【正文】 （實行會員制，詳見經營管理篇。 世紀科幻影視 城 占地面積 3萬平方米，建筑面積 。 中央大廳布置成中華人民共和國開國大典時天安門城樓的場景，各個人物形象用硅膠制作，與真人比例尺寸一般大小，以活的姿勢栩栩如生地演繹毛澤東主席在開國大典上講話時的全景。亭臺樓閣、奇花異卉、假山飛瀑、小橋流水，使整個建筑物及園林溶入周圍美麗的大自然中。 六 配套項目篇 《珠海國際文化城》是一個大型綜合性旅游項目，在以文藝表演的形式傳播東、西方文明的同時，還以建筑、園林、繪畫、雕刻、影視、歷史、科技、體育等形式，展示世界名民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和藝術，并配套建設了大型酒店、會務、購物、餐飲、居住、文藝教育、體育運動等場所。 主建筑上部圓拱型部分主要建筑材料用高強度輕質型鋼作李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五 主體項目篇 《珠海國際文化城》主體項目：國際文化藝術廣場，將是一座世界文化藝術標志性建筑群。 與“香港迪士尼樂園”毗鄰的“珠海國際文化城”，只要敢于大膽創(chuàng)新，抓住有利時機進行開發(fā)建設，就不怕沒有市場。制造業(yè)、商貿業(yè)、金融業(yè)等跨國公司或財團相繼進入該地區(qū)。 地造勢，居之者尊。 環(huán)境獎”。 有著濃厚封建歷史和文化傳統(tǒng)、保守、落后、封閉的中國，在“改革開放”的大潮中，吸納世 界各民族優(yōu)秀文明、特別是西方先進文明成果的國門打開了。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 21 世紀，世界各國必然會在不斷的碰撞交融中，逐步走向經濟一體化。 現(xiàn)代史學告訴我們： 人類文明發(fā)展和進步的歷史動力，源自于世界各民族古老文明不斷碰撞和交融。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率 、 重新測算所有經濟指標；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算在內。 第十一章：經濟指標建議及財務分析 ? 項目主要經濟指標 項目 容積率 占地面積 建筑面積 預期均價 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 藝術幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。藝術中心可考慮設置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設施周圍可否適當填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。 —— 流水線產品：大量可復制的成熟產品，只推 34種經典房型 —— 房型創(chuàng)新：客廳全部挑空， 米以上；三層半空間；大開間（ 米或以上） —— 外車庫設計：去除室內車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據(jù)調查而知，很多住別墅 的客人 都喜歡停車在室外） —— 加大花園：減少公攤面積，加大花園面積 —— 面積控制：全部 200平米以下，有效控制總價 六、建筑立面及風格建議 —— 整個社區(qū)建筑單體結合不同組團主題采用相應的建筑風格。 三、單體面積建議 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也 要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立 別墅。 第六章：項目建筑規(guī) 劃分析及建議 一、產品規(guī)劃分析 本項目產品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 消費者經濟特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質 理念之三： 既要考量現(xiàn)實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產品，太少太少。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀。 單體面積的設計， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們一直認為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了 較強的先天的資源優(yōu)勢； 綜合本項目的 藝術性質立項、容積率限定、低地價取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。 景觀方面我們提出 “大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐 朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路 1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。基李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時 具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 從開 發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構造產品，在紛雜的競爭中凸顯產品的特色與差異。 理念之四： 尊 重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。每一幢都是風景，是藝術。 盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名 宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經濟收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案 目標層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 —— B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地 東側做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內其它產品，塑造產品的差異性，搶占市場。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。三個區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調； —— 高檔別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經典或經典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經得起時間考驗；（唐代建筑的風格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調 的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對統(tǒng)一化。 —— 從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術又是本 項目立項的基礎，也是我們最強調的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術中，摩爾的雕像是最典型的代表。 內部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境 相互協(xié)調，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產生視覺不悅的感覺。 藝術會所： 5000 平方米左右，功能設置可從以下各項考慮： 服務性的：以提供打字、傳真、復印、票務及小型會務服務為主的商務中心；提供日常服務的超市、美容美發(fā)形象設計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運動型的：室內溫水游泳 池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。 室外配套設施 ：建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋，水景旁安置精致小品。 （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務：以藝術概念為統(tǒng)領的社區(qū)，需要提供許多個性化的服務，在硬件設備完善的基礎上，在一般社區(qū)服務的基礎上，舉行各種藝術交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術等少兒素質訓練，美墅家攝影藝術展覽，主婦健美韻律操比賽 ，國畫、油畫技法培訓，業(yè)主業(yè)余合