【正文】 第八章 風(fēng)險規(guī)避 一、風(fēng)險因素分析 從財務(wù)評估及不確定性分析中可以清楚地看出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)一般，項(xiàng)目仍有一定的風(fēng)險性，而影響效益的最主要的因素就是房屋銷售收入，本報告的財務(wù)評價，基本是在市場分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測算的，如果市場行情發(fā)生變化， 價位有所下降，則將對開發(fā)效益產(chǎn)生較大的影響。從計算結(jié)果來看，本項(xiàng)目的稅后全投資投資利潤率為 20%，大于 15%，說明項(xiàng)目具有一定的盈利水平，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 本方案新增水土保持措施為 ：由于施工時車輛出入，地面受到擠壓浮土增多，為防止雨季雨水沖刷和風(fēng)季的風(fēng)力侵蝕，在施工道路上鋪設(shè)碎石進(jìn)行防護(hù)。 （ 2）、為避免施工車輛擾民，應(yīng)嚴(yán)格禁止車輛從主干路進(jìn)入施工現(xiàn)場。 （ 3）、嚴(yán)格遵守《城市建 筑垃圾管理規(guī)定》的要求，處理 34 處置建筑垃圾。對工地周圍的道路應(yīng)保持清潔，若發(fā)生建材或泥漿灑落、帶泥車輛影響路面整潔，工程施工單位有責(zé)任及時組織人力進(jìn)行清掃 。 （ 6）、澆注砼階段，需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)相關(guān)主管部門的同意，并且必須公告附近居民，采用低噪聲設(shè)備，如振搗器等；模板、支架拆卸過程中，遵守作業(yè)規(guī)定，減少碰撞噪音，盡量少用哨子、嗽叭、笛等指揮作業(yè)，減少人為噪聲。 一、生態(tài)環(huán)境影響及采取措施 本項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境影響的污染物及污染源為：廢氣、廢水、固體廢物及噪聲。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施有利于促進(jìn)青龍房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集中布局發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的發(fā)揮。 盡量減少管線長度，減少水、電、熱的無功損耗，從建筑物理學(xué)的角度降低能耗。無外遮陽時 ,遮陽系數(shù) =玻璃的遮陽系數(shù)。 建筑單體布置應(yīng)在偏西或偏東 15176。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總用量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /年，綜合能耗指標(biāo)為 /平方米。 一、編制依據(jù) 國家法規(guī)、條例及地方政策； 《關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》（河北省人民政府，冀政 [2020]44號） 《河北省建設(shè)廳關(guān)于做好建設(shè)領(lǐng)域資源節(jié)約工作的意見》（冀建科 [2020]415號） 《秦皇島市青龍滿族自治縣總體規(guī)劃》（ 20202020） 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998 年 1 月 1 日起實(shí)施） 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（ 2020年 1月 1日起實(shí)施） 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推動墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通知》（國辦發(fā) [2020]33號） 《河北省水定額（試 行）》（冀水資 [2020]33號） 二、建筑節(jié)能的重要性 可以緩解能源資源的緊張局面，建筑節(jié)能是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。特別是交通運(yùn)輸、汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)與社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市特色形象打造不相適應(yīng)的矛盾更加突出，本項(xiàng)目建設(shè)可有效解決這一突出矛盾。各戶設(shè)置獨(dú)立計量表箱。 （ 3）內(nèi)外屋面板：屋面板采用厚度為 毫米海藍(lán)色鍍鋅彩板（ HXY478）；內(nèi)板采用厚度為 毫米灰白色色鍍鋅彩板（ HXY980）， 另外，外墻采用灰白色墻涂料；保溫棉采用 80 毫米帶鋁箔（容重 12KG/m3）。要把使用功能設(shè)計作為重點(diǎn)，盡量節(jié)省面積，提高平面利用系數(shù)，建筑設(shè)計要按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。包括場地平整、施工招投標(biāo)、工程報 建及合同簽署等內(nèi)容。擬采取如下措施，滿足消防要求： （ 1）嚴(yán)格按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020要求進(jìn)行設(shè)計，按規(guī)范要求設(shè)置安全疏散出口，保證建筑物間的防火距離，場區(qū)內(nèi)設(shè)置通暢的消防通道并保證道路寬度不小于４米。 場區(qū)第四系堆積物由上至下主要為砂壤土、粘性土和卵礫石層，土質(zhì)承載能力約為 120KN/m2。致力于為客戶營造經(jīng)典的項(xiàng)目、為業(yè)主創(chuàng)建夢想中的家園。 計劃開、竣工時間： 2020年 6月開工， 2020年 6月竣工。年平均降雨量 ，年內(nèi)降雨量分布不均，多集中在 69月份，78 月份占 %。 供暖： 本項(xiàng)目供暖供 熱來自縣城工業(yè)區(qū)集中供熱站和企業(yè)安裝空調(diào)設(shè)備；夏天制冷采用空調(diào)制冷方式。 項(xiàng)目組織與實(shí)施計劃 （ 1）項(xiàng)目組織 汽博城項(xiàng)目由唐山市冀東金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍分公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。特別要注重環(huán)境設(shè)計，在協(xié)調(diào)整個大環(huán)境的前提下，刻意營造商業(yè)樓的經(jīng)商氛圍。 