【正文】 .....................................................962 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 ............................................................983 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 ................................................994 總成本費(fèi)用估算表 ..........................................................................1005 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 ..........................................................................1016 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部現(xiàn)金流量表 ......................................................1027 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 ..................................................................1038 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 ......................................................................1040 / 110第一章 項(xiàng)目申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位情況建設(shè)單位：/注冊(cè)地址：無錫市錫山區(qū)安鎮(zhèn)街道東興路 198 號(hào)法人代表：葛文杰單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司聯(lián) 系 人：薛安春聯(lián)系方式：15861693072郵政編碼：214100/成立于 2022 年 2 月，注冊(cè)資本 2022 萬元人民幣，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、利用自有資金對(duì)外投資（國(guó)家法律、法規(guī)禁止、限制的領(lǐng)域除外） 、自有房屋的租賃、資產(chǎn)管理服務(wù)（不含國(guó)有資產(chǎn)） 、管接件技術(shù)的研發(fā)及咨詢服務(wù)。公司充分發(fā)揮各級(jí)專業(yè)人才的優(yōu)勢(shì)，采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在較短時(shí)間內(nèi)組建、培養(yǎng)了一支年輕、專業(yè)、高素質(zhì)的優(yōu)秀員工團(tuán)隊(duì)。該項(xiàng)目基地位于中部高鐵商務(wù)區(qū)，根據(jù)無錫市委、市政府《關(guān)于加快錫東新城開發(fā)建設(shè)的若干意見》 ，明確了“三中心、一樞紐” 的3 / 110發(fā)展定位，即未來將成為無錫城市副中心、錫山行政文化商務(wù)中心、無錫高端產(chǎn)業(yè)集聚中心和長(zhǎng)三角區(qū)域性交通樞紐。結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進(jìn)展。科技教育水平明顯提升，資源節(jié)約環(huán)境保護(hù)成效顯著，人民生活改善，全國(guó)總?cè)丝诳刂圃? 億人以內(nèi)。財(cái)稅金融、要素價(jià)格、壟斷行業(yè)等重要領(lǐng)域和關(guān)4 / 110鍵環(huán)節(jié)改革取得明顯進(jìn)展，政府職能加快轉(zhuǎn)變，政府公信力和行政效率進(jìn)一步提高。城市化和城市現(xiàn)代化水平進(jìn)一步提高，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)取得明顯成效，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；城市化水平達(dá)到 63%，財(cái)稅、金融、資源性產(chǎn)品價(jià)格、要素市場(chǎng)等重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得明顯進(jìn)展，努力實(shí)現(xiàn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步” 。城市經(jīng)濟(jì)背景無錫屬于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，制造業(yè)和民營(yíng)資本發(fā)達(dá)的二線城市，地理位置和市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析①開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，新開工面積有所減少2022 年無錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，同比增長(zhǎng)6 / 110%，增幅自 6 月末以來持續(xù)回落近 13 個(gè)百分點(diǎn)，住宅開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。