【正文】 花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機(jī)會。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京 云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來定。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 一切物質(zhì)和生命源自于碰撞。 為不同民族和區(qū)域的文化藝術(shù)的碰撞和交融提供數(shù)量更多、規(guī)模更大的舞臺，這是我們共同的愿望，也是我們共同的責(zé)任。 地利篇 珠海 —— 昔日南疆的邊陲小鎮(zhèn) —— 經(jīng)過改革開放二十年的錘煉，已成為舉世聞名的國際化都市。 人和篇 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 人和貴，得之者榮。 “國際文化藝術(shù)大廳”園拱型主體建筑和“世紀(jì)大廣場”連成的中軸線南端約 100米距離的海面上，設(shè)有一水柱式噴泉，噴水最大高度超過目前世界同類 型噴水最大高度 110 米的澳大利亞堪培拉市中心湖噴泉，噴水高度可達(dá)到 160米，成為世界級噴泉大景觀。 層，以漢、藏、滿、蒙及伊斯蘭等建筑風(fēng)格為主。購置豪華游艇 100 艘，普通大型游艇 2 艘。這里不僅設(shè)有 2020 平方米的攝影棚，配有全套影視作品拍攝、剪輯、電腦合成、配音等設(shè)備設(shè)施，成為影視作品制作發(fā)行中心，而且也是一座虛擬仿真“太空科技館”，游人可以模仿火箭升空、太空飛行、登月旅游等宇航員的經(jīng)歷，飽覽李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。商業(yè)街的建筑，將古代絲綢之路貫穿的各個主要民族的建筑特色濃縮到一起，從南到北分別布置仿唐、仿伊斯蘭、仿古羅馬等建筑群，各種不同風(fēng)格的建筑群之間建有不同民族特色的小型廣場。白天在陽光的照耀下，從遠(yuǎn)遠(yuǎn)的海上望去，巨大的乳白色圓拱型外殼習(xí)習(xí)生輝；入夜上部大廳內(nèi)的燈光透過白色半透明玻璃鋼外飾面，放射出美玉般晶瑩的光澤，幻如輝映在藍(lán)天碧海之間的 夜明珠，又似一顆碩大無比的藝術(shù)珍品，使人嘆為觀止。 還值得提出的是，淇澳島所在的珠海市唐家鎮(zhèn)區(qū)域，已成為珠海發(fā)展高等教育的文化區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)的科技園區(qū)，目前已有“中山大學(xué)”、“北京師范大學(xué)”、“北京工業(yè)大學(xué)”、“哈爾濱工業(yè)大學(xué)”等全國著名的高等學(xué)府在這里“安家落戶”，有的已開辦了分?；蚪⒘丝蒲谢亍? 《珠海國際文化城》建設(shè)用地，經(jīng)珠海市政府批準(zhǔn)，于 1998 年繳清全部地價款，取得了 50年土地開發(fā)使用權(quán)，并已投入了 9000 萬元前期開發(fā)費(fèi)用：修建了一條長約 1500 米的主干道宛延至山頂；建造了巨型觀世音塑像；進(jìn)行了大面積人工綠化；完成了部分填海造地工程等，已具備了全面開發(fā)建設(shè)的充分條件。 《珠海國際文化城》適應(yīng)了這一時代潮流的需要。最顯著的特征是東方文明與西方文明的碰撞，將噴發(fā)出人類文明史上最耀眼的光芒，結(jié)出經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)等領(lǐng)域內(nèi)最壯麗的碩果。 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 利潤 42,865,864 77,433,699 利潤率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140畝 項目 企業(yè)管理學(xué)習(xí)網(wǎng) . 最 優(yōu)秀 的企業(yè)管理 資源 站 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 管理費(fèi)用 銷售收入的 2% 8,166,240 9,571,984 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,457,160 26,322,955 土建成本 320,059,950 320,059,950 利潤 41,296,170 103,500,324 利潤率 % % 方案三： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。 藝術(shù)交流中心： 2020 平方米左右。 利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。 —— 主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計，采用現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，根據(jù)其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建造。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓 等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝 術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。 地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖 與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。 在整體容積率為 的情況下，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二、景觀環(huán)境手法 第 八 章 ： 公 共 、 芙 蕖 設(shè) 施 規(guī) 劃 建議????????? ?????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第 十 二 章 ： 盛 唐 藝 術(shù) 園 2020 年 工 作 推 進(jìn) 計劃 ???????? ?????????????????????????第 48 頁 附件：項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的 懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會 人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 —— 可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計，而且建議設(shè)計一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計 12 個藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng) 用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 這是宇宙間亙古不變的規(guī)律。 《珠海國際文化城》乘愿而來，她的建立，將成為東西方文化藝術(shù)碰撞和交融的世界級大舞臺，成為一 個更加宏偉壯觀的以國際文化藝術(shù)為主體的“東方明珠”。 1998 年被聯(lián)合國環(huán)境組織授予中國唯一的最佳“改善人居李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 珠江三角洲及與其血脈相連的港、澳地區(qū)，已成為世界資本競相投入的熱土。 在《珠海國際文化城》規(guī)劃設(shè)計過程中，我們始終注重“以人為本”的指導(dǎo)思想，并站在歷史和時代進(jìn)步所要求的高度，抱著為國爭光、為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和為全人類文明進(jìn)步事業(yè)服務(wù)的宗旨，打破常規(guī)，創(chuàng)新思維，使“珠海國際文化城”真正成為經(jīng)得起世界各國人民檢驗并喜愛的、世界級文化藝術(shù)標(biāo)志性的“黃金旅游”項目。 其它附屬建筑，其功能是為主建筑服務(wù)的管理、電力、通訊等樓宇，建筑面積共約 5000平方米。該館以不同的雕塑、繪畫等裝飾等 藝術(shù)，展現(xiàn)我國 56個民族不同的民風(fēng)民俗，并借助電、光、聲等不同的現(xiàn)代科技手段，使人物、場景“活”起來，做到生動而又逼真。 “海上俱樂部會員館”建筑面積 3000 平方米，內(nèi)設(shè)豪華休息室、健身房、浴室、保健按摩房、餐廳等設(shè)施。以型鋼組合結(jié)構(gòu)和大型玻璃等建筑材料，利用光學(xué)、聲學(xué)等原理構(gòu)造太空式科幻建筑空間。 絲綢之路商業(yè)大街 長約 1200 米，街道平均寬約 9 米，宛延曲折，街道兩邊建筑物平均 2~3 層，徑深平均約 25 米（兩邊合計約 50 米），總建筑面積 15 萬平方 米。 龍骨架，外飾輕質(zhì)高強(qiáng)度、耐磨、耐沖擊、耐腐蝕、隔熱保溫、不沾灰塵、白色半透明的新型玻璃鋼復(fù)合材料。面對如此大的市場前景和大好發(fā)展機(jī)遇，《珠海 國際文化城》項目的建設(shè)不僅可行，而且勢在必行。 “珠海國際文 化城”以繁榮的珠江三角洲為依托，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，同時珠三角和港、澳地區(qū)對國內(nèi)外具有各種強(qiáng)大的輻射能量，這種能量將極有利于“珠海國際文化城”進(jìn)軍國際旅游大市場。 天造時，順之者昌。與經(jīng)濟(jì)相伴而行的各種文明 —— 包括文化的和藝術(shù)的 —— 也必然在碰撞交融中， 誕 生出新的更先進(jìn)的文明。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù) 期均價 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1