【正文】 設(shè)計(jì)規(guī)程》（ DB13(J)242020） （ 11）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020） （ 12）、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） （ 13）、《自 動(dòng)噴淋滅火設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500842020）（ 2020年版） （ 14）、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501402020） （ 15）、《建筑外窗空氣滲透性能分積極檢測(cè)方法》（ GB/T7107） 在結(jié)構(gòu)中應(yīng)采用空心磚，現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)。 建筑單體布置應(yīng)在偏西或偏東 15176。 墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復(fù)合墻體，降低 23 外墻傳熱系數(shù)。 1充分利用自然光，采用高效節(jié)能光源和高 效燈具。 K) 體形系數(shù)≤ 傳熱系數(shù) K W/(m2178。無(wú)外遮陽(yáng)時(shí) ,遮陽(yáng)系數(shù) =玻璃的遮陽(yáng)系數(shù)。因此，在確定安裝位置時(shí)，要保證具有 足夠的條件，使其發(fā)揮最大的功效。雨水充分利用，投資少，效果明顯，應(yīng)適時(shí)選擇方案和充分利用。 供水充分利用市政 管網(wǎng)壓力。 盡量減少管線長(zhǎng)度，減少水、電、熱的無(wú)功損耗，從建筑物理學(xué)的角度降低能耗。 第五章 建設(shè) 用地與相關(guān)規(guī)劃 一、建設(shè)用地規(guī)劃布局分析 項(xiàng)目選址位于 青龍滿族自治縣青龍鎮(zhèn)逃軍山村山南 ,秦承出海公路南側(cè)，總占地面積為 60 畝（即 40000 平方米）。 三、土地利用合理性分析 首先 ，充分利用建設(shè)場(chǎng)址地及周邊交通、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施。 其次 ，在充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上， 建設(shè)場(chǎng)址未占用農(nóng)田，且建設(shè)場(chǎng)址地周?chē)鸁o(wú)環(huán)境敏感目標(biāo)，有利于降低施工難度并減少工程建設(shè)投資，同時(shí)降低產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中對(duì)居民生產(chǎn)生活的影響。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施有利于促進(jìn)青龍房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集中布局發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的發(fā)揮。文化生活資源、交通環(huán)境資源在此高度集中。在滿足規(guī)劃退 規(guī)劃要求的前提下，營(yíng)造與城市環(huán)境相和諧的影觀空間。 要注重環(huán)境質(zhì)量。 一、生態(tài)環(huán)境影響及采取措施 本項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的污染物及污染源為：廢氣、廢水、固體廢物及噪聲。如挖掘機(jī)、推土機(jī)等施工機(jī)械。 在施工期應(yīng)采取如下環(huán)境污染控制措施： 噪聲 施工噪聲是對(duì)工地周?chē)绊戄^大的環(huán)境問(wèn)題。 （ 3）、在施工場(chǎng)地周?chē)O(shè)置簡(jiǎn)易隔聲 屏障，減輕噪聲周?chē)h(huán)境的影響。 （ 6）、澆注砼階段，需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)的同意，并且必須公告附近居民，采用低噪聲設(shè)備，如振搗器等；模板、支架拆卸過(guò)程中，遵守作業(yè)規(guī)定，減少碰撞噪音，盡量少用哨子、嗽叭、笛等指揮作業(yè)，減少人為噪聲。 廢氣 主要來(lái)源于施工揚(yáng)塵和施工機(jī)械廢氣。為控制上述無(wú)組織排放的揚(yáng)塵對(duì)附近環(huán)境空氣的影響，建設(shè)單位應(yīng)要求工程施工單位制定施工期環(huán)境管理計(jì)劃，其中對(duì)控制揚(yáng)塵污染的措施應(yīng)主要包括： （ 1）、建設(shè)工地采用封閉式施工方法，即將工地與周?chē)h(huán)境分隔，可在工地 四周設(shè)置 以上圍擋，圍擋間無(wú)縫隙，圍擋底端設(shè)置防溢座； （ 2）、采用商品混凝土，這樣可以大大減少水泥、黃砂、石子等建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、堆放過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵影響，同時(shí)還可減輕水泥攪拌機(jī)的噪聲影響。嚴(yán)格按照渣土管理有關(guān)規(guī)定，運(yùn)輸車(chē) 輛不得超載，被運(yùn)河土不得含水太多，造成沿途泥漿滴漏，從而影響道路整潔，渣土必須及時(shí)清運(yùn)并按照指定的運(yùn)輸線路行駛，送往指定的傾倒地點(diǎn)，以減少由于渣土產(chǎn)生的揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量的影響。對(duì)工地周?chē)牡缆窇?yīng)保持清潔，若發(fā)生建材或泥漿灑落、帶泥車(chē)輛影響路面整潔，工程施工單位有責(zé)任及時(shí)組織人力進(jìn)行清掃 。另外還有少量生活污水，這些生活污水經(jīng)收集后就近排入污水管網(wǎng)，對(duì)環(huán)境影響輕微。 （ 3）、加強(qiáng)對(duì)施工作業(yè)和施工人員的管理，開(kāi)挖的土方及時(shí)收集處置，減少堆存量。如果固體廢物處置不當(dāng)，也將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響。 （ 3）、嚴(yán)格遵守《城市建 筑垃圾管理規(guī)定》的要求，處理 34 處置建筑垃圾。 道路交通管理措施 （ 1）、工程建筑施工單位應(yīng)合理安排運(yùn)輸車(chē)輛使用時(shí)間，盡可能將運(yùn)輸時(shí)間安排在交通低峰時(shí)，避免由于建材的運(yùn)輸造成周邊道路的交通阻塞。 （ 2）、主體工程完成后應(yīng)盡快完成清場(chǎng)、綠化等配套工程，使之與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。如避開(kāi)雨季施工，可減輕水土流失的影響。 （ 2）、為避免施工車(chē)輛擾民，應(yīng)嚴(yán)格禁止車(chē)輛從主干路進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。 36 綜上所述，只要施工期加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格執(zhí)行施工管理規(guī)章制度，施工期的環(huán)境影響可避免或減少至最小程度。 防治水土流失的措施如下： 防治分區(qū)： 該項(xiàng)目涉及秦皇島市青龍縣，地貌類(lèi)型單一，屬丘陵平原區(qū)，故按施工特點(diǎn)劃分為房屋建設(shè)區(qū)、施工道路區(qū)和景觀綠化建設(shè)區(qū)三個(gè)一級(jí)分區(qū)。 施工道路區(qū) ：主體設(shè)計(jì)中已有鋪設(shè)滲水磚、植草磚措施。 本方案新增水土保持措施為 ：由于施工時(shí)車(chē)輛出入，地面受到擠壓浮土增多，為防止雨季雨水沖刷和風(fēng)季的風(fēng)力侵蝕，在施工道路上鋪設(shè)碎石進(jìn)行防護(hù)。 38 生產(chǎn)生活區(qū) ：主體設(shè)計(jì)中已有修建簡(jiǎn)易工棚、圍墻、護(hù)欄等。 (2)施工布置 建筑材料應(yīng)分類(lèi)存放在房屋建設(shè)區(qū)附近，并注意有關(guān)材料防潮防濕；應(yīng)盡量避免各單項(xiàng)工程間的施工干擾，并把握好施工程序。 第七章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)目前商業(yè)用房市場(chǎng)走勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，制定了商業(yè)樓建成后的房屋銷(xiāo)售原則，其中商業(yè)樓預(yù)期售價(jià)為4200 元 /平方米。從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目的稅后全投資投資利潤(rùn)率為 20%，大于 15%，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的盈利水平，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 BEP=總成本費(fèi)用 /（銷(xiāo)售收入 營(yíng)業(yè)稅及附加）179。 5進(jìn)行測(cè)算 (結(jié)果見(jiàn)附表 )。應(yīng)掌握資金運(yùn)用技巧，增強(qiáng)應(yīng)變能力，充分利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可爭(zhēng)取的優(yōu)惠政策，獲取最佳的開(kāi)發(fā)效益 。 第八章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、風(fēng)險(xiǎn)因素分析 從財(cái)務(wù)評(píng)估及不確定性分析中可以清楚地看出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)一般，項(xiàng)目仍有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，而影響效益的最主要的因素就是房屋銷(xiāo)售收入，本報(bào)告的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，基本是在市場(chǎng)分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測(cè)算的，如果市場(chǎng)行情發(fā)生變化， 價(jià)位有所下降，則將對(duì)開(kāi)發(fā)效益產(chǎn)生較大的影響。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，應(yīng)采取如下應(yīng)對(duì)措施： 43 在市場(chǎng)定位分析的基礎(chǔ)上，做好施工圖設(shè)計(jì)，迎合內(nèi)、外地經(jīng)商戶的需求，擴(kuò)大服務(wù)面，以完美、完備的配套和優(yōu) 美的環(huán)境景觀征服用戶，確保房屋銷(xiāo)售量。 44 商業(yè)樓項(xiàng)目總成本費(fèi)用表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式或說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)成 本費(fèi)用 4130 一、土地費(fèi)用 900 二、前期工程費(fèi)用 25 三、配套工程費(fèi) 415 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 五、其他建設(shè)費(fèi) 118 六 、預(yù)備費(fèi) 127 ２ 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 57 ３ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 313 ４ 項(xiàng)目總投資 4500 ４ .１ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 4130 ４ .２ 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 370 45 商業(yè)樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 計(jì)量單 位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式 或說(shuō)明 1. 一、土地費(fèi)用 900 111 土地價(jià)格 平方米 40000 216 864 112 契稅 元、 % 900 36 2. 二、前期工程費(fèi)用 25 211 地形測(cè)繪費(fèi) 公頃 4 3 221 前期規(guī)劃費(fèi) 公頃 4 2 231 地質(zhì)勘察費(fèi) 平方米 40000 20 3. 三、配套工程費(fèi) 415 311 室外給排水工程 平方米 24 321 配電工程 平方米 125 331 亮化、照明工程 平方米 65 341 室外消防 平方米 35 351 人防工程費(fèi) 平方米 80 361 綠化費(fèi) 平方米 6000 6 371 其他 80 4. 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 421 商業(yè) 平方米 2545 5. 五、其他建 設(shè)費(fèi) 118 511 建設(shè)單位管理費(fèi) 元、 % 2545 25 521 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 40 531 招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi) 元、 % 2545 50 541 圖紙審查費(fèi) 平方米 3 ZJF 直接費(fèi) 4003 6. 六、預(yù)備費(fèi) 127 611 基本預(yù)備費(fèi) 元、 % 127 JJF 間接費(fèi) 127 ZZJ 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 4130 直接費(fèi) +間接費(fèi) 46 商業(yè)樓項(xiàng)目銷(xiāo)售收入表 序號(hào) 名稱 計(jì)量 單位 單價(jià) 建筑面積 (M2) 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 銷(xiāo)售模式 備注 1 商業(yè) 元 /㎡ 4200 按建筑面積 合計(jì) 商業(yè)樓項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 1 銷(xiāo)售收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加 313 313 營(yíng) 業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 47 商業(yè)樓項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成本 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 1 投資計(jì)劃 4500 4500 4500 2 資金籌措計(jì)劃 4500 4500 資本金 借（貸）款 中長(zhǎng)期借（貸）款 短期借（貸）款 銷(xiāo)售收入 租賃收入 其它來(lái)源 48 商業(yè)樓項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用 4130 4130 商品房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 4130 4130 出租房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 自營(yíng)房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本 3 經(jīng)營(yíng)資金 4 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 57 57 5 修理費(fèi)用 6 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 313 313 7 其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 8 經(jīng)營(yíng)期利息 9 土地增值稅 10 利潤(rùn)總額 11 所得稅 所得稅繳交 /預(yù)征 補(bǔ) /退所得稅 12 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 稅前 全投資 投資利潤(rùn)率（ %） 稅后 全投資投資利潤(rùn)率（ %） 20 稅前 資本金投資利潤(rùn)率（ %） 稅后 資本金投資利潤(rùn)率（ %） 49 商業(yè)樓項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 第 1 年 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn) 金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 4130 4130 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 57 57 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 313 313 其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動(dòng)態(tài)回收期 (年 ) 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動(dòng)態(tài)回收期 (年 )