成交土地分布顯示，外圍區(qū)域逐漸成為成交熱點(diǎn)，濱湖區(qū)雖仍以 22 幅居首，但錫山、惠山和新區(qū)分別以 14 幅、12 幅、11 幅緊隨其后。截至年底，無錫市區(qū)商品房剩余可售面積進(jìn)一步增長(zhǎng)，達(dá) 1484 萬平方米，比 2022 年底增長(zhǎng)了 216 萬平方米，其中商品住宅剩余可售面積為 萬平方米，比 2022 年底增長(zhǎng) 53 萬平方米。其中四季度二手房成交 萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)%，二手住宅成交 萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本基地位于無錫市東部的錫東新城商務(wù)區(qū)，距市中心 15 公里。根據(jù)《無錫市城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ，該項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公混合用地。由 1 幢 21 層的高層商業(yè)辦公樓及 1 幢 8 層多層商業(yè)辦公樓組成；其中 21 層高層辦公樓布置于靠近興吳路一側(cè)；沿丹山路、永昌路和丹山路布置 1 幢 8 層商業(yè)辦公樓，多層商辦樓中沿丹山路及永昌路9 / 110設(shè)置為 7 層，沿新華路設(shè)置為 8 層；項(xiàng)目 12 層設(shè)置為商業(yè)，3 層設(shè)置為商業(yè)、辦公。交通組織 本次設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的自身特點(diǎn)，秉承“人車分流” 的設(shè)計(jì)原則，塑造順暢、便捷、合理的交通體系。極大地便利各功能區(qū)塊地使用的同時(shí)提升了區(qū)塊潛在的價(jià)值。一方面可以感受到豐富的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡(jiǎn)化，并與現(xiàn)代的材質(zhì)相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而簡(jiǎn)約的新風(fēng)貌，是一種多元化的思考方式。二、設(shè)計(jì)依據(jù)本工程設(shè)計(jì)執(zhí)行下列我國(guó)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程：（1） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500682022；（2） 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)術(shù)語和符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T5008397；（3） 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB502232022；（4） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102022；（5） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092022；（6） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112022；（7） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072022；（8） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500172022；（9） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ942022；（10） 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ32022；（11） 《地下工程防水技術(shù)規(guī)程》GB501082022；本工程設(shè)計(jì)主要參考資料：（1） 《混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造手冊(cè)》 （第三版） ；12 / 110（2） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)手冊(cè)》 （第三版） ；（3） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載實(shí)用設(shè)計(jì)手冊(cè)》 ； （4） 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 結(jié)構(gòu)》2022。 地下室防水等級(jí)為 P6。 13 / 110（3）柱截面估算：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112022，框架柱抗震等級(jí)為三級(jí)且超過 2 層是，柱截面不宜小于400mm。 五、主要結(jié)構(gòu)材料 混凝土等級(jí)不高于 C50；鋼筋采用HPB300、HRB335 、HRB400；砌體材料詳見建筑說明。項(xiàng)目各分區(qū)供水壓力公建不應(yīng)大于 ，各用水點(diǎn)壓力不大于 。地下設(shè)置集水井，收集車道的雨水積水排出。室外消火栓接自室外給水環(huán)狀管網(wǎng)上，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按照區(qū)域集中臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)；地下消防水池有效容積600 立方，貯存 3 小時(shí)室內(nèi)消防用水和 1 小時(shí)噴淋用水。