【正文】 7米 * 米 5 綠化 ㎡ 6000 15% 6 停車場 ㎡ 18000 硬化 7 供水供電供暖設(shè)施 套 1 建設(shè)條件 （ 1）氣象條件 本地區(qū)屬于大陸性季風(fēng)型溫帶半濕潤氣候，年平均溫度為℃，最高溫度 ℃，最低溫度 ℃，溫差較大。 場區(qū)第四系堆積物由上至下主要為砂壤土、粘性土和卵礫石層，土質(zhì)承載能力約為 120KN/m2。 由企業(yè)自打水井供給，滿足生產(chǎn)、生活用水的需要。擬采取如下措施，滿足消防要求： （ 1）嚴(yán)格按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020要求進(jìn)行設(shè)計，按規(guī)范要求設(shè)置安全疏散出口，保證建筑物間的防火距離，場區(qū)內(nèi)設(shè)置通暢的消防通道并保證道路寬度不小于４米。 6 （ 7）貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防方針，加強(qiáng)對居民的消防知識教育，使每個人都能熟練掌握各種消防器具的性能及使用方法，掌握自我防護(hù)和相互救助的知識。包括場地平整、施工招投標(biāo)、工程報 建及合同簽署等內(nèi)容。 (2)按土地、規(guī)劃部門給定的占地坐標(biāo)放線圖控制建設(shè)用地，平面布局要科學(xué)、合理、妥善處理好建筑、道路等關(guān)系，滿足交通、消防、采光、使用等功能要求。要把使用功能設(shè)計作為重點，盡量節(jié)省面積，提高平面利用系數(shù)，建筑設(shè)計要按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。要注意與建筑、給排水、暖通、配電等專業(yè)的配合，保證結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性，采取必要的結(jié)構(gòu)構(gòu)造措施，保證空間剛度和構(gòu)件延性，提高抗震能力。 （ 3）內(nèi)外屋面板：屋面板采用厚度為 毫米海藍(lán)色鍍鋅彩板（ HXY478）；內(nèi)板采用厚度為 毫米灰白色色鍍鋅彩板（ HXY980）， 另外，外墻采用灰白色墻涂料；保溫棉采用 80 毫米帶鋁箔（容重 12KG/m3）。 污水排放量按生活用水量的 80%計算。各戶設(shè)置獨(dú)立計量表箱。 二、本項目建設(shè)整合縣城資源，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。特別是交通運(yùn)輸、汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)與社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市特色形象打造不相適應(yīng)的矛盾更加突出，本項目建設(shè)可有效解決這一突出矛盾。 對商業(yè)樓來講，其耗用的能源主要是水、電，水電用量已在公用工程設(shè)計中進(jìn)行了測算。 一、編制依據(jù) 國家法規(guī)、條例及地方政策； 《關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》（河北省人民政府，冀政 [2020]44號） 《河北省建設(shè)廳關(guān)于做好建設(shè)領(lǐng)域資源節(jié)約工作的意見》（冀建科 [2020]415號） 《秦皇島市青龍滿族自治縣總體規(guī)劃》（ 20202020） 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998 年 1 月 1 日起實施） 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（ 2020年 1月 1日起實施） 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推動墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的通知》（國辦發(fā) [2020]33號） 《河北省水定額（試 行）》（冀水資 [2020]33號） 二、建筑節(jié)能的重要性 可以緩解能源資源的緊張局面，建筑節(jié)能是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 堅持節(jié)能與結(jié)構(gòu)調(diào)整、技術(shù)進(jìn)步和加強(qiáng)管理相結(jié)合。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總用量為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /年，綜合能耗指標(biāo)為 /平方米。 六、建筑節(jié)能 目前我國城鄉(xiāng)既有建筑面積超過 420 億平方米，年竣工建筑面積超過 20 億平方米，其中大部分為高耗能建筑，居住和公共建筑用能增長迅速。 建筑單體布置應(yīng)在偏西或偏東 15176。 