在盡可能條件下，在結(jié)構(gòu)上給投資者留有充分的使用、調(diào)整和改造空間，避免因功能改變、布局變換造成結(jié)構(gòu)的損害。據(jù)此計算日最高污水排量 為 120 噸。 現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)被國際上普遍認(rèn)為是企業(yè)在降低物質(zhì)消耗，提高勞動生產(chǎn)率以外創(chuàng)造利潤的第三重要源泉，也是企業(yè)降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，提高產(chǎn)品市場競爭力的重要途徑。這些能源的消耗基本上都是維護(hù)維修設(shè)備上，推廣使用節(jié)能設(shè)備： （ 1）建筑照明優(yōu)先選用照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品，室內(nèi)照明多采用直接照明，少用間接光，多設(shè)開關(guān)回路，便于調(diào)度使用，節(jié)省用電。通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)，淘汰落后技術(shù)和設(shè)備，加快發(fā)展以建筑業(yè)為主要代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，提高產(chǎn)業(yè)的整體技術(shù)裝備水平。新建建筑應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極開展建筑節(jié)能，使建筑能耗大幅度降低。 1充分利用自然通風(fēng)，減少空調(diào)使用時間。 采用適當(dāng)管理措施，強(qiáng)化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，使節(jié)水率達(dá)到 8%的規(guī)定。這里交通便捷，有利于物資及客流運(yùn)輸。 體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，充分運(yùn)用城市的設(shè)計手法進(jìn)行空間布局，妥善組織人流、車流，合理布局。一般噪聲影 30 響大多發(fā)生在施工初期的挖掘、推土等過程，建筑施工單位應(yīng)采取如下措施以減緩施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。 （ 3）、工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。 （ 4）、做好建筑材料和建筑廢料的管理，防止他們成為地面水的二次污染源。 35 生態(tài)環(huán)境、社會生活影響和緩解措施 施工期對周圍生態(tài)環(huán)境和社會生活的影響因素主要為： （ 1）、臨時占地、物料的堆放，對局部 景觀有一定的影響。防治分區(qū)見圖表 水土流失防治分區(qū)表 序號 分區(qū) 備注 1 房屋建設(shè)區(qū) 2 施工道路區(qū) 3 景觀綠化建設(shè)區(qū) 分區(qū)防治措施 根據(jù)水土流失防治分區(qū)和水土保持措施布局原則，本方案針對項(xiàng)目建設(shè)中各分區(qū)各部位的水土流失具體情況，因地制宜采取防治措施。 (3)施工進(jìn)度 39 根據(jù)“三同時”制度的要求，各項(xiàng)水土保持措施與主體工程同步實(shí)施，要與主體工程的施工進(jìn)度相協(xié)調(diào)。 從計算結(jié)果可以看出，影響財務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷售收入（或售價），其次是建設(shè)投資，而銷售收入又與價位和銷售量有直接關(guān)系。 總之，要樹立風(fēng)險及憂患意識，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應(yīng)變能力，把風(fēng)險因素降到最低水平，確保開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 敏感性分析 本報告 選取可能對經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的建設(shè)投資與銷售收入兩個因素進(jìn)行敏感性分析，取變化率為177。 新增水土保持措施表 序號 防治分區(qū) 措施名稱 備注 1 房屋建設(shè)區(qū) 灑水 2 施工道路 排水溝 沉淀池 鋪設(shè)石子 3 景觀綠化建設(shè)區(qū) 臨時 堆土區(qū) 臨時編織袋裝土防護(hù) 蓬布 擬建綠地區(qū) 灑水 4 生產(chǎn)生活區(qū) 灑水 方案實(shí)施安排 (1)工程施工 新增措施中全部為臨時措施，均采用人力施工。本項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍共 ㎡ 。 景觀影響緩解措施 （ 1）、工地周圍應(yīng)設(shè)圍欄，使凌亂的建筑工地與外界相分隔，圍欄可以統(tǒng)一的整潔的圍材料分隔也可以樹立廣告招牌的形式分隔，或種植一定的樹木遮掩，以保護(hù)已建成區(qū)域的整體面貌。 （ 2）、工程施工單位應(yīng)為建筑工人創(chuàng)造一 定的文明的生活、工作條件，同時注意建筑工地的環(huán)境保護(hù)，工地食堂廢水應(yīng)先經(jīng)隔油池后排入下水道；如有條件的話盡量使用工地附近相關(guān) 33 建筑物內(nèi)的廁所，若無條件則工地產(chǎn)生的生產(chǎn)垃圾和糞便等應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，要求他們定期及時清運(yùn)，以保證建筑工地的環(huán)境衛(wèi)生。在整個施工期，產(chǎn)生揚(yáng)塵的作業(yè)有：建筑垃圾 31 運(yùn)輸、場地平整、地基開挖、回填、道路修建、建材運(yùn)輸、露天堆放，裝卸和攪拌等過程，如遇干旱無雨季節(jié)，加上大風(fēng)，施工揚(yáng)塵較為嚴(yán)重。 固體廢物：主要為施工過程產(chǎn)生的建筑垃圾及施工人員生活產(chǎn)生的固體廢物。為此，規(guī)劃部門非常重視，針對本項(xiàng)目做出了相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計要求： 要嚴(yán)格土地使用性質(zhì)，明確用地強(qiáng)度和土地的使用性質(zhì)。 項(xiàng)目選址區(qū)內(nèi) 無國家規(guī)定的風(fēng)景名勝區(qū)、革命歷史古跡等文物保護(hù)對象，無集中式水源地等特殊保護(hù)對象，區(qū)域內(nèi)及附近無軍事設(shè)施等保密單位，無軍事國防通訊設(shè)施及其他通訊設(shè)施等敏感目標(biāo)，地下未發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源。 適當(dāng)將雨水集中，用于綠化、澆灑道路用水。 