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用區(qū)域臨時(shí)高壓制，室內(nèi)消防用水量為 40L/S，平時(shí)由屋頂 18 噸水箱及穩(wěn)壓設(shè)備維持水量、水壓。消防泵的控制由設(shè)于消火栓箱內(nèi)按鈕啟動(dòng)，其信號(hào)傳至消防控制中心，并能自動(dòng)啟泵，泵房?jī)?nèi)也有手動(dòng)啟動(dòng)裝置。消防用水量見表 13。根據(jù)每個(gè)濕式報(bào)警閥組控制的噴頭數(shù)不超過 800 只，最高最遠(yuǎn)處噴頭 MPa 的原則來確定濕式報(bào)警閥組的數(shù)量。在每層、每防火分區(qū)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)干管上設(shè)置信號(hào)閥和水流指示器，在其末端設(shè)試水閥。當(dāng)管網(wǎng)壓力下降至 MPa 時(shí)，穩(wěn)壓泵啟動(dòng)，壓力恢復(fù)后停泵，當(dāng)管網(wǎng)壓力繼續(xù)下降至 MPa 時(shí)，噴淋泵啟動(dòng)，穩(wěn)壓泵停止。地下車庫消防負(fù)荷的負(fù)荷等級(jí)按照《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067 97）為 I 類地下汽車庫，車庫的應(yīng)急照明、消防泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警等消防用電為一級(jí)負(fù)荷，公共建17 / 110筑中消防用電設(shè)備（消火栓泵、噴淋泵、防排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯等） 、潛水泵、電梯、地下車庫照明和應(yīng)急照明、疏散指示等為一級(jí)負(fù)荷，其余用電均屬于二、三級(jí)負(fù)荷。所有電氣設(shè)備的金屬外殼、金屬構(gòu)架、配電變壓器低壓側(cè)中心點(diǎn)均須與接地裝置可靠焊接。18 / 110表 14 照明功率密度表序號(hào) 功 能 照明功率密度值 （W/ ㎡） 對(duì)應(yīng)照度值 （lx）1 普通辦公室 9 3002 高檔辦公室、設(shè)計(jì)室 15 5003 會(huì)議室 9 3004 一般商店?duì)I業(yè)廳 10 3005 中餐廳 9 2006 西餐廳 1507 空調(diào)機(jī)房、泵房 4 1008 公共車庫 50b、照明光源及燈具的選擇、設(shè)置項(xiàng)目公共走道，樓梯間等場(chǎng)所采用光效高的 T5 細(xì)管徑熒光燈、高效節(jié)能燈，誘導(dǎo)標(biāo)志采用高效 LED 光源，燈具采用高效節(jié)能直接照明的配光形式，熒光燈配有 3C 標(biāo)志和安全認(rèn)證的高功率因數(shù)電子鎮(zhèn)流器。c、照明控制戶外照明由 BA 系統(tǒng)控制，可按光控及定時(shí)的方式，于下半夜減少亮燈數(shù)量，以達(dá)到節(jié)能目的。應(yīng)急照明電源按一級(jí)負(fù)荷要求供電。③建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BAS）為了對(duì)建筑物內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視、控制、測(cè)量，使各種機(jī)電設(shè)備安全運(yùn)行、可靠、節(jié)約能源、節(jié)省人力及確保建筑物內(nèi)環(huán)境舒適，本工程辦公設(shè) 1 套建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)建筑內(nèi)的機(jī)電設(shè)備和可再生能源利用裝置進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控管理。給排水系統(tǒng)：對(duì)生活水池與水箱、消防水池與水箱、給排水設(shè)備、污水處理設(shè)備等進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量、控制。④能耗監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)本項(xiàng)目的水、電用量進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量。表 16 建筑空調(diào)系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)21 / 110室內(nèi)溫度（℃） 相對(duì)濕度（％）房間名稱夏季 冬季 夏季 冬季新風(fēng)量（ m3/h電梯機(jī)房設(shè)風(fēng)冷分體式空調(diào)器；分體空調(diào)設(shè)備應(yīng)選用不低于《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級(jí)》 （GB ）中規(guī)定的 2 級(jí)能效等級(jí)的產(chǎn)品。排煙風(fēng)機(jī)前設(shè)置的排煙防火閥在 280℃時(shí)自動(dòng)關(guān)閉,并聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)一起關(guān)閉。 投資規(guī)模和資金籌措方案本項(xiàng)目計(jì)劃總投資 22300 萬元，全部為企業(yè)自籌。實(shí)施市域主體功能分區(qū)。重點(diǎn)拓展區(qū)域，對(duì)錫山區(qū)東港、惠山區(qū)玉祁、新區(qū)碩放、濱湖區(qū)華莊、江陰市利港、宜興市丁蜀等開發(fā)強(qiáng)度適中、資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)的區(qū)域，作為未來城市重點(diǎn)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，適當(dāng)擴(kuò)大建設(shè)用地增量供給，降低環(huán)境容量削減強(qiáng)度，促進(jìn)要素集聚和功能完善。