【正文】 化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽 ，國(guó)畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。同時(shí)，可利用采石場(chǎng)建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫(kù)設(shè)置游艇碼頭等 智能化系統(tǒng)： 建議從三個(gè)方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 室外配套設(shè)施 ：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。 下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。 藝術(shù)會(huì)所： 5000 平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳 池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境 相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 夠精、夠美、夠好，夠氣派。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢(shì)資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。 —— 從另一方面講，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢(shì)就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術(shù)又是本 項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。三個(gè)區(qū)（高尚別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào) 的情況下多樣化；聯(lián)體別墅則建議相對(duì)統(tǒng)一化。 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分 利用地形地勢(shì)：部分山地別墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實(shí)際為 三層；沿湖部分也可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài) —— 充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 沿湖、或沿山，可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行 設(shè)計(jì)，不為賣房， 首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實(shí)力與特色，也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升 打下伏筆。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)， 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。于健康步道中漫步，體驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 枕溪，享受人間仙境。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨(dú)棟別墅 —— 獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨(dú)棟排場(chǎng)，但售價(jià)降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過程中賺取利潤(rùn)。 京高檔別墅現(xiàn)階段的購(gòu)買力和總價(jià)抗力；二是如何針對(duì)目標(biāo)對(duì)象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場(chǎng)。 —— A：以 T 字形為大格局進(jìn)行功 能定位： 藝術(shù)園及配套放在采石場(chǎng)近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟(jì)別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側(cè)山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積36,018 平方米； 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場(chǎng)的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地 東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級(jí)概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝術(shù)館園區(qū) 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個(gè)別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會(huì)所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營(yíng)性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— 以創(chuàng)新獨(dú)立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對(duì)抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢(shì)。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個(gè)經(jīng)濟(jì)收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案 目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國(guó)際頂級(jí)別墅名 宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺(tái)的生活指標(biāo)！ 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動(dòng)線的合理性、物管的細(xì)致性、會(huì)所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國(guó)際性，均要符合南京頂級(jí)人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個(gè)未來國(guó)際新生活典范。 理念之四： 尊 重共性，突出個(gè)性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，將軍路的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)才能形成。 理念之二： 做精品，樹品牌 —— 作為一個(gè)有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 藝術(shù)立項(xiàng)的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項(xiàng)目。 從開 發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤(rùn)，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營(yíng)銷的立場(chǎng)出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價(jià)值，以別墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。 超低地價(jià)： 本地塊的取得價(jià)格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價(jià)值提升空間。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)新址 里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí) 具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源?；钍捠挼膫€(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 基地內(nèi)地勢(shì)北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路 1公里的機(jī)場(chǎng)高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國(guó)家級(jí)度假休閑風(fēng)景區(qū)。 景觀方面我們提出 “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” 的設(shè)計(jì)理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐 朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。 成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)，其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 我們一直認(rèn)為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了 較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)； 綜合本項(xiàng)目的 藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng) 該是 兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房?jī)r(jià)的老板階層（ 針對(duì)高檔別墅客戶群）， 也包括 可承擔(dān)總價(jià) 80萬以下的較高收入精英階層（ 針對(duì)一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 單體面積的設(shè)計(jì)， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”。 第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目位置： 本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。 位置：整個(gè)將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大 學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符 合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。同時(shí)地鐵 2 號(hào)線延長(zhǎng)線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括 14家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識(shí)