【正文】 興達港建港之初， 游資大肆炒作遠洋漁業(yè)基地周邊土地，導致地價飛漲，限制 了 實業(yè)主體 對遠洋漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 ，影響了 配套產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 。 為進一步加快沈家門漁港向西拓展進程，打造一個集漁、工、貿(mào)、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國家農(nóng)業(yè)部申報了建設(shè)沈家門中心漁港項目。 在項目的建設(shè)過程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團中心漁港開發(fā)建設(shè)公司分別 與天津龍達水務(wù)有限公司、津熱供熱集團、國投津能發(fā)電有限公司、市燃氣集團、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設(shè)協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開發(fā)建設(shè)公司與澳大利亞成功集團天津市中澳成功實業(yè)公司達成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項目總投資 70 億元，將建成 800 多個泊位，其中包括中國首個長度超過 100米的超級游艇碼頭。 韓國漁港 韓國漁港分為法定漁港（即國家認定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。 從以上論述可知，在建設(shè) 經(jīng)營一體化模式下，新成立公司共同開發(fā)模式在多個方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批 ISO9002 質(zhì)量體系認證。目前，公司管理的物業(yè)面積已達 300 萬平方米，政府儲備土地管理 面積 3000 多萬平方米。 參考國有運營企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。建設(shè) 經(jīng)營多主體模式可以細分為以下三種情況： “國建 +國營”模式 “國建 +國營”模 式，是指由市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國資委另一個下屬企業(yè)負責后期運營實務(wù)。 華僑城 集團公司長期致力于發(fā)展有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過獨特的創(chuàng)想文化致力于提升中國人的生活品質(zhì)。 這 種 模 式 在 理 論 上 稱 為 BOT 模式。 圖 7 遠洋漁港多開發(fā)主體模式 多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點 由項目領(lǐng)導小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導下，對 萬平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進行分區(qū)，遠洋漁港開發(fā)公司只負責其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。 一是融資模式的設(shè)計、選擇要充分分析市場內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營管理者以及資本市場的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠洋漁港的利益。 在市漁業(yè)基地開發(fā)時，可選擇項目范圍內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓與市融資平臺注資 相結(jié)合 的方法（以城市建設(shè)費名義注入開發(fā)商帳戶，平衡資金缺口）。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。這類項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項目，形成了一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團。 7 （ 4） ABS 融資 ABS即 “資產(chǎn)擔保證券” 之 英文縮寫， 指以項目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預期收益為保 證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質(zhì) 是資產(chǎn)證券化。 20 世紀80年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過地方債券。 引進社會投資匡算約 35億元。其中 ， 繳交土地出讓金 10 億元、2 生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施 25 億元， 主要用于：（ 1） 建造 6 萬平方米遠洋水產(chǎn)品交易中心； （ 2） 建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫（含 4 萬噸冷庫 1 個和 4 萬噸超低溫冷庫 1 個） ；（ 3）建設(shè) 綜合辦公樓等。有的甚至是無息的，以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更 有甚者就直接充當部分工資。 （ 5）市政債券 融資 市政債券是地方債券的一種，是 地方政府或其授權(quán)代理機構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。 特許經(jīng)營權(quán) （ BOT） 模式 —— 深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司 （深高速） 收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等 方式，把公司的版圖擴展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。 （ 2） 盈利性 對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。 第二，嚴格控制融得資金投向。 三是 若采用一級開發(fā)與 二級開發(fā) 一體化模式，則能有效減少項目用地 范圍之 外 的 經(jīng)營性地塊出讓壓力。 二是要考慮未來收益的及時返還。 這種模式下，遠 洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建設(shè) 經(jīng)營 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營合同，由企業(yè)參與項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一定時期內(nèi)對項目進行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以 此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，同時獲得合理的回報，待特許經(jīng)營期滿后項目經(jīng)營權(quán)無償移交政府的一種模式。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、26 華僑城（亞洲）控股、 康佳集團 （ SZ000016）三家境內(nèi)外上市公司以及 錦繡中華 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 歡樂谷 、 波托菲諾 、 新浦江城 、何香凝美術(shù)館 、 OCTLOFT 創(chuàng)意文化園、 華夏藝術(shù)中心 、 長江三峽 旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客棧 等一系列國內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。兩個企業(yè)分別負責漁港建設(shè)或運營，可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，節(jié)約成本、提高效率。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務(wù)，所管理物業(yè)主要包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及超高層甲級商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。