【正文】 司作為 遠(yuǎn)洋漁港 統(tǒng)一的開發(fā)主體，在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，對 萬平方米 的開發(fā)面積進行分包，交由不同的公司進行同步開發(fā)，并由合同確定分成方式。 二是要考慮未來收益的及時返還。公益性投融資是指為進出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進出口疏運通道及其它設(shè)施而進行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護岸、港池、錨地等的建筑和場所，這些項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定 ，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益；經(jīng)營性投融資是對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。該公司負(fù)責(zé)貨運中心的融資、設(shè)計、建造及運營，租期為 20 年。但 由于 國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型和國際市場緊縮， 集裝箱產(chǎn)業(yè)的 增速將大為放緩， 原規(guī)劃建設(shè)的集裝箱泊位將出現(xiàn)過剩， 大鏟灣相關(guān)項目有轉(zhuǎn)變功能的必要。 三是 若采用一級開發(fā)與 二級開發(fā) 一體化模式，則能有效減少項目用地 范圍之 外 的 經(jīng)營性地塊出讓壓力。 二是我市成立了三大融資平臺公司。 該種融資方式的面臨的問題： 該種融資方式的風(fēng)險在于項目投資回收期較長。而且，地方債券相比國債的信用風(fēng)險較高，而收益卻相當(dāng)，對投資者的吸引力不足。 第二，嚴(yán)格控制融得資金投向。 該種融資方式的優(yōu)點是： 第一 ， 深圳市剛剛獲得中央批復(fù)的可以自行發(fā)債的權(quán)利，以此為機遇，推動地方債發(fā)行的規(guī)范化和常態(tài)化； 第二 ， 深圳市有著成熟的金融市場，深圳證券交易所是中國內(nèi)地上海市證券交易所以外的 唯一一家交易所，在金融改革創(chuàng)新方面一直走在前面； 第三 ， 深圳市有著眾多大型金融機構(gòu)和專業(yè)金融人才，為發(fā)債提供了必要的支持。 假設(shè) 以 水產(chǎn)品交易市場和綜合辦公用地分別為 8 萬平米 計 ，二者合計 16 萬平米作為可出讓用地，則還需要 本項目地塊 之外 14 萬平米的 經(jīng)營性 用地出讓方能平衡 。社會融資不同于財政投入，是要追求投資回報的。 （ 2） 盈利性 對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。在整個建設(shè)和經(jīng)營期內(nèi)，項目公司由香港地鐵公司絕對控股，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，運營期滿，全部資產(chǎn)無償移交深圳市政府。 公益項目與盈利項目組合經(jīng)營模式 —— “地鐵＋上蓋物業(yè)”模式 根據(jù)深圳市政府與港鐵公司簽署的協(xié)議， 深圳地鐵 4 號線由港鐵公司獲得運營及沿線開發(fā)權(quán)， 港鐵公司在深圳成立項目公司，以 BOT方式投資建設(shè)全長 16千米、總投資 60億元的 4 號線二期工程。其中，深圳水務(wù)集團吸引了 12 家境外企業(yè)投標(biāo)，最后法國威立雅水務(wù)集團入選，外資間接實現(xiàn)了對水源和管網(wǎng)的控制。 特許經(jīng)營權(quán) （ BOT） 模式 —— 深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司 （深高速） 收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等 方式，把公司的版圖擴展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。 國有企業(yè) 作為單一 開發(fā) 主體的模式 （ 1）鹽田港集團以地融資的“地主港”模式 上世紀(jì) 80 年代中期深圳市人民政府決定上馬鹽田港項目，國土部門將碼頭岸線和岸線腹地內(nèi)部分山體的規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)讓渡劃給了“東鵬實業(yè)有限公司” （ 鹽田港集團前身 ） 。 從開發(fā) 過程 看 ，主要有建設(shè) 經(jīng)營一體化模式和建設(shè) 經(jīng)營多樣化模式。 （ 1） 政府主導(dǎo)的 單一開發(fā)主體 建設(shè) 模式 在這種模式下， 項目 開發(fā)公司是唯一的融資平臺，并總攬整個 項目 的開發(fā)建設(shè)工作 。 （ 5）市政債券 融資 市政債券是地方債券的一種，是 地方政府或其授權(quán)代理機構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。 項目融資以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資，不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔(dān)保，也不需要政府部門的還款承諾。 按照股權(quán)的比例，對土地開發(fā)形成的利潤進行分配。當(dāng)日財政部公布，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)， 2020 年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點。有的甚至是無息的，以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更 有甚者就直接充當(dāng)部分工資。這些 平臺 公司 作為項目業(yè)主， 往往能夠獲得政府劃撥的土地或財政補貼，進而以此為條件向銀行等金融機構(gòu)要求貸款，以用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等項目。 從 投資主體 看，主要有 兩個 途徑： 政府 投 入 、 企業(yè)投 資 （ 1） 政府投 資 政府投資又分為財政投入、平臺融資與債務(wù)融資三類。 在此情況下 ，原 匡算 由政府投資的 15 億元資金 ，其 前期費用 都難以 在 近期 落實， 這 已嚴(yán)重影響 了 漁業(yè)基地的建設(shè)進度。其中 ， 繳交土地出讓金 10 億元、2 生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施 25 億元， 主要用于：（ 1） 建造 6 萬平方米遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品交易中心； （ 2） 建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫（含 4 萬噸冷庫 1 個和 4 萬噸超低溫冷庫 1 個） ；（ 3）建設(shè) 綜合辦公樓等。整個港區(qū)規(guī)劃總面積 萬平方米 ，其中陸域面積 萬平方米 ，水域面積 萬平方米 ，航道寬 108 米，疏浚量 100萬立方米。 深圳市 寶安 遠(yuǎn)洋 漁業(yè)基地 融資 、 建設(shè)及 運營 方案 XXX 農(nóng)業(yè)和漁業(yè) 局 二○一 二 年 一 月 I 目 錄 一、項目概況 ........................................................ 1 （一）規(guī)劃 ...................................................... 1 （二）現(xiàn)狀 ...................................................... 