【正文】 興達(dá)港建港之初， 游資大肆炒作遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地周邊土地，導(dǎo)致地價(jià)飛漲，限制 了 實(shí)業(yè)主體 對(duì)遠(yuǎn)洋漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 ，影響了 配套產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 。 為進(jìn)一步加快沈家門漁港向西拓展進(jìn)程，打造一個(gè)集漁、工、貿(mào)、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國(guó)家農(nóng)業(yè)部申報(bào)了建設(shè)沈家門中心漁港項(xiàng)目。 在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)中心漁港開(kāi)發(fā)建設(shè)公司分別 與天津龍達(dá)水務(wù)有限公司、津熱供熱集團(tuán)、國(guó)投津能發(fā)電有限公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設(shè)協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開(kāi)發(fā)建設(shè)公司與澳大利亞成功集團(tuán)天津市中澳成功實(shí)業(yè)公司達(dá)成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開(kāi)發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項(xiàng)目總投資 70 億元，將建成 800 多個(gè)泊位，其中包括中國(guó)首個(gè)長(zhǎng)度超過(guò) 100米的超級(jí)游艇碼頭。 韓國(guó)漁港 韓國(guó)漁港分為法定漁港（即國(guó)家認(rèn)定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。 從以上論述可知，在建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式下，新成立公司共同開(kāi)發(fā)模式在多個(gè)方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。目前，公司管理的物業(yè)面積已達(dá) 300 萬(wàn)平方米，政府儲(chǔ)備土地管理 面積 3000 多萬(wàn)平方米。 參考國(guó)有運(yùn)營(yíng)企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多主體模式可以細(xì)分為以下三種情況： “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)”模式 “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)”模 式，是指由市國(guó)資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國(guó)資委另一個(gè)下屬企業(yè)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)。 華僑城 集團(tuán)公司長(zhǎng)期致力于發(fā)展有中國(guó)特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國(guó)最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過(guò)獨(dú)特的創(chuàng)想文化致力于提升中國(guó)人的生活品質(zhì)。 這 種 模 式 在 理 論 上 稱 為 BOT 模式。 圖 7 遠(yuǎn)洋漁港多開(kāi)發(fā)主體模式 多主體開(kāi)發(fā)模式下漁業(yè)基地開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì) 萬(wàn)平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進(jìn)行分區(qū)，遠(yuǎn)洋漁港開(kāi)發(fā)公司只負(fù)責(zé)其中部分片區(qū)土地的開(kāi)發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開(kāi)發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開(kāi)發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標(biāo)，選擇合適的城市開(kāi)發(fā)商，并通過(guò)合約確定合理的分成比例。 一是融資模式的設(shè)計(jì)、選擇要充分分析市場(chǎng)內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營(yíng)管理者以及資本市場(chǎng)的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠(yuǎn)洋漁港的利益。 在市漁業(yè)基地開(kāi)發(fā)時(shí)，可選擇項(xiàng)目范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性地塊出讓與市融資平臺(tái)注資 相結(jié)合 的方法（以城市建設(shè)費(fèi)名義注入開(kāi)發(fā)商帳戶，平衡資金缺口）。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒(méi)有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。這類項(xiàng)目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費(fèi)規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。開(kāi)發(fā)有倉(cāng)庫(kù)、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，并兼有倉(cāng)儲(chǔ)物流、物業(yè)管理、國(guó)際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團(tuán)。 7 （ 4） ABS 融資 ABS即 “資產(chǎn)擔(dān)保證券” 之 英文縮寫， 指以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益為保 證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式，其本質(zhì) 是資產(chǎn)證券化。 20 世紀(jì)80年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過(guò)地方債券。 引進(jìn)社會(huì)投資匡算約 35億元。