全委托項目有 80多個，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務(wù)寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務(wù)員生活小區(qū)、學校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國各地設(shè)立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。 34 2）金地 （集團）股份有限公司 金地集團初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢 2020 年 4 月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA 單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。 37 若采取建設(shè) 經(jīng)營多元化模式，建議采取“民建 +民營”模式，優(yōu)勢 如下： 一是 漁港整個建設(shè)和運營過程都由民營企業(yè)負責，最大程度提高效率； 二是 項目融資的風險都轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)，減少政府主權(quán)借債和還本付息的責任； 三是 通過招投標完全引入民間資本，市場化程度最高，社會效益最大； 四是 政府始終擁有 漁港的所有權(quán)，項目企業(yè)只是負責建設(shè)和具有經(jīng)營權(quán)； 五是 讓民營企業(yè)參與，有利于引進先進的公司管理模式； 六是 組織結(jié)構(gòu)簡單，政府部門和民營企業(yè)協(xié)調(diào)容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機制。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標準分為國家漁港、地方漁港和漁村定住漁港（即傳統(tǒng)漁港）。 在此過程中，濱海建投集團深入調(diào)研國際城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目融資案例和國內(nèi)先進省市城投企業(yè)經(jīng)驗，協(xié)同市法制辦、發(fā)改委 ，參與制訂并推動出臺《天津濱海新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 BT 模式建設(shè)管理試行辦法》。 2020 年 7 月，沈家門中心漁港建設(shè)項目獲國家農(nóng)業(yè)部批準，確定該中心漁港建設(shè)項目位于魯家峙大橋以西，興業(yè)公司以東區(qū)域。45 附件 三 、關(guān)于地方債券 地方債券（ Local Treasury Bonds）又稱市政債券（ Municipal Bonds），是指由地方政府發(fā)行的債 券，其目的是為了籌集足夠的資金運用于修造公路、開辦學校、醫(yī)院等公共事業(yè)。 防 止土地炒作 ，提供合理物業(yè)價格 。 沈家門漁港 沈家門漁港位于浙江省舟山市普陀區(qū)，由舟山本島東南端及魯家峙、馬峙、小干島等島嶼所圍之海域組成，港區(qū)東窄西寬，狹長形，長約 千米，寬約 千米，是優(yōu)良的錨泊和避風港。公司計劃總投資 64億元，目前，項目總投入累計超過 80億元。利率為 %，災(zāi)害恢復貸款為 %，償還期限二十年，貸款限額為建設(shè)總投資扣除國家補助后余額的 80%以內(nèi)。 若采取建設(shè) 經(jīng)營一體化模式，建議 新成立公司共同開發(fā) ，優(yōu)勢 如下： 一是 新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項目的融資、建設(shè)和運營做出貢獻； 二是 通過后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進漁港相關(guān)服務(wù)在業(yè)內(nèi)的有效持續(xù)發(fā)展； 三是 多方股權(quán)融資，產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權(quán)益糾紛； 四是 多方實力制衡，有效降低收益補償，提高社會效益； 五是 漁港建成后，所有權(quán)歸屬新成立公司 ，并負責日后運營，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)，政府的職責更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。萬科 1988 年進入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 2）深圳市陸港物業(yè)管理有限公司 深圳市陸港物業(yè)管理有限公司成立于 1995 年，具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，通過 ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系認證、 ISO14000:2020環(huán)境管理體系認證、 OHSAS18000:2020 職業(yè)健康安全管理體系認證的物業(yè)管理企業(yè)。該企業(yè)與深圳特區(qū)同步發(fā)展，承建了深圳市五大重點文化設(shè)施、四大公園、兩大醫(yī)院、 40 所大中小學、 200 余條市區(qū)道路、 26 個大型停車場和 5 個現(xiàn)代化物流儲運倉等一大批商業(yè)和社會公益項目。 （四）建設(shè) 經(jīng)營多元化模式 建設(shè) 經(jīng)營多元化模式，是指在遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的過程中，是由兩家或以上的公司來分工完成的。成立二十多年以來，已發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項國內(nèi)領(lǐng)先的主營業(yè)務(wù)。 專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢是，專業(yè)公司實力雄厚，在利益談判中占據(jù)有利地位，過分的收益補償侵蝕社會效用，這也正是中農(nóng)發(fā)集團在此次合作談判中不能達成共識的真正原因。）。因此，其開發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經(jīng)濟利益。15 三大融資平臺 當年 融資 149 億元。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)， 2020 年和 2020 年財政部分別代理深圳市發(fā)行了 24 億元和 22 億元地方債， 2020 年深圳市自主發(fā)行地方債 22 億元。 公益性和 盈利性 （ 1）公益 性 為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出 口疏運通道及其它設(shè)施而進行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的11 建筑和場所。 9 （ 2） 深福保 公司 建設(shè) 福田保稅區(qū)模式 深福 保（集團）有限公司 （ 深福保 ） 借助保稅區(qū)管理局的土地資源，完成了由 福田保稅區(qū) 園區(qū)開發(fā)商到招商載體，再到園區(qū)運營商的身份轉(zhuǎn)換，其實質(zhì)是通過內(nèi)部的可經(jīng)營物業(yè)獲得投資回報。 實際運用中有 BOT、 TOT 等 形式 ， 即將區(qū)內(nèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目交由專業(yè)廠家建設(shè)、營運 一定年限后，基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主 。 地方債券 融資 在我國，地方債券是相對國債而言，以地方政府為發(fā)債主體，國內(nèi)債券業(yè)也往往把地方企業(yè)發(fā)行的債券列為地方債券范疇。 其中 ， 政府投資約 15億元（不含土地海域使用費） ， 主要用于： （ 1） 承擔 千米 五個遠洋漁船泊位；（ 2） 建造 30 萬平方米漁船 停泊避風區(qū)； （ 3） 實行填海造陸 30 萬平方米回填工程。 圖 1 漁業(yè)基地區(qū)位 圖 （紅線內(nèi)為遠洋漁業(yè)基地規(guī)劃范圍） 圖 2 漁