【正文】 一種融資模式。萬科 1988 年進入房地產行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 3）京基房地產股份有限公司 京基房地產股份有限公司為國家房地產開發(fā)一級資質企業(yè)。 35 五 、本項目的建議 （一） 確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 項目 開始 建設后，建議由政府制定項目相應的配套政策，并以簽訂協(xié)議的方式確保漁業(yè)基地功能不得隨意改變，且政策及協(xié)議對政府、具有經營權的企 業(yè)都應該具有約束力，以避免重復蛇口漁港功能被改變的覆轍，經營若干年后變相將漁業(yè)基地轉變成房地產開發(fā)項目。 經審計機構審計， 海吉星漁港實業(yè)有限公司 建設該漁港碼頭及道路等公共設施時共投入的成本為 25,103,。 若采取建設 經營一體化模式，建議 新成立公司共同開發(fā) ，優(yōu)勢 如下： 一是 新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項目的融資、建設和運營做出貢獻； 二是 通過后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進漁港相關服務在業(yè)內的有效持續(xù)發(fā)展； 三是 多方股權融資，產權明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權益糾紛； 四是 多方實力制衡，有效降低收益補償，提高社會效益； 五是 漁港建成后，所有權歸屬新成立公司 ，并負責日后運營，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權，政府的職責更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。 38 附件一、 國 外、國 內遠洋漁港融資 、建設模式 （一）國外漁港 新加坡漁港 新加漁港的設施幾乎全部由政府負責投資建設。漁港內所有的項目都由港務局自行籌資解決，所以英國漁港完全是自負盈虧，其漁港建設資金來源主要有以下幾種：漁港自身分紅后的剩余利潤、銀行貸款、發(fā)行股票、債券，對經濟影響較大的漁港還可以爭取部分政府及歐 盟 贈款。國家補助的比例因漁港類別、漁港所在地的區(qū)別、設施的類別而不同。利率為 %，災害恢復貸款為 %，償還期限二十年，貸款限額為建設總投資扣除國家補助后余額的 80%以內。 （二）國內漁港 大連杏樹中心漁港 杏樹中心漁港是我國北京最大的國家級中心漁港之一。其中，國家投資 3330 萬元，地方投資 1670 萬元，項目單位自籌 億元。中心漁港規(guī)劃建設“一港一城” ，其中陸域“一城”規(guī)劃面積 10平方 千米 ，主要為產業(yè)區(qū)和居住區(qū)；海域“一港”規(guī)劃面積 8 平方 千米 ，分為作業(yè)港區(qū)和休閑港灣區(qū)。公司計劃總投資 64億元，目前，項目總投入累計超過 80億元。 濱海建投集團除深化與國開行合作，還與幾家大型國有銀行簽訂大額貸款框架合作協(xié)議，搶占銀行信貸資金規(guī)模。漁港基礎設施：計劃投資 億元，由威海市政府全額出資建設。據(jù)估計， 本項目建成投產后可實現(xiàn)年銷售收入 20 億元。 沈家門漁港 沈家門漁港位于浙江省舟山市普陀區(qū)，由舟山本島東南端及魯家峙、馬峙、小干島等島嶼所圍之海域組成，港區(qū)東窄西寬，狹長形，長約 千米，寬約 千米，是優(yōu)良的錨泊和避風港。具體規(guī)劃新建八大功能區(qū)，即水產品物流貿易區(qū)、水產品精深加工區(qū)、漁業(yè)生產生活資料補給區(qū)、漁民新村、綜合執(zhí)法辦證中心、漁業(yè)生產油料供給區(qū)、修造船服務區(qū)和綠化景觀區(qū)。 遠洋漁業(yè)界表示， 該遠洋漁港 周邊 配套設施，如 造船廠、冷凍廠及加工廠 不足是重要原因。這一模式的變化也導致了母國遠洋漁港的蕭條。 防 止土地炒作 ，提供合理物業(yè)價格 。地方債券一般在券面上載明固定的利息率，所以收入穩(wěn)定，且一般而言地方債券信用都比較高。 收益?zhèn)怯蔀?建造某一基礎設施依法成立的代理機構、委員會和授權機構，如修建醫(yī)院、大學、 遠洋漁港 、收費公路、供水設施、污水處理、區(qū)域電網(wǎng)或者港口的機構或公用事業(yè)機構等所發(fā)行的債券，其償債資金來源于這些設施有償使用帶來的收益， 故稱收益?zhèn)? 市政債券大體可分為兩類 ： 一般責任債券（ general obligation bonds） 和收益?zhèn)?或收入債券）（ revenue bond） 。