【正文】 30000100 % 7%122 110 0 116 315 0 451 100 373 15022? ? ??? ?凈 利 潤(rùn)平 均 凈 資 產(chǎn) 54．（ ）以最終得分和“ PR”加注評(píng)價(jià)類型及評(píng)價(jià)級(jí)別表示。 47．火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有分類法和（ ）兩種。 A．固定預(yù)算 B．滾動(dòng)預(yù)算 C．彈性預(yù)算 D．零基預(yù)算 答案： D 解析： P197 頁(yè)中下部，在我國(guó)，零基預(yù)算作為成本預(yù)算的一種編制方法，越來(lái)越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辨認(rèn)的服務(wù)性部門費(fèi)用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。 A．盈利能力 B．資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平 C．償債能力 D．物業(yè)管理企業(yè) 解析： P262 頁(yè)下面，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量和定性的分析，對(duì) 物業(yè)管理企業(yè) （含物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目）在一定經(jīng)營(yíng)期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資源的效益和經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。 57．某寫(xiě)字樓的建筑面積為 8 萬(wàn) m2，可出租面積系數(shù)為 80%，公用建筑面積系數(shù)為 15%，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是 （ ） 萬(wàn) m2。因?yàn)閲?guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)相關(guān)。 9．編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括（ ） A．區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 C．構(gòu)造物業(yè)管理方案 D．鄰里分析 E．物業(yè)現(xiàn)狀分析 答案： ABDE 解析： P145147，編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作除了 ABDE 中提到的區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、鄰里分析和物業(yè)現(xiàn)狀分析，還包括明確業(yè)主目標(biāo)。 20．零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理主要包括 （ ） 三個(gè)工作內(nèi)容。 C 的具體解釋見(jiàn) P8990，城市中等收入水平的居民的收入增加，會(huì)促使物業(yè)價(jià) 格上升，而城市低收入水平的居民的收入增加，對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響不大。 3．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。 55．物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的 （ ） A．經(jīng)營(yíng)目標(biāo) B．服務(wù)目標(biāo) C．管理目標(biāo) D．宏觀目標(biāo) 答案： C 解析： P309 上面，從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。 A 風(fēng)險(xiǎn)回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺(tái) （ 板 ） 就可以避免跳臺(tái) （ 板 ） 的風(fēng)險(xiǎn)。 1 頁(yè) 41．下列哪項(xiàng)不屬于人工費(fèi)（ ）。 B 風(fēng)險(xiǎn)保留的例子有物業(yè)管理企業(yè)一般不會(huì)對(duì)他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費(fèi)用。另外，服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化；經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。 A. 投資房地產(chǎn)信托基 金 B. 購(gòu)買住房抵押支持證券 C. 購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D. 購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng) E. 購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā) 答案： ABC 解析： D. 購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)、 E. 購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)都屬于房地產(chǎn)直接投資。 D 不對(duì)，說(shuō)法太片面，具體見(jiàn) P90 下部，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。 A．租戶管理 B．租約制定 C．續(xù)租管理 D．租金確定與調(diào)整 E．租戶選擇 答案： BDE 解析： P341342 頁(yè)。 E 的具體解釋見(jiàn)P91 中上部，綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升 。 A．房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 B．自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) C．如果房地產(chǎn)維護(hù)善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān) E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間 答案： ABC 解析： D 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)不對(duì)。 狀況 6 頁(yè) 答案： C