【正文】 興達港建港之初， 游資大肆炒作遠洋漁業(yè)基地周邊土地，導致地價飛漲，限制 了 實業(yè)主體 對遠洋漁業(yè)相關產業(yè)的投資 ，影響了 配套產業(yè) 的發(fā)展 。 為進一步加快沈家門漁港向西拓展進程，打造一個集漁、工、貿、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國家農業(yè)部申報了建設沈家門中心漁港項目。 在項目的建設過程中，濱海新區(qū)建設投資集團中心漁港開發(fā)建設公司分別 與天津龍達水務有限公司、津熱供熱集團、國投津能發(fā)電有限公司、市燃氣集團、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開發(fā)建設公司與澳大利亞成功集團天津市中澳成功實業(yè)公司達成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項目總投資 70 億元，將建成 800 多個泊位，其中包括中國首個長度超過 100米的超級游艇碼頭。 韓國漁港 韓國漁港分為法定漁港（即國家認定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。 從以上論述可知，在建設 經營一體化模式下，新成立公司共同開發(fā)模式在多個方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，公司物業(yè)服務通過全國首批 ISO9002 質量體系認證。目前，公司管理的物業(yè)面積已達 300 萬平方米，政府儲備土地管理 面積 3000 多萬平方米。 參考國有運營企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國家一級物業(yè)管理資質，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。建設 經營多主體模式可以細分為以下三種情況： “國建 +國營”模式 “國建 +國營”模 式，是指由市國資委下屬地產企業(yè)建設漁港，并且由市國資委另一個下屬企業(yè)負責后期運營實務。 華僑城 集團公司長期致力于發(fā)展有中國特色的文化產業(yè)集群，將塑造成為中國最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過獨特的創(chuàng)想文化致力于提升中國人的生活品質。 這 種 模 式 在 理 論 上 稱 為 BOT 模式。 圖 7 遠洋漁港多開發(fā)主體模式 多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點 由項目領導小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導下，對 萬平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進行分區(qū)，遠洋漁港開發(fā)公司只負責其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開發(fā)基金）方式，也可以根據招投標，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。 一是融資模式的設計、選擇要充分分析市場內可能存在的投資者、經營管理者以及資本市場的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠洋漁港的利益。 在市漁業(yè)基地開發(fā)時，可選擇項目范圍內經營性地塊出讓與市融資平臺注資 相結合 的方法（以城市建設費名義注入開發(fā)商帳戶，平衡資金缺口）。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質上這是一次地方債務管理方式的提升。這類項目設施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產生經濟收益。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產項目，形成了一個以房地產開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質的大型企業(yè)集團。 7 （ 4） ABS 融資 ABS即 “資產擔保證券” 之 英文縮寫， 指以項目所擁有的資產為融資基礎，以項目資產帶來的預期收益為保 證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質 是資產證券化。 20 世紀80年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經發(fā)行過地方債券。 引進社會投資匡算約 35億元。其中 ， 繳交土地出讓金 10 億元、2 生產生活輔助建筑設施 25 億元， 主要用于：（ 1） 建造 6 萬平方米遠洋水產品交易中心； （ 2） 建設水產品加工廠、綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫（含 4 萬噸冷庫 1 個和 4 萬噸超低溫冷庫 1 個） ；（ 3）建設 綜合辦公樓等。有的甚至是無息的，以支援國家建設的名義攤派給各單位，更 有甚者就直接充當部分工資。 （ 5）市政債券 融資 市政債券是地方債券的一種，是 地方政府或其授權代理機構發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎設施項目的建設。 特許經營權 （ BOT） 模式 —— 深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司 （深高速） 收入及盈利主要來源于收費公路資產的投資、建設及經營管理，還通過收購、參股等 方式，把公司的版圖擴展到廣東省和國內其他經濟發(fā)達地區(qū)。 （ 2） 盈利性 對漁港其它生產專用設備的投資，如水產品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。 第二，嚴格控制融得資金投向。 三是 若采用一級開發(fā)與 二級開發(fā) 一體化模式，則能有效減少項目用地 范圍之 外 的 經營性地塊出讓壓力。 二是要考慮未來收益的及時返還。 這種模式下，遠 洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建設 經營 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經營合同，由企業(yè)參與項目的基礎設施建設，在一定時期內對項目進行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以 此回收項目的投資、經營和維護等成本，同時獲得合理的回報，待特許經營期滿后項目經營權無償移交政府的一種模式。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、26 華僑城（亞洲）控股、 康佳集團 （ SZ000016）三家境內外上市公司以及 錦繡中華 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 歡樂谷 、 波托菲諾 、 新浦江城 、何香凝美術館 、 OCTLOFT 創(chuàng)意文化園、 華夏藝術中心 、 長江三峽 旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客棧 等一系列國內著名的企業(yè)和產品品牌。兩個企業(yè)分別負責漁港建設或運營，可以充分利用在各自領域的專業(yè)優(yōu)勢，節(jié)約成本、提高效率。