順應(yīng)高鐵、城鐵、地鐵等建設(shè)對(duì)城市功能布局的深刻影響，發(fā)展和完善“一體兩翼、七區(qū)一體” 城鄉(xiāng)建設(shè)空間格局，打造高品質(zhì)、全景式現(xiàn)代化城市。著力加強(qiáng)各區(qū)域之間規(guī)劃、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的有機(jī)銜接、整體配套，推進(jìn)“一體兩翼、七區(qū)一體”功能配套互補(bǔ)、交通快速便捷和基礎(chǔ)設(shè)施無縫對(duì)接。堅(jiān)持“完善設(shè)施、打造環(huán)境、塑造形象、提升功能”原則，強(qiáng)化差別化功能定位，加快新城開發(fā)建設(shè)。錫東新城，充分發(fā)揮承接京滬高鐵輻射功能，積極打造 “錫滬同城” 效應(yīng)平臺(tái)，集聚跨國(guó)公司及大中型企業(yè)的總部以及科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，基本建成高鐵站商務(wù)核心區(qū)。提升副中心城市功能。加快新型衛(wèi)星城建設(shè)。洛社充分發(fā)揮藕塘西站、惠山城際站及石塘灣運(yùn)河港“兩站一港” 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。錫東新城的規(guī)劃建設(shè)范圍。錫東新城的功能定位。按照“五年成框架，十年出形象” 的目標(biāo)，用 10 年左右時(shí)間基本形成錫東新城發(fā)展格局。東部板塊依靠豐富的山水人文資源，堅(jiān)持打“ 生態(tài)牌” 、 “科技牌”，落實(shí)生態(tài)優(yōu)先，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力建設(shè)綠色生態(tài)園區(qū)；30 / 110大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建特色鮮明、功能完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，打造創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地。牢固樹立以人為本的思想，創(chuàng)新規(guī)劃理念，整合規(guī)劃資源，綜合挖掘無錫、錫山所具備的優(yōu)勢(shì)和潛力。嚴(yán)格遵循“生態(tài)結(jié)構(gòu)完整性，基礎(chǔ)設(shè)施超前性” 原則，大力引進(jìn)符合錫東新城功能定位和無錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的項(xiàng)目，注重工程質(zhì)量與建設(shè)進(jìn)度并重、形態(tài)開發(fā)與功能完善并舉，好中求快，突破重點(diǎn)，超前發(fā)展，努力將錫東新城打造成京滬高鐵沿線城市中的創(chuàng)新亮點(diǎn)，成為無錫城市發(fā)展的新象征和新標(biāo)識(shí)。創(chuàng)新建設(shè)管理體制，探索建立集中、統(tǒng)一、高效、有序的領(lǐng)導(dǎo)體制和工作機(jī)制，形成高效、便捷的辦事程序，確保開發(fā)建設(shè)快速有序推進(jìn)；強(qiáng)化區(qū)域開發(fā)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、整體風(fēng)格統(tǒng)一。按照“四高聯(lián)動(dòng)” 的發(fā)展要求，堅(jiān)持 “面向世界、著眼未來、接軌上海、服務(wù)周邊”的發(fā)展思路，依托京滬高鐵站建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、商務(wù)居住、國(guó)際社區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商務(wù)區(qū)發(fā)展遠(yuǎn)景。堅(jiān)持兩高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，形成產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢(shì)。堅(jiān)持功能配套，統(tǒng)籌推進(jìn)商務(wù)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目地塊范圍為無錫市/ 、丹山路東、永昌33 / 110路南，地塊占地面積約 8814 平方米，擬建建筑面積約為 平方米。該項(xiàng)目建設(shè)地供電、供氣、供水基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)到位，可以滿足項(xiàng)目用能需求。該項(xiàng)目的開發(fā)符合無錫市的總體規(guī)劃。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。本項(xiàng)目需消耗土地資源。土地資源的有限性及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地?zé)o限的要求迫使人類社會(huì)必須節(jié)約用地。土地資源是保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目所在區(qū)域的資源概況無錫市地處長(zhǎng)江三角洲，長(zhǎng)三角地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。據(jù)《無錫市統(tǒng)計(jì)年鑒》 ，無錫市總?cè)丝?518 萬，人口密度 1114 人/