1充分利用自然光，采用高效節(jié)能光源和高 效燈具。無外遮陽時 ,遮陽系數(shù) =玻璃的遮陽系數(shù)。雨水充分利用，投資少，效果明顯，應(yīng)適時選擇方案和充分利用。 盡量減少管線長度，減少水、電、熱的無功損耗，從建筑物理學(xué)的角度降低能耗。 三、土地利用合理性分析 首先 ，充分利用建設(shè)場址地及周邊交通、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施。該項目的建設(shè)實施有利于促進(jìn)青龍房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集中布局發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的發(fā)揮。在滿足規(guī)劃退 規(guī)劃要求的前提下，營造與城市環(huán)境相和諧的影觀空間。 一、生態(tài)環(huán)境影響及采取措施 本項目對生態(tài)環(huán)境影響的污染物及污染源為：廢氣、廢水、固體廢物及噪聲。 在施工期應(yīng)采取如下環(huán)境污染控制措施： 噪聲 施工噪聲是對工地周圍影響較大的環(huán)境問題。 （ 6）、澆注砼階段，需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)相關(guān)主管部門的同意，并且必須公告附近居民，采用低噪聲設(shè)備，如振搗器等；模板、支架拆卸過程中，遵守作業(yè)規(guī)定，減少碰撞噪音，盡量少用哨子、嗽叭、笛等指揮作業(yè)，減少人為噪聲。為控制上述無組織排放的揚(yáng)塵對附近環(huán)境空氣的影響，建設(shè)單位應(yīng)要求工程施工單位制定施工期環(huán)境管理計劃，其中對控制揚(yáng)塵污染的措施應(yīng)主要包括： （ 1）、建設(shè)工地采用封閉式施工方法，即將工地與周圍環(huán)境分隔，可在工地 四周設(shè)置 以上圍擋，圍擋間無縫隙，圍擋底端設(shè)置防溢座； （ 2）、采用商品混凝土，這樣可以大大減少水泥、黃砂、石子等建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、堆放過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵影響，同時還可減輕水泥攪拌機(jī)的噪聲影響。對工地周圍的道路應(yīng)保持清潔，若發(fā)生建材或泥漿灑落、帶泥車輛影響路面整潔，工程施工單位有責(zé)任及時組織人力進(jìn)行清掃 。 （ 3）、加強(qiáng)對施工作業(yè)和施工人員的管理，開挖的土方及時收集處置，減少堆存量。 （ 3）、嚴(yán)格遵守《城市建 筑垃圾管理規(guī)定》的要求，處理 34 處置建筑垃圾。 （ 2）、主體工程完成后應(yīng)盡快完成清場、綠化等配套工程，使之與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （ 2）、為避免施工車輛擾民，應(yīng)嚴(yán)格禁止車輛從主干路進(jìn)入施工現(xiàn)場。 防治水土流失的措施如下： 防治分區(qū)： 該項目涉及秦皇島市青龍縣，地貌類型單一，屬丘陵平原區(qū)，故按施工特點劃分為房屋建設(shè)區(qū)、施工道路區(qū)和景觀綠化建設(shè)區(qū)三個一級分區(qū)。 本方案新增水土保持措施為 ：由于施工時車輛出入，地面受到擠壓浮土增多，為防止雨季雨水沖刷和風(fēng)季的風(fēng)力侵蝕，在施工道路上鋪設(shè)碎石進(jìn)行防護(hù)。 (2)施工布置 建筑材料應(yīng)分類存放在房屋建設(shè)區(qū)附近，并注意有關(guān)材料防潮防濕；應(yīng)盡量避免各單項工程間的施工干擾，并把握好施工程序。從計算結(jié)果來看，本項目的稅后全投資投資利潤率為 20%，大于 15%，說明項目具有一定的盈利水平，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 5進(jìn)行測算 (結(jié)果見附表 )。 第八章 風(fēng)險規(guī)避 一、風(fēng)險因素分析 從財務(wù)評估及不確定性分析中可以清楚地看出，本項目的盈虧平衡點一般，項目仍有一定的風(fēng)險性，而影響效益的最主要的因素就是房屋銷售收入，本報告的財務(wù)評價，基本是在市場分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測算的，如果市場行情發(fā)生變化， 價位有所下降，則將對開發(fā)效益產(chǎn)生較大的影響。 44 商業(yè)樓項目總成本費(fèi)用表 編碼 工程項目（費(fèi)用）名稱 造價或費(fèi)用 (萬元 ) 計算公式或說明 1 開發(fā)建設(shè)成 本費(fèi)用 4130 一、土地費(fèi)用 900 二、前期工程費(fèi)用 25 三、配套工程費(fèi) 415 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 五、其他建設(shè)費(fèi) 118 六 、預(yù)備費(fèi) 127 ２ 運(yùn)營費(fèi)用 57 ３ 經(jīng)營稅金及附加 313 ４ 項目總投資 4500 ４ .