【正文】 解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。這是因?yàn)楦邫n酒樓裝修費(fèi)用投資往往較高，在西四環(huán)某大型餐飲娛樂公司，光改裝費(fèi)用就從不多達(dá)到了 1億，及時(shí)平攤十年每年也達(dá)到 1000 萬，還不算其他的。 分析： 工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會下車購買商品。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。下面我簡單談一下： ：大量的居民社區(qū)，人口密集。競爭激烈。 沈陽：地區(qū)核心型 城市 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口 400 萬，目標(biāo)顧客平均月收入 2700元，處于人口膨脹期。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長春）。 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求 隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴(kuò)張，在全國不同地區(qū)和級別的城市均需要符合開設(shè)商場條件的商業(yè)物業(yè)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會因面積太大而導(dǎo)致投入 (例如便利店的設(shè)備和裝修等 )和費(fèi)用 (例如租金與人工費(fèi)用等 )太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。 開店原則：小型店只經(jīng)營 3C 商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營。 九、電器連鎖（蘇寧、五星等） 商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口 50 萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先）， 副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈。 六、面館 商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切 面等工序在工廠里完成。 面積和租期要求：一般在 300—— 500 平米之間。房租控制在 元 元 /平米 /天，租房年限 5 年以上，一般至少 7 到 9 年。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。 建筑要求：：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設(shè)小型店和中型 店為主，社區(qū)店以開設(shè)中型店為主，特定市場店以開設(shè)中型店和大型店為主。 (3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在 3 米以上。具體區(qū)域要求如下： 市場類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級以上城市 直轄市、省會城市、副省級城市 核心商圈 5000 平米以上 區(qū)域商圈 4000 平米以上 大型社區(qū) 3000 平米以上 地級城市 市區(qū)人口 50 萬以上，具有一定的購買能力 商業(yè) 中心 3000 平米以上 縣級市場 江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣 核心商圈核心位置 3000 平米以上 蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下： 產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000 平方米以上 樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場：物業(yè)距街道的距離在 6 米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系 統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯。 在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。目標(biāo)顧客占人口比率的 12%左右。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。 居民區(qū)還在發(fā)展階段。 目前京城發(fā)展勢頭不錯的餐飲菜系有： 粵菜、湘菜、川菜、湖北菜 且往往以湘粵菜、川粵菜等組合的形式 。 業(yè)態(tài)選擇有誤。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。 ：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費(fèi)整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。 有 3 個(gè)城市可以選擇： 大慶 沈陽 大連其投資預(yù)算為 4 億元。去年我們在做咨詢項(xiàng)目的時(shí)候也明顯發(fā)現(xiàn)了這一問題。 1150 米半徑內(nèi)居民不少于 1 萬人，其中 200 米半徑內(nèi)不少于 2020 戶； 位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動線上）。； 2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450kg/㎡，餐廳區(qū)