【正文】 后，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)擁有項(xiàng)目的 所有權(quán) 并進(jìn)行 經(jīng)營 ，待特許經(jīng)營期滿后將項(xiàng)目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)無償移交政府所有的模式。 例如，市國資委 下屬地產(chǎn)企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有一定年限的所有權(quán)，建成后深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司可將其轉(zhuǎn)讓給深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司，通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)交來實(shí)現(xiàn)投資資金的回籠。 BOOT（ BuildOwnOperate Transfer），即建設(shè) 擁有 經(jīng)營 轉(zhuǎn)讓，該模式是指企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，由企業(yè)出資對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且項(xiàng)目建成后，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)擁有項(xiàng)目的所有權(quán)并進(jìn)行經(jīng)營，待特許經(jīng)營期滿后將項(xiàng)目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)無償移交政府 所有的模式。該模式與 BOT 模式最大的區(qū)別在于企業(yè)是否擁有項(xiàng)目的所有權(quán)。 1992年 2 月經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)更名為“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)總公司”，成為深圳市政府直屬的一級(jí)企業(yè)， 2020 年劃歸深圳市投資控股有 限公司。 29 2）深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司 深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃與管理為主業(yè)的大型房地產(chǎn)專業(yè)公司，兼營出租車客運(yùn)、商品百貨和餐飲業(yè)。 3）深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司 深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）公司是深圳市國資委下屬唯一國有獨(dú)資大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)，前身是深圳市基礎(chǔ)工程工作組， 1983年 9 月正式成立城建集團(tuán)， 1986 年完成政企分開，成為國有獨(dú)資企業(yè)。 參考國有運(yùn)營企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。公司30 已通過并推行行業(yè) ISO9001： 2020 質(zhì)量管理認(rèn)證體系、 ISO14001： 2020環(huán)境管理認(rèn)證體系、 OHSAS18001： 1999 安全管理認(rèn)證體系和 SA8000：2020 社會(huì)責(zé)任管理認(rèn)證體 系。公司先后在深圳、南昌、上海、長沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈陽、長春、南寧、銀川、蚌埠、濟(jì)南、廣州、天津、九江、武漢等21個(gè)城市投資經(jīng)營管理了 32 家大型農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)和大宗農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易市場(chǎng)，初步形成了一個(gè)全國性農(nóng)產(chǎn)品交易、物流及綜合服務(wù)平臺(tái)，成為國內(nèi)經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的第一品牌。該模式中，政府實(shí)現(xiàn)漁港所有權(quán)轉(zhuǎn)移的資金可以來自兩個(gè)方面： 1）土地使用權(quán)出讓金； 2）轉(zhuǎn)讓漁港經(jīng)營權(quán)融得的資金。 這種模式的理論原型是 BOOTamp。 TOT（ TransferOperateTransfer），即移交 經(jīng)營 移交，該模式是指政府與投資者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的可收益公共設(shè)施項(xiàng)目移交給民間投資者經(jīng)營，憑借該設(shè)施在未來若干年內(nèi)的收益，一次性地從投資者手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；特許經(jīng)營期滿后，投資者再把該 設(shè)施無償移交給政府管理。 公司主要在中西太平洋密克羅尼西亞聯(lián)邦、馬紹爾群島及帕勞共和國三個(gè)國家經(jīng)營金槍魚延繩釣項(xiàng)目，并與香港聯(lián)泰漁業(yè)投資有限公司合作經(jīng)營在該三國的漁業(yè)基地、加工廠，提供后勤補(bǔ)給服務(wù)。公司并擬配合深圳市政府支持發(fā)展遠(yuǎn)洋漁業(yè)的政策 ， 尋找機(jī)會(huì)發(fā)展超低溫延繩32 釣及圍網(wǎng)作業(yè)。目前，公司管理的物業(yè)面積已達(dá) 300 萬平方米，政府儲(chǔ)備土地管理 面積 3000 多萬平方米。 