其中 ， 繳交土地出讓金 10 億元、2 生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施 25 億元， 主要用于：（ 1） 建造 6 萬(wàn)平方米遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品交易中心； （ 2） 建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉(cāng)庫(kù)、理魚間、物流中心、冷庫(kù)（含 4 萬(wàn)噸冷庫(kù) 1 個(gè)和 4 萬(wàn)噸超低溫冷庫(kù) 1 個(gè)） ；（ 3）建設(shè) 綜合辦公樓等。有的甚至是無(wú)息的，以支援國(guó)家建設(shè)的名義攤派給各單位，更 有甚者就直接充當(dāng)部分工資。 （ 5）市政債券 融資 市政債券是地方債券的一種，是 地方政府或其授權(quán)代理機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價(jià)證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。 特許經(jīng)營(yíng)權(quán) （ BOT） 模式 —— 深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司 （深高速） 收入及盈利主要來(lái)源于收費(fèi)公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理，還通過(guò)收購(gòu)、參股等 方式，把公司的版圖擴(kuò)展到廣東省和國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。 （ 2） 盈利性 對(duì)漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場(chǎng)、冷庫(kù)、漁具儲(chǔ)藏室等。 第二，嚴(yán)格控制融得資金投向。 三是 若采用一級(jí)開(kāi)發(fā)與 二級(jí)開(kāi)發(fā) 一體化模式，則能有效減少項(xiàng)目用地 范圍之 外 的 經(jīng)營(yíng)性地塊出讓壓力。 二是要考慮未來(lái)收益的及時(shí)返還。 這種模式下，遠(yuǎn) 洋漁港開(kāi)發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營(yíng)合同，由企業(yè)參與項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，并對(duì)項(xiàng)目的使用者收取一定的費(fèi)用，以 此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等成本，同時(shí)獲得合理的回報(bào)，待特許經(jīng)營(yíng)期滿后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償移交政府的一種模式。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、26 華僑城（亞洲）控股、 康佳集團(tuán) （ SZ000016）三家境內(nèi)外上市公司以及 錦繡中華 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 歡樂(lè)谷 、 波托菲諾 、 新浦江城 、何香凝美術(shù)館 、 OCTLOFT 創(chuàng)意文化園、 華夏藝術(shù)中心 、 長(zhǎng)江三峽 旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客棧 等一系列國(guó)內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。兩個(gè)企業(yè)分別負(fù)責(zé)漁港建設(shè)或運(yùn)營(yíng)，可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，節(jié)約成本、提高效率。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務(wù)，所管理物業(yè)主要包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及超高層甲級(jí)商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。全委托項(xiàng)目有 80多個(gè)，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務(wù)寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務(wù)員生活小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國(guó)各地設(shè)立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。 34 2）金地 （集團(tuán)）股份有限公司 金地集團(tuán)初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2020 年 4 月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA 單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。 37 若采取建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式，建議采取“民建 +民營(yíng)”模式，優(yōu)勢(shì) 如下： 一是 漁港整個(gè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程都由民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)，最大程度提高效率； 二是 項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)，減少政府主權(quán)借債和還本付息的責(zé)任； 三是 通過(guò)招投標(biāo)完全引入民間資本，市場(chǎng)化程度最高，社會(huì)效益最大； 四是 政府始終擁有 漁港的所有權(quán)，項(xiàng)目企業(yè)只是負(fù)責(zé)建設(shè)和具有經(jīng)營(yíng)權(quán)； 五是 讓民營(yíng)企業(yè)參與，有利于引進(jìn)先進(jìn)的公司管理模式； 六是 組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，政府部門和民營(yíng)企業(yè)協(xié)調(diào)容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機(jī)制。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標(biāo)準(zhǔn)分為國(guó)家漁港、地方漁港和漁村定住漁港（即傳統(tǒng)漁港）。 在此過(guò)程中，濱海建投集團(tuán)深入調(diào)研國(guó)際城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目融資案例和國(guó)內(nèi)先進(jìn)省市城投企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)同市法制辦、發(fā)改委 ，參與制訂并推動(dòng)出臺(tái)《天津?yàn)I海新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 BT 模式建設(shè)管理試行辦法》。 