空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)備均選用符合國家耗能和性能指標(biāo)的優(yōu)良產(chǎn)品。注重新型能源、可再生能源及新材料、產(chǎn)品的應(yīng)用，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的執(zhí)行力度，形成完善的節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材體系，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行的實(shí)施和監(jiān)管。要大幅度提高能源利用效率，必須從根本上改變單純依靠外延發(fā)展，忽視挖潛改造的粗放型發(fā)展模式，走科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型化道路，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會全面進(jìn)步、資源永續(xù)利用、環(huán)境不斷改善和生態(tài)良性循環(huán)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時，充分利用現(xiàn)有的城市配套 設(shè)施，使配套系統(tǒng)的功能效益得到充分發(fā)揮，這也是對城鎮(zhèn)能源的綜合利用和節(jié)約。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、本項(xiàng)目建設(shè)符合國家和省“十一五”國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，可加快現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)建設(shè) 2020 年河北省人民政府實(shí)施城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”系統(tǒng)工程，明確提出建設(shè)適應(yīng)城市發(fā)展功能的項(xiàng)目，青龍滿族自治縣人民政府將汽博城項(xiàng)目列為城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”的重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目， 可提供就業(yè)崗位 200 人 。生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入污水管網(wǎng)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計要以安全、質(zhì)量為第一要素，充 分考慮工程地質(zhì)及水文氣象條件，選擇合理的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)方案。按照規(guī)劃主管部門提出的導(dǎo)引性指標(biāo)，委托專業(yè)技術(shù)部門進(jìn)行總平面及施工圖設(shè)計，嚴(yán)格按規(guī)劃參數(shù)要求和施工圖進(jìn)行施工和控制。 （ 6）選用耐火等級高的建筑及裝修材料，防止意外事故的發(fā)生。 供水： 境內(nèi)有 5大河系，水資源豐富，可充分滿足工業(yè)生產(chǎn)和居民生活用水的需要。 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 汽博城項(xiàng)目為 2 層商業(yè)樓（其中門式鋼架結(jié)構(gòu)汽車修理店為一層），總建筑面積為 （詳見建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容與規(guī)模一覽表）。 第三章 資源利用和能源耗用分析 ........................ 16 第四章 節(jié)能分析 .................................... 17 一、編制依據(jù) ......................................... 18 二、建筑節(jié)能的重要性 ................................. 18 三、遵循的原則 ....................................... 19 四、項(xiàng)目耗能指標(biāo) ..................................... 20 五、合理利用能源促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展 ........................ 20 六、建筑節(jié)能 ......................................... 21 七、充分利用電能，實(shí)現(xiàn)供配電及用電設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ...... 24 八、充分利用水資源，合理節(jié)水 ......................... 25 九 、本項(xiàng)目在建設(shè)、設(shè)計中應(yīng)力爭做到以下幾點(diǎn) ............ 26 第五章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃 ............................ 26 一、建設(shè)用地規(guī)劃布局分析 ............................. 26 二、項(xiàng)目 用地情況分析 ................................. 26 三、土地利用合理性分析 ............................... 27 四、建設(shè)環(huán)境 ......................................... 28 五、規(guī)劃要點(diǎn) ......................................... 28 第六章 生態(tài)環(huán)境影響及水土保持 ........................ 29 一、生態(tài)環(huán)境影響及采取措施 ........................... 29 二、水土保持措施 ..................................... 36 第七章 經(jīng)濟(jì)和社會效果分析 ............................ 39 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 ..................................... 39 二、不確定性分析 ..................................... 41 三、社