【正文】 、雙立別墅為主的一般別墅類(lèi)型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國(guó)際頂級(jí)別墅名 宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)的生活指標(biāo)！ 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以?xún)r(jià)值逾恒。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來(lái)貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 含生命熱愛(ài) （ 1） 每一戶(hù)都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的 懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開(kāi)放性、生活的國(guó)際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來(lái)國(guó)際新生活典范。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來(lái)，讓疲憊的心回到自然本源的樂(lè)土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 理念之四： 尊 重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶(hù)可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)才能形成。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 理念之二： 做精品，樹(shù)品牌 —— 作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢(qián)，更要做精品，樹(shù)品牌； —— 先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。當(dāng)然，我們的信心必須來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 從開(kāi) 發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤(rùn)，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營(yíng)銷(xiāo)的立場(chǎng)出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 超低地價(jià)： 本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩(shī)宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說(shuō)；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項(xiàng)目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱(chēng)得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 市中心和沿機(jī)場(chǎng)路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)新址 里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 我們從先天和后天兩大方面來(lái)研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí) 具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)?；钍捠挼膫€(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。基地中部相對(duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。 基地內(nèi)地勢(shì)北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。規(guī)劃紅線面積 32公頃，其中小 部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開(kāi)通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路 1公里的機(jī)場(chǎng)高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國(guó)家級(jí)度假休閑風(fēng)景區(qū)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐 朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類(lèi)型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。 成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)，其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 我們將 本項(xiàng)目總體定位為“ 南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)” ，并確定了 “雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶(hù)群”的市場(chǎng)定位。 我們一直認(rèn)為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了 較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)； 綜合本項(xiàng)目的 藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁(yè) 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類(lèi)型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計(jì)建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁(yè) 一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念 二、景觀環(huán)境手法 第 八 章 ： 公 共 、 芙 蕖 設(shè) 施 規(guī) 劃 建議????????? ?????????????????????????????第 39 頁(yè) 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁(yè) 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁(yè) 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁(yè) 第 十 二 章 ： 盛 唐 藝 術(shù) 園 2020 年 工 作 推 進(jìn) 計(jì)劃 ???????? ?????????????????????????第 48 頁(yè) 附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁(yè) 【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土地價(jià)值研李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 (海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 目 錄 總經(jīng)理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁(yè) 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介?????????????????????????????????????????????第 6 頁(yè) 一、項(xiàng)目位置 二、 項(xiàng)目概況 第二章：土地價(jià)值研判??????????????????????? ????????????????????第 8 頁(yè) 第三章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念???????????????????????????????????????????第 11 頁(yè) 一、整體目開(kāi)發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念 第四章：項(xiàng)目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁(yè) 一、項(xiàng)目總體定位 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位 四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁(yè) 一、 分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 判、開(kāi)發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)操盤(pán)等方面起到相應(yīng)的作用。 在開(kāi)發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) ”、“ 做精品，樹(shù)品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開(kāi)發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶(hù)一藝境 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng) 該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)100萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層（ 針對(duì)高檔別墅客戶(hù)群）， 也包括 可承擔(dān)總價(jià) 80萬(wàn)以下的較高收入精英階層（ 針對(duì)一般別墅客戶(hù)群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目 總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存 ，因此我們作好 針對(duì)同類(lèi)型的別墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施 “遠(yuǎn)東戰(zhàn)役” 與 “南方會(huì)戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 單體面積的設(shè)計(jì)， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”。 在整體容積率為 的情況下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤(rùn)為73,560,762 元， 利潤(rùn)率為 18%。 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系， 距市中心新街口約 15公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20公里，交通十分便捷。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺(jué)景觀。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500畝，基地呈方形?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景。從佛城西路越過(guò)此緩坡，隔湖望山，別有洞天。 地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖 與韓老洼水庫(kù)），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。 本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。應(yīng)該說(shuō)，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大 學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符 合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。同時(shí)地鐵 2 號(hào)線延長(zhǎng)線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝 術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。 第三章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類(lèi)所占據(jù)，營(yíng)銷(xiāo)的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見(jiàn) …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)