45 附件 三 、關于地方債券 地方債券（ Local Treasury Bonds）又稱市政債券（ Municipal Bonds），是指由地方政府發(fā)行的債 券，其目的是為了籌集足夠的資金運用于修造公路、開辦學校、醫(yī)院等公共事業(yè)。 （二）教訓 注意時效性 。 現(xiàn)代遠洋漁船作業(yè)模式已經改變，漁船遠赴外國水域捕魚后，不再運回臺灣銷售，而是加入國際漁業(yè)合作協(xié)議，并以國外港口為基地補給。項目建設年限為三年， 工程造價約 5268 萬元。 2020 年 7 月，沈家門中心漁港建設項目獲國家農業(yè)部批準，確定該中心漁港建設項目位于魯家峙大橋以西，興業(yè)公司以東區(qū)域。項目占地面積 畝，總建筑面積 5 萬余平方米，為六層框架結構貝殼造形的景觀式建筑，設活鮮品交易區(qū)、冰鮮品交易區(qū)、冷凍品交易區(qū)、干品交易區(qū)、國際水產品交易展區(qū)等功能區(qū)，并配套有業(yè)務洽談室、會客廳、結算中心、市場管理辦公區(qū)、檢測檢驗室等。陸域配套設施：計劃投資 4 億元，由威海遠遙漁港有限公司出資。 威海中心漁港 山東威海中心漁港建設項目是經國家發(fā)改委批準，按照國家級中心漁港標準興建的大型項 目。 在此過程中，濱海建投集團深入調研國際城市基礎設施建設項目融資案例和國內先進省市城投企業(yè)經驗，協(xié)同市法制辦、發(fā)改委 ，參與制訂并推動出臺《天津濱海新區(qū)公共基礎設施建設項目 BT 模式建設管理試行辦法》。 在項目融資方面，中心漁港項目采用了 BT 模式。 2020 年帶動區(qū)域增加稅收 1 億元，預計五年內將達到 2 億元，八年內達到 5 億元。杏樹中心漁港總面積 340 萬平方米，其中港池水域面積達 170 萬平方米，陸域面積 170萬平方米，是全國人工圍堰面積最大的漁港，由漁業(yè)碼頭、陸島客貨碼頭、成品油碼頭等功能區(qū)組成。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標準分為國家漁港、地方漁港和漁村定住漁港（即傳統(tǒng)漁港）。民間團體負擔比例為 015%，其余由地方政府負擔。 日本漁港 日本漁港建設中由國家和地方政府共同投資漁港的公用設施，民39 間團體或企業(yè)投資建設經營性設施（或由國家提供一部分優(yōu)惠低息貸款）。商業(yè)機構（漁港企業(yè)）承擔漁港投資、生產經營等商業(yè)職 能，目前的股東還是政府，企業(yè)集團的負責人由政府委任。 37 若采取建設 經營多元化模式，建議采取“民建 +民營”模式，優(yōu)勢 如下： 一是 漁港整個建設和運營過程都由民營企業(yè)負責，最大程度提高效率； 二是 項目融資的風險都轉移給民營企業(yè)，減少政府主權借債和還本付息的責任； 三是 通過招投標完全引入民間資本，市場化程度最高，社會效益最大； 四是 政府始終擁有 漁港的所有權，項目企業(yè)只是負責建設和具有經營權； 五是 讓民營企業(yè)參與，有利于引進先進的公司管理模式； 六是 組織結構簡單，政府部門和民營企業(yè)協(xié)調容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機制。建議對整體地塊進行國際招標時， 對日、韓、臺 具有漁業(yè)基地及資源優(yōu)勢的財團、 企業(yè) 進行 重點關注 。 1999年，市規(guī)劃國土局將漁港南岸中心 47436平方米市場用地使用權劃給 深圳市商貿控股公司下屬企業(yè)海吉星漁港實業(yè)有限公司 ，在確定用地紅線時，把漁港南岸的碼頭用地 C9地塊一并劃為海吉星漁港實業(yè)有限公司的紅線范圍。近年來，公司以打造“京基 100”城市綜合體項目為契機，開啟了企業(yè)發(fā)展的新征程。 34 2）金地 （集團）股份有限公司 金地集團初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經營房地產，逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢 2020 年 4 月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA 單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。“民建 +民營”模式與“國建 +民營”模式最大的區(qū)別就是建設方是否擁有漁港的所有權。 這種模式的理論原型是 BTamp。政府提供的收益補償包括：一是填海造地，轉讓土地使用權收益；二是轉讓漁港經營權融得的資金。全委托項目有 80多個，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務員生活小區(qū)、學校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國各地設立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。