǔn)審批、施工圖 設(shè)計審查等工作。 以規(guī)劃路為主要干道作為對外交通干線，滿足消防、疏散及經(jīng)商者生活要求。 項目選址所占土地為青龍滿族自治縣土地總體利用規(guī)劃，屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃中工業(yè)建設(shè)用地。唐山冀東 金鼎地產(chǎn)立足唐山本土，以專業(yè)實力為銳矛，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，業(yè)績輻射滄州、沈陽、成都、承德、秦皇島等多座 城市 。 建設(shè)內(nèi)容：主要建 50 個汽車維護修理及配件經(jīng)營門店 平方米；綜合商業(yè)保險店鋪 平方米；物業(yè)綜合樓 平方米；供水供電供暖配套附屬設(shè)施。平均風(fēng)速 米 /秒 ，主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)和東北風(fēng)，光照充足，年日照時數(shù)平均為 小時，日平均日照時數(shù)為 小時。 本項目生產(chǎn)、生活污水經(jīng)簡單處理后符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）三級標(biāo)準(zhǔn)要求，可就近直接排入城市污水管網(wǎng)，進入城市污水處理廠，最后達到（ GB89781996）一級 A標(biāo)準(zhǔn)排放縣城南河。項目建成后，由唐山市冀東金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍分公司負(fù)責(zé)組織市場銷售活動。要融入人性化的設(shè)計理念，在實用與創(chuàng)新上做文章，要參照商業(yè)服務(wù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，突出時代氣息、把內(nèi)在美與外型美結(jié)合起來，運用色彩、細(xì)部、空間、平面等三維手法，提高商業(yè)樓的使用效果。 11 （ 1）汽車維護修理車間：共 6棟（ 4棟 84 米 *15 米和 2棟 米 *15 米）。 電源擬配置的 S91000KVA箱式變壓器接入，區(qū)內(nèi)電力線路均采用直埋方式，動力與照明分設(shè)不同線路。本項目的建設(shè)，將有利于優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 （ 3）選用節(jié)能型變配電、空調(diào)設(shè)施，變壓器盡量靠近負(fù)荷中心布置，減少電能損失。加強管理，減少損失浪費，提高能源利用效率。通過外圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能措施，達到在河北省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程》（ DB13(J)242020）的基礎(chǔ)上再節(jié)能 30%的要求，即節(jié)能 65%。 1秦皇島市所處氣候?qū)俣^(qū)，外圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值見下表： 24 寒冷地區(qū)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值 圍護結(jié)構(gòu)部位 體形系數(shù)≤ 傳熱系數(shù) K W/(m2178。注重管材接口，控制管網(wǎng)漏失率小于國家。因此，本項目可充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，節(jié)約建設(shè)資金，并為青龍縣未來的發(fā)展提供更完善的設(shè)施條件。運用現(xiàn)代建筑技術(shù)及施工工藝，創(chuàng)造出新穎、別致、文化內(nèi)涵豐富且具有時代特色的建筑造型。 （ 2）、對位置相對固定的機械設(shè)備，能設(shè)在棚內(nèi)操作的盡量進入操作間，不能入棚的，可適當(dāng)建立單面聲障。防止運輸過程中的飛揚和灑落。按國家環(huán)保局 345 號文 件中固體廢物分類方法，施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾為一般固體廢物。 （ 3）、挖土填方、破土挖掘、修路等造成的局部水土流失，使土壤侵蝕強度增加，雨季可引起水土流失。 