2020 年 7 月，沈家門中心漁港建設(shè)項(xiàng)目獲國(guó)家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)，確定該中心漁港建設(shè)項(xiàng)目位于魯家峙大橋以西，興業(yè)公司以東區(qū)域。45 附件 三 、關(guān)于地方債券 地方債券（ Local Treasury Bonds）又稱市政債券（ Municipal Bonds），是指由地方政府發(fā)行的債 券，其目的是為了籌集足夠的資金運(yùn)用于修造公路、開(kāi)辦學(xué)校、醫(yī)院等公共事業(yè)。 防 止土地炒作 ，提供合理物業(yè)價(jià)格 。 沈家門漁港 沈家門漁港位于浙江省舟山市普陀區(qū)，由舟山本島東南端及魯家峙、馬峙、小干島等島嶼所圍之海域組成，港區(qū)東窄西寬，狹長(zhǎng)形，長(zhǎng)約 千米，寬約 千米，是優(yōu)良的錨泊和避風(fēng)港。公司計(jì)劃總投資 64億元，目前，項(xiàng)目總投入累計(jì)超過(guò) 80億元。利率為 %，災(zāi)害恢復(fù)貸款為 %，償還期限二十年，貸款限額為建設(shè)總投資扣除國(guó)家補(bǔ)助后余額的 80%以內(nèi)。 若采取建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式，建議 新成立公司共同開(kāi)發(fā) ，優(yōu)勢(shì) 如下： 一是 新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)做出貢獻(xiàn)； 二是 通過(guò)后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進(jìn)漁港相關(guān)服務(wù)在業(yè)內(nèi)的有效持續(xù)發(fā)展； 三是 多方股權(quán)融資，產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權(quán)益糾紛； 四是 多方實(shí)力制衡，有效降低收益補(bǔ)償，提高社會(huì)效益； 五是 漁港建成后，所有權(quán)歸屬新成立公司 ，并負(fù)責(zé)日后運(yùn)營(yíng)，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費(fèi)用即可擁有對(duì)項(xiàng)目的使用權(quán)，政府的職責(zé)更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。萬(wàn)科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 2）深圳市陸港物業(yè)管理有限公司 深圳市陸港物業(yè)管理有限公司成立于 1995 年，具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，通過(guò) ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系認(rèn)證、 ISO14000:2020環(huán)境管理體系認(rèn)證、 OHSAS18000:2020 職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。該企業(yè)與深圳特區(qū)同步發(fā)展，承建了深圳市五大重點(diǎn)文化設(shè)施、四大公園、兩大醫(yī)院、 40 所大中小學(xué)、 200 余條市區(qū)道路、 26 個(gè)大型停車場(chǎng)和 5 個(gè)現(xiàn)代化物流儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)等一大批商業(yè)和社會(huì)公益項(xiàng)目。 （四）建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式，是指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，是由兩家或以上的公司來(lái)分工完成的。成立二十多年以來(lái)，已發(fā)展成為一個(gè)跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的主營(yíng)業(yè)務(wù)。 專業(yè)公司自主開(kāi)發(fā)模式的劣勢(shì)是，專業(yè)公司實(shí)力雄厚，在利益談判中占據(jù)有利地位，過(guò)分的收益補(bǔ)償侵蝕社會(huì)效用，這也正是中農(nóng)發(fā)集團(tuán)在此次合作談判中不能達(dá)成共識(shí)的真正原因。）。因此，其開(kāi)發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經(jīng)濟(jì)利益。15 三大融資平臺(tái) 當(dāng)年 融資 149 億元。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)， 2020 年和 2020 年財(cái)政部分別代理深圳市發(fā)行了 24 億元和 22 億元地方債， 2020 年深圳市自主發(fā)行地方債 22 億元。 公益性和 盈利性 （ 1）公益 性 為進(jìn)出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進(jìn)出 口疏運(yùn)通道及其它設(shè)施而進(jìn)行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護(hù)岸、港池、錨地等的11 建筑和場(chǎng)所。 9 （ 2） 深福保 公司 建設(shè) 福田保稅區(qū)模式 深福 保（集團(tuán)）有限公司 （ 深福保 ） 借助保稅區(qū)管理局的土地資源，完成了由 福田保稅區(qū) 園區(qū)開(kāi)發(fā)商到招商載體，再到園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的身份轉(zhuǎn)換，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)內(nèi)部的可經(jīng)營(yíng)物業(yè)獲得投資回報(bào)。 實(shí)際運(yùn)用中有 BOT、 TOT 等 形式 ， 即將區(qū)內(nèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目交由專業(yè)廠家建設(shè)、營(yíng)運(yùn) 一定年限后，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主 。 地方債券 融資 在我國(guó)，地方債券是相對(duì)國(guó)債而言，以地方政府為發(fā)債主體，國(guó)內(nèi)債券業(yè)也往往把地方企業(yè)發(fā)行的債券列為地方債券范疇。 其中 ， 政府投資約 15億元（不含土地海域使用費(fèi)） ， 主要用于： （ 1） 承擔(dān) 千米 五個(gè)遠(yuǎn)洋漁船泊位；（ 2） 建造 30 萬(wàn)平方米漁船 停泊避風(fēng)區(qū)； （ 3） 實(shí)行填海造陸 30 萬(wàn)平方米回填工程。 圖 1 漁業(yè)基地區(qū)位 圖 （紅線內(nèi)為遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地規(guī)劃范圍） 圖 2 漁