【正文】 氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn) 品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性 ”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 三、本項目的消費者定位 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 消費者經(jīng)濟(jì)特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 四、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 —— “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別墅物業(yè) —— 主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 第六章：項目建筑規(guī) 劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競 爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立 別墅。 鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議： （ 1） 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖 泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進(jìn)為雙立別墅 （ 2） 疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 三、單體面積建議 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也 要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推 34種經(jīng)典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） —— 外車庫設(shè)計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，很多住別墅 的客人 都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200平米以下，有效控制總價 六、建筑立面及風(fēng)格建議 —— 整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。 “大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” —— 本項目的名稱是盛唐藝術(shù)園。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 的唐詩遺韻。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 三、重要提示： —— 一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。同時要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 主題藝術(shù)館 ： 6 所，每所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地方，在主題明確的情況李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。特別注意人際溝通的需要。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對規(guī)劃設(shè)計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占 南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，體量： 250套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化； 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析 ? 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2020 年工作推進(jìn)計劃 工作內(nèi)容 實施時間 執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2020 年 3 月底 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計、修改、報批、批復(fù) 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位 場地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4 月初開始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計 7 月 30 日 設(shè)計單位、盛唐、開啟 擴(kuò)初報批 —— 審批 9 月 15 日 盛 唐 施工圖設(shè)計 10 月 30 日 設(shè)計單位 造市宣傳，產(chǎn)品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會亮相，開始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結(jié)構(gòu) 122020/1 月 盛唐、開啟 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當(dāng)決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預(yù)期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術(shù)園區(qū)的收益暫不算在內(nèi)。 