37 本方案新增水土保持措施為：在建設(shè)期間定期向地面灑水，防止地面浮土增多，大風(fēng)期容易造成流失和對周圍環(huán)境的污染。 本工程建設(shè)中采取工程措施、植物措施、土地整治措施以及相應(yīng)的臨時措施以后，可提高土壤涵養(yǎng)水源的能力，有效治理建設(shè)中產(chǎn)生的水土流失，減少暴雨洪水對周邊可能產(chǎn)生的危害，還可以美化環(huán)境。當(dāng)然，在土地使用成本固定的情況下，合理控制建設(shè)投資精打細(xì)算，盡量降低建安成本也是至關(guān)重要的。 充分利用廣告和新聞媒體的宣傳優(yōu)勢，有針對性地進行商戶安排和功能組合，加大房屋銷售力度，占領(lǐng)市場陣地。 100% =% 計算結(jié)果表明，只要房屋銷售量或銷售計劃達到 %，項目就不會發(fā)生虧損。 本方案新增水土保持措施為 ：在建設(shè)期間定期向地面灑水，防止地面浮土增多，大風(fēng)期容易造成流失和周圍環(huán)境的污染?？傊?，施工期對環(huán)境的影響是短期行為，將隨著工程的結(jié)束而消失。同時在交通低峰時運輸車輛可以節(jié)約大量的運輸時間、油耗及減少車輛慢時排放的 CO、 HC 對道 路環(huán)境空氣質(zhì)量的影響。 （ 1）、施工期間產(chǎn)生的大量泥漿水和雨水含有大量的 SS，工程施工單位應(yīng)該在工地建廢水沉淀池，一切外排水必須先經(jīng)沉淀后才能外排，這樣可以避免城市下水道的堵塞。其中揚塵對環(huán)境的影響較為突出。 廢氣：汽車運輸、建筑垃圾、材料堆 置產(chǎn)生的粉塵及車輛、施工機械排放的廢氣。 從社會環(huán)境看，項目屬于開發(fā)建設(shè)新建工程，通過冀東金鼎房地產(chǎn)公司的開發(fā)建設(shè)必將使城郊的土地資源價值得以提升，使城鎮(zhèn)形象和景觀效果得以升華，項目符合規(guī)劃總體要求。選址地周邊沒有完善的人文及自然景觀，且周邊電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完善，可提高已有基礎(chǔ)設(shè)施利用效率，降低建設(shè)投資、縮小用地規(guī)模，提高區(qū)域內(nèi)土地集約和節(jié)約的水平。 八、充分利用水資源，合理節(jié)水 水資源是重要的物質(zhì)資源，在本地區(qū)嚴(yán)重缺水的大背景下，充分重視和合理利用水資源，是面臨的重要課題。 采用高效保溫材料保溫屋面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保溫屋面等節(jié)能屋面。建設(shè)節(jié)能型社會，是節(jié)能切 21 實有效的促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 建筑用能排放大量 CO2使地球變暖，正危機生態(tài)平衡與人類生存，為了拯救環(huán)境，必須 重視建筑節(jié)能。本項目建設(shè)用地的服務(wù)對象是商業(yè)樓，既符合總體規(guī)劃要求，又符合國家近期關(guān)于調(diào)整土地結(jié)構(gòu)。 其它計算與取費參數(shù)均按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計取； （ 2）投資估算 根據(jù)上述投資估算原則及方法，經(jīng)測算，本項目總投資為4500 萬元 ,其中： 土地費用： 900萬元，占 20%； 前期費用： 25萬元，占 %； 配套費用： 415萬元，占 %； 14 建安費用： 2545萬元，占 %； 其他建設(shè)費： 118萬元，占 %； 基本預(yù)備費： 127萬元，占 %； 運營費 用： 57萬元（按銷售收入的 1%計算）占 %； 營業(yè)稅及其附加為： 313萬元，占 7%。 （ 2）排水工程 12 本項目采用的排水方式為雨污分流制。給人以自然、舒適、親切感。要以規(guī)劃為龍頭，以實用為目標(biāo)，精心構(gòu)筑適合經(jīng)商環(huán)境。 （ 5）做好電器設(shè)備的接地保護，加強日常檢查維修。初步形成了網(wǎng)架結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)含量較高、供電能力和供電質(zhì)量較強的區(qū)域供電網(wǎng)絡(luò)，基本能夠滿足全縣工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活用電需求。為此實施汽博城 項目是 青龍 實現(xiàn)城市三年大變樣的重要 項目 。