１ 開發(fā)產(chǎn)品成本 4130 ４ .２ 經(jīng)營成本費(fèi)用 370 45 商業(yè)樓項目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計算表 編碼 工程項目（費(fèi)用）名稱 計量單 位 工程量 單價或費(fèi)率 造價或費(fèi)用 (萬元 ) 計算公式 或說明 1. 一、土地費(fèi)用 900 111 土地價格 平方米 40000 216 864 112 契稅 元、 % 900 36 2. 二、前期工程費(fèi)用 25 211 地形測繪費(fèi) 公頃 4 3 221 前期規(guī)劃費(fèi) 公頃 4 2 231 地質(zhì)勘察費(fèi) 平方米 40000 20 3. 三、配套工程費(fèi) 415 311 室外給排水工程 平方米 24 321 配電工程 平方米 125 331 亮化、照明工程 平方米 65 341 室外消防 平方米 35 351 人防工程費(fèi) 平方米 80 361 綠化費(fèi) 平方米 6000 6 371 其他 80 4. 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 421 商業(yè) 平方米 2545 5. 五、其他建 設(shè)費(fèi) 118 511 建設(shè)單位管理費(fèi) 元、 % 2545 25 521 工程設(shè)計費(fèi) 平方米 40 531 招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi) 元、 % 2545 50 541 圖紙審查費(fèi) 平方米 3 ZJF 直接費(fèi) 4003 6. 六、預(yù)備費(fèi) 127 611 基本預(yù)備費(fèi) 元、 % 127 JJF 間接費(fèi) 127 ZZJ 開發(fā)建設(shè)成本 4130 直接費(fèi) +間接費(fèi) 46 商業(yè)樓項目銷售收入表 序號 名稱 計量 單位 單價 建筑面積 (M2) 銷售收入 (萬元 ) 銷售模式 備注 1 商業(yè) 元 /㎡ 4200 按建筑面積 合計 商業(yè)樓項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 銷售收入 2 經(jīng)營稅金及稅金附加 313 313 營 業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 47 商業(yè)樓項目資金籌措計劃表 序號 項目名稱 成本 (萬元 ) 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 投資計劃 4500 4500 4500 2 資金籌措計劃 4500 4500 資本金 借（貸）款 中長期借（貸）款 短期借（貸）款 銷售收入 租賃收入 其它來源 48 商業(yè)樓項目損益表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用 4130 4130 商品房分?jǐn)偨?jīng)營成本 4130 4130 出租房分?jǐn)偨?jīng)營成本 自營房分?jǐn)偨?jīng)營成本 3 經(jīng)營資金 4 運(yùn)營費(fèi)用 57 57 5 修理費(fèi)用 6 經(jīng)營稅金及附加 313 313 7 其它經(jīng)營成本費(fèi)用 8 經(jīng)營期利息 9 土地增值稅 10 利潤總額 11 所得稅 所得稅繳交 /預(yù)征 補(bǔ) /退所得稅 12 稅后利潤 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 稅前 全投資 投資利潤率（ %） 稅后 全投資投資利潤率（ %） 20 稅前 資本金投資利潤率（ %） 稅后 資本金投資利潤率（ %） 49 商業(yè)樓項目全投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn) 金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 4130 4130 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 57 57 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 313 313 其它經(jīng)營成本費(fèi)用 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 8 累計凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 稅前 財務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 稅后 財務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 )