3 二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行社會融資的可行性 ............................ 4 （一）國內(nèi)通常做法 .............................................. 4 （二）我市準(zhǔn)公共產(chǎn)品開發(fā) 模式 .................................... 8 （三）遠(yuǎn)洋漁港作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特殊性 ........................... 10 （四）本項目社會融資存在的問題 ................................. 11 （五）本項目社會融資的可行性 ................................... 14 三、開發(fā)原則及開發(fā)時序 ............................................. 17 （一）開發(fā)原則 ................................................. 17 （二）開發(fā)時序 ................................................. 18 四、本項目投融資模式選擇 ........................................... 19 （一）單一開發(fā)主體模式 ......................................... 19 （二）多主體開發(fā)模式 ........................................... 20 （三）建設(shè) 經(jīng)營一體化模式 ...................................... 22 （四）建設(shè) 經(jīng)營多元化模式 ...................................... 27 五、本項目的建議 ................................................... 35 （一）確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 ................................. 35 （二）確保周邊用地規(guī)劃的整體性 ................................. 35 （三）確保開發(fā)模式的可操作性 ................................... 36 附件一、國外、國 內(nèi)遠(yuǎn)洋漁港融資、建設(shè)模式 ........................... 38 （一）國外漁港 ................................................. 38 （二）國內(nèi)漁港 ................................................. 39 附件二、高雄興達(dá)遠(yuǎn)洋漁港運營風(fēng)險案例 ............................... 44 （一）未達(dá)預(yù)定目標(biāo) ............................................. 44 （二）教訓(xùn) ..................................................... 44 附件三、關(guān)于地方債券 ............................................... 45 1 一 、 項目 概況 （一）規(guī)劃 深圳市 寶安 遠(yuǎn)洋 漁業(yè)基地 （ 以 下簡稱“ 市 漁業(yè) 基地”） 位于大鏟灣港口三期北側(cè)、沿江高速以西、機場港區(qū)以南。 按照《關(guān)于深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地工程項目建議書的批復(fù)》（深發(fā)改〔 2020〕 1691 號）， 項目主要建設(shè)內(nèi)容包括港池航道疏浚、碼頭工程、陸域形成及地基處理工程、臨時護岸工程、港區(qū)配套建筑工程、道路工程、裝卸設(shè)備購置及安裝工程、導(dǎo)航設(shè)施工程、沿江高速公路橋墩維護工程和配套給排水、供電照明及通信工程等 。 引進社會投資匡算約 35億元。 市財政在一些大項目（如大運會籌備）中的分流，使得市內(nèi)其他項目的資金流壓力加大。 在其后的運行中， 各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)演化出多種融資、建設(shè)、運營模式。 1994 年分稅制改革 后 ，各地政府開始建立了一系列專業(yè)投融資公司或事業(yè)單位承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，并利用這些單位法人承接銀行或信托5 資金，成為地方政府獲取 資金的主要平臺。 20 世紀(jì)80年代末至 90 年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過地方債券。 2020 年 10 月 20 日，醞釀多年的地方政府“自行發(fā)債”終于邁出了新步伐。 6 從融資模式看，主要有 五 種模式 ： 股權(quán)融資、 銀行貸款、 項目融資、 ABS 融資、債 券 融資 （ 1）股權(quán)融資 有兩種方式： 一種是 創(chuàng)設(shè)專門開發(fā)公司， 通過增資擴股， 吸引其他有實力的城市開發(fā)商入股，帶來現(xiàn)金流 。 （ 3）項目融 資 以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款，一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的大型基建項目。 7 （ 4） ABS 融資 ABS即 “資產(chǎn)擔(dān)保證券” 之 英文縮寫， 指以項目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保 證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質(zhì) 是資產(chǎn)證券化。 市 漁業(yè)基地 的開發(fā)模式 不外乎 是這幾種 建設(shè) 模式與融資模式 的組合。城市開發(fā)商可以單獨承包或牽頭組成開發(fā)集團進行 整體 開發(fā)投資。因此，當(dāng)園區(qū)建設(shè)進入到發(fā)展期后，這種模式在一定程度上制約了園區(qū)的發(fā)展。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項目，形成了一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團。 股權(quán)融資模式 —— 市五大集團 引進戰(zhàn)略投資者模式 2020 年底，深圳市政府宣布將包括能源、水務(wù)、燃?xì)?、公交、食品在?nèi)的 5 家市屬國企，通過招標(biāo)出讓股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略投資者。其實質(zhì)是10 通過政府變相補貼的形式，實現(xiàn)準(zhǔn)公共品經(jīng)營企業(yè)的收支平衡，并按照事先約定的利潤率略有盈余。公司同時獲得 4 號線沿線 290 萬平方米建筑面積的物業(yè)開發(fā)權(quán)，以此來平衡地鐵運營的虧損。這類項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益。 （四） 本項目社會 融 資 存在 的 問題 項目 地塊 內(nèi) 經(jīng)營性地塊出 讓 難以解決 一級開發(fā)的 資金缺口 在財政投入缺位的情況下