公司現(xiàn)擁有及 經營管理 58艘漁船，并計劃在“十一五”期間再建造 20艘玻璃鋼冷海水金槍魚延繩釣船，將漁船數(shù)量增加到 80 艘。TOT，即 BOOT 模式和 TOT 模式的結合形式。 “國 建 +民營”模式 “國建 +民營”模式，是指國資委下屬企業(yè)負責出資建設漁港，并擁有其一定時間內的所有權，通過轉讓漁港的所有權給政府實現(xiàn)投資資本的回收，政府再將漁港經營權移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務，所管理物業(yè)主要包括高新技術產業(yè)園區(qū)以及超高層甲級商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。公司先后成功開發(fā)了深圳國際貿易中心大廈和國貿商業(yè)大廈、皇洲花園、紅嶺大廈等高層建筑群及福蓮花園、福民新村、物業(yè)時代新居等一大批高中檔物業(yè)；總承包建設了我國最大的對外陸路口岸 —— 皇崗口岸，合作開發(fā)了天安國際大廈、羅 湖商業(yè)城等。 參考國有建設企業(yè)： 1）深圳經濟特區(qū)房地產（集團）股份有限公司 深圳經濟特區(qū)房地產（集團）股份有限公司（簡稱深房集團）成立于 1980 年 1 月 8 日，前身為“深圳經濟特區(qū)房地產公司”。 該模式理論上被稱為 BOOT 模式。兩個企業(yè)分別負責漁港建設或運營，可以充分利用在各自領域的專業(yè)優(yōu)勢，節(jié)約成本、提高效率。這一模式體現(xiàn)了“總體規(guī)劃、分步實施、政府監(jiān)督、企業(yè)運作”的建、管、護一體化的要求。遠洋休閑旅游經營權也成為了一種重要的資源。入股的主體可以包括政府相關機構、私募股權公司、房地產開發(fā)公司、旅游開發(fā)公司等，他們作為新公司的股東可以利用各自的專業(yè)優(yōu)勢共謀發(fā)展和利益。旗下?lián)碛腥A僑城控股（ SZ000069）、26 華僑城（亞洲）控股、 康佳集團 （ SZ000016）三家境內外上市公司以及 錦繡中華 、 民俗文化村 、 世界之窗 、 歡樂谷 、 波托菲諾 、 新浦江城 、何香凝美術館 、 OCTLOFT 創(chuàng)意文化園、 華夏藝術中心 、 長江三峽 旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、 城市客棧 等一系列國內著名的企業(yè)和產品品牌。資產公司的主營業(yè)務包括：項目投資，投資管理 ；兼營業(yè)務主要有：資產管理，投資策劃咨詢服務，銷售水產品、農產品、土產品、糧油等。 招商局集團 (簡稱招商局 )是國家駐港大型企業(yè)集團，經營總部設于香港，業(yè)務主要分布于香港、內地、東南亞等極具活力和潛力的新興市場，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中25 資企業(yè)之一。中水集團遠洋股份有限公司的主要業(yè)務是海洋捕撈、水產品加工、國內外貿易及漁船、船用柴油機、漁具制造業(yè)、漁港建筑業(yè)等。 BOT（ BuildOperateTransfer）模式，即建設 經營 移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經營合同，由企業(yè)參與項目的基礎設施建設，在一定時期內對項目進行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以 此回收項目的投資、經營和維護等成本，同時獲得合理的回報，待特許經營期滿后項目經營權無償移交政府的一種模式。其方式是通過招拍掛方式實現(xiàn)土地使用權出讓，再以城市建設費的名義將等額款項打入公司帳戶，以保證 其收益。在這種模式的前提： 一是該公司的資金實力雄厚，能夠提供 遠洋漁業(yè)基地的建設費用及建成后的運營資金； 二是該公司具有相關的專業(yè)技術和能力，可以滿足設計和運營的23 正常進行。 近期開發(fā) 相關建議 城市開發(fā)商首先 要完成填海工程基礎工作 ，創(chuàng)造土地開發(fā)的條件，創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件。 這種模式下，遠 洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。 土地金融即城市開發(fā)基金。 20 圖 6 遠洋漁港單一開發(fā)主體模式 （ 二 ） 多主體開發(fā) 模式 企業(yè)主導 的 多主體開發(fā) 政府通過對所在的區(qū)域進行城市定位和產業(yè)定位、統(tǒng)一規(guī)劃與布局，然后就整塊土地進行招商。 （ 一 ） 單一開發(fā)主體模式 遠洋漁港 開發(fā)公