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務，所管理物業(yè)主要包括高新技術產業(yè)園區(qū)以及超高層甲級商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。全委托項目有 80多個，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務員生活小區(qū)、學校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國各地設立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。 34 2）金地 （集團）股份有限公司 金地集團初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經營房地產，逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢 2020 年 4 月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA 單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。 37 若采取建設 經營多元化模式，建議采取“民建 +民營”模式，優(yōu)勢 如下： 一是 漁港整個建設和運營過程都由民營企業(yè)負責，最大程度提高效率； 二是 項目融資的風險都轉移給民營企業(yè)，減少政府主權借債和還本付息的責任； 三是 通過招投標完全引入民間資本，市場化程度最高，社會效益最大； 四是 政府始終擁有 漁港的所有權，項目企業(yè)只是負責建設和具有經營權； 五是 讓民營企業(yè)參與，有利于引進先進的公司管理模式； 六是 組織結構簡單，政府部門和民營企業(yè)協(xié)調容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機制。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標準分為國家漁港、地方漁港和漁村定住漁港（即傳統(tǒng)漁港）。 在此過程中，濱海建投集團深入調研國際城市基礎設施建設項目融資案例和國內先進省市城投企業(yè)經驗，協(xié)同市法制辦、發(fā)改委 ，參與制訂并推動出臺《天津濱海新區(qū)公共基礎設施建設項目 BT 模式建設管理試行辦法》。 2020 年 7 月，沈家門中心漁港建設項目獲國家農業(yè)部批準，確定該中心漁港建設項目位于魯家峙大橋以西，興業(yè)公司以東區(qū)域。45 附件 三 、關于地方債券 地方債券（ Local Treasury Bonds）又稱市政債券（ Municipal Bonds），是指由地方政府發(fā)行的債 券，其目的是為了籌集足夠的資金運用于修造公路、開辦學校、醫(yī)院等公共事業(yè)。 防 止土地炒作 ，提供合理物業(yè)價格 。 沈家門漁港 沈家門漁港位于浙江省舟山市普陀區(qū)，由舟山本島東南端及魯家峙、馬峙、小干島等島嶼所圍之海域組成，港區(qū)東窄西寬，狹長形，長約 千米，寬約 千米，是優(yōu)良的錨泊和避風港。公司計劃總投資 64億元，目前，項目總投入累計超過 80億元。利率為 %，災害恢復貸款為 %，償還期限二十年，貸款限額為建設總投資扣除國家補助后余額的 80%以內。 若采取建設 經營一體化模式，建議 新成立公司共同開發(fā) ，優(yōu)勢 如下： 一是 新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項目的融資、建設和運營做出貢獻； 二是 通過后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進漁港相關服務在業(yè)內的有效持續(xù)發(fā)展； 三是 多方股權融資，產權明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權益糾紛； 四是 多方實力制衡，有效降低收益補償，提高社會效益； 五是 漁港建成后，所有權歸屬新成立公司 ，并負責日后運營，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權，政府的職責更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。萬科 1988 年進入房地產行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 2）深圳市陸港物業(yè)管理有限公司 深圳市陸港物業(yè)管理有限公司成立于 1995 年，具有國家一級物業(yè)管理資質，通過 ISO9001:2020 質量管理體系認證、 ISO14000:2020環(huán)境管理體系認證、 OHSAS18000:2020 職業(yè)健康安全管理體系認證的物業(yè)管理企業(yè)。該企業(yè)與深圳特區(qū)同步發(fā)展，承建了深圳市五大重點文化設施、四大公園、兩大醫(yī)院、 40 所大中小學、 200 余條市區(qū)道路、 26 個大型停車場和 5 個現(xiàn)代化物流儲運倉等一大批商業(yè)和社會公益項目。 （四）建設 經營多元化模式 建設 經營多元化模式，是指在遠洋漁業(yè)基地的建設和運營的過程中，是由兩家或以上的公司來分工完成的。成立二十多年以來，已發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經營的大型國有企業(yè)集團，培育了房地產及酒店開發(fā)經營、旅游及相關文化產業(yè)經營、電子及配套包裝產品制造等三項國內領先的主營業(yè)務。 專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢是，專業(yè)公司實力雄厚，在利益談判中占據有利地位，過分的收益補償侵蝕社會效用，這也正是中農發(fā)集團在此次合作談判中不能達成共識的真正原因。）。因此，其開發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經濟利益。15 三大融資平臺 當年 融資 149 億元。根據歷史數(shù)據， 2020 年和 2020 年財政部分別代理深圳市發(fā)行了 24 億元和 22 億元地方債， 2020 年深圳市自主發(fā)行地方債 22 億元。 公益性和 盈利性 （ 1）公益 性 為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出 口疏運通道及其它設施而進行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的11 建筑和場所。 9 （ 2） 深福保 公司 建設 福田保稅區(qū)模式 深福 保（集團）有限公司 （ 深福保 ） 借助保稅區(qū)管理局的土地資源，完成了由 福田保稅區(qū) 園區(qū)開發(fā)商到招商載體，再到園區(qū)運營商的身份轉換，其實質是通過內部的可經營物業(yè)獲得投資回報。 實際運用中有 BOT、 TOT 等 形式 ， 即將區(qū)內部分基礎設施建設項目交由專業(yè)廠家建設、營運 一定年限后，基礎設施項目產權無償轉讓給業(yè)主 。 地方債券 融資 在我國，地方債券是相對國債而言，以地方政府為發(fā)債主體，國內債券業(yè)也往往把地方企業(yè)發(fā)行的債券列為地方債券范疇。 其中 ， 政府投資約 15億元（不含土地海域使用費） ， 主要用于： （ 1） 承擔 千米 五個遠洋漁船泊位；（ 2） 建造 30 萬平方米漁船 停泊避風區(qū)； （ 3） 實行填海造陸 30 萬平方米回填工程。 圖 1 漁業(yè)基地區(qū)位 圖 （紅線內為遠洋漁業(yè)基地規(guī)劃范圍） 圖 2 漁