序 現(xiàn)代科學(xué)告訴我們： 五十億年前的一次宇宙大爆炸，產(chǎn)生了無以計數(shù)的宇宙塵埃，它們互相吸引、碰撞，形成了無以計數(shù)的、大大小小的巖石和冰塊；規(guī)模更大的巖石和冰塊，在相互吸引和碰撞的巨大聲浪和高溫產(chǎn)生的璀璨火光中，將較小的巖石和冰塊融入自己巨大的軀體，逐漸形成今天我們所看到的無數(shù)顆 巨大的恒星、行星、衛(wèi)星和彗星等天體，構(gòu)筑了廣漠深遠(yuǎn)、神秘莫測的宇宙天象。 現(xiàn)代史學(xué)告訴我們： 人類文明發(fā)展和進(jìn)步的歷史動力，源自于世界各民族古老文明不斷碰撞和交融。特別是發(fā)生在十八世紀(jì)歐洲的工業(yè)革命，借助蒸汽機(jī)等先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的力量，世界各民族及區(qū)域文明 —— 有時伴隨著血與火的洗禮 —— 碰撞加速加劇，其領(lǐng)域更加廣泛，其內(nèi)涵更加深刻。 21 世紀(jì)，世界各國必然會在不斷的碰撞交融中，逐步走向經(jīng)濟(jì)一體化。 在科學(xué)技術(shù)日新月異、世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，人類的精神文明將在不斷的碰撞和交融中走向新的輝煌。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。曾經(jīng)極度貧窮落后、千瘡百孔、沉淪了一個多世紀(jì)的中華民族終于站起來了。 有著濃厚封建歷史和文化傳統(tǒng)、保守、落后、封閉的中國，在“改革開放”的大潮中，吸納世 界各民族優(yōu)秀文明、特別是西方先進(jìn)文明成果的國門打開了。這里將不斷奏響世界各國各民族文化藝術(shù)交流和東西方文明交融的主旋律。 環(huán)境獎”。圍繞著珠江入?？?，集聚著一群響亮的明星都市：澳門、珠海、中山、順德、廣州、東莞、深圳、香港、??，這里最早沐浴了“改革開放”的春風(fēng)雨露，不僅具有豐厚的 歷史文化底蘊，而且具有支撐“文化藝術(shù)大廈”建設(shè)的經(jīng)濟(jì)實力和繁榮社會主義文化藝術(shù)的肥沃土壤。 地造勢，居之者尊。目前一座通往該島長約 1500 米的淇澳跨海大橋已建成通車，為該島的全面開發(fā)打下了堅實的基礎(chǔ)。制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)等跨國公司或財團(tuán)相繼進(jìn)入該地區(qū)。 地處珠江口西岸淇澳島上的“珠海國際文化城”與“香港迪士尼樂園” ,隔30 千米寬的內(nèi)伶仃洋海而相望，在伶仃洋跨海大橋建成通車后，兩地相距不過45 分鐘車程，就像伶仃洋跨海大橋（一線）兩頭各系著一顆代表東、西方文化的明珠，鑲嵌在珠江入?？跂|、西兩側(cè)的海岸上，互相補充、相互輝映，對世界各國游人將產(chǎn)生更大的吸引力。 與“香港迪士尼樂園”毗鄰的“珠海國際文化城”，只要敢于大膽創(chuàng)新，抓住有利時機(jī)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就不怕沒有市場。 “珠海國際文化城”將在高素質(zhì)文化群體和高新科技產(chǎn)業(yè)的“近水樓臺”中，吸取更多的文化“養(yǎng)料”，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五 主體項目篇 《珠海國際文化城》主體項目：國際文化藝術(shù)廣場，將是一座世界文化藝術(shù)標(biāo)志性建筑群。下部高 9米，內(nèi)設(shè)大小高低不一、形式風(fēng)格各異的音樂廳、舞蹈廳、曲藝廳、影視廳、雜技、武術(shù)表演廳、歌舞演員進(jìn)行體能、技能訓(xùn)練的教學(xué)館、進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的演講廳、貴賓接待廳、演員休息室以及酒吧、咖啡屋、快餐店等等。 主建筑上部圓拱型部分主要建筑材料用高強(qiáng)度輕質(zhì)型鋼作李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。廣場平時可停泊 1 萬輛轎車。 六 配套項目篇 《珠海國際文化城》是一個大型綜合性旅游項目，在以文藝表演的形式傳播東、西方文明的同時，還以建筑、園林、繪畫、雕刻、影視、歷史、科技、體育等形式，展示世界名民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和藝術(shù)，并配套建設(shè)了大型酒店、會務(wù)、購物、餐飲、居住、文藝教育、體育運動等場所。這里將成為各國首腦、財團(tuán)巨子舉行各種定期 或不定期的國際性會議，論壇及度假的最佳勝地。亭臺樓閣、奇花異卉、假山飛瀑、小橋流水，使整個建筑物及園林溶入周圍美麗的大自然中。這里將成為全 國最大、品種最齊全的旅游工藝品和各具民族地方特色的風(fēng)味食品、飲品的商業(yè)長廊。 中央大廳布置成中華人民共和國開國大典時天安門城樓的場景，各個人物形象用硅膠制作，與真人比例尺寸一般大小，以活的姿勢栩栩如生地演繹毛澤東主席在開國大典上講話時的全景。該項目以園林建設(shè)為主，在園林各處精心設(shè)計和布置有各國著名的雕塑藝術(shù)形象、并襯之以相應(yīng)的自然環(huán)境。 世紀(jì)科幻影視 城 占地面積 3萬平方米，建筑面積 。 國際兒童游樂園 占地面積 6萬平方米，依山勢、海灘修建， 其活動項目豐富多彩，適應(yīng)不同年齡組的兒童、青少年及成年人對游樂的需要，將健康的心身娛樂與科技知識、膽識智力的教育和開發(fā)融為一體，達(dá)到培養(yǎng)兒童和青少年從小愛鍛煉、愛科學(xué)、助人為樂、獨立自主、積極向上的良好品質(zhì)和樂觀精神。（實行會員制，詳見經(jīng)營管理