3）深圳市公元物業(yè)管理有限公司 公元物業(yè)作為獨(dú)立的專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)商，擁有一流物管體系、專業(yè)人才、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，國家一級(jí)物業(yè)資質(zhì)和 ISO9000 質(zhì)量/14000 環(huán)境雙認(rèn)證。 “民建 +民營”模式 “民建 +民營”模式，是指民營企業(yè)與政府簽訂協(xié)議，由該企業(yè)負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港并移交給政府，同時(shí)獲得政府提供的收益補(bǔ)償，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。政府可在企業(yè)建設(shè)過程中提供33 便利，如承諾優(yōu)先考慮規(guī)劃所需用地并明確地塊功能、給予相關(guān)免稅優(yōu)惠政策、提供銀行低息或貼息貸款、給予適當(dāng)補(bǔ)貼等措施，以此吸引社會(huì)投資。引入企業(yè)建設(shè)經(jīng)營時(shí)，可以由政府成立專職的管委會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督建成后移交給政府。TOT，即 BT模式和 TOT 模式的結(jié)合形式。在該模式下，項(xiàng)目的所有工程建設(shè)和工程運(yùn)作 通過項(xiàng)目公司總承包，在融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。 參考民營建設(shè)企業(yè)： 1）萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。截至 2020 年底，金地集團(tuán)已擁有多家控股子公司，總資產(chǎn) 728 億元，凈資產(chǎn) 177 億元。 2020年開始，京基地產(chǎn)逐漸形成了多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)入商業(yè)、物業(yè)、高爾夫、酒店等領(lǐng)域，目前自有 商業(yè)營業(yè)面積超過 30 萬平方米，五星級(jí)酒店 5 家，擁有客房數(shù)量近 2020 間以及占地 2020 畝的天津高爾夫俱樂部。公司連續(xù)多年獲得年度地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售排名第一以及國家建設(shè)部、深圳市政府頒發(fā)的各類獎(jiǎng)項(xiàng)，為中國房地產(chǎn)開發(fā) 50強(qiáng)企業(yè)、國家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。 （二） 確保 周邊用地規(guī)劃 的整體性 本項(xiàng)目地處珠三角發(fā)展主軸上，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)突出，若能與周邊地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，進(jìn)行國際招標(biāo)，則能夠極大地提升提專欄：關(guān)于蛇口 漁港碼頭 1998年，市長 工作會(huì)議紀(jì)要 83號(hào)《關(guān)于漁港的開發(fā)問題》規(guī)定“漁港基地內(nèi)南岸土地由商貿(mào)控股公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)”。 2020年 3月，深圳市農(nóng)業(yè)局以便于港口碼頭作業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)為由，致函（深農(nóng)函 [2020]3號(hào)）深圳市規(guī)劃國土局， 請(qǐng)求將港口碼頭用地 C9地塊劃轉(zhuǎn)蛇口漁港管理服務(wù)中心， 2020年 3月底，深圳市規(guī)劃國土局會(huì)議決定，將蛇口漁港碼頭 C9地塊紅線單列，明確該地塊為 公用碼頭用地 ，并確權(quán)給政府漁港管理部分，無償提供給漁民、魚商使用；漁港碼頭、道路等公共設(shè)施應(yīng)劃歸深圳市農(nóng)林漁業(yè)局統(tǒng)一管理。 36 快價(jià)值和建設(shè)都市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。 （三） 確保開發(fā)模式的 可 操作性 若采取單一開發(fā)主體模式，建議由 有 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型企業(yè)或市國企成立遠(yuǎn)洋漁港項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目融資平臺(tái)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 從以上論述可知，在建設(shè) 經(jīng)營一體化模式下，新成立公司共同開發(fā)模式在多個(gè)方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。 建議由市發(fā)改委作為 項(xiàng)目開發(fā) 主管部門協(xié)調(diào)本項(xiàng)目融資。新加坡實(shí)行了漁港民營化，法定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理漁港和運(yùn)輸方面的管理和技術(shù)措施，如漁港規(guī)劃、漁港管理、審發(fā)執(zhí)照等。 英國漁港 英國政府不監(jiān)控港口投資計(jì)劃，國家同樣也不參與漁港基本設(shè)施的投資。 法國漁港 法國的漁港設(shè)施主要由中央政府負(fù)責(zé)投資及監(jiān)控，國家通過合同將漁港交給商會(huì)經(jīng)營，國家只象征性地征費(fèi)，不從漁港收回資金，漁港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)資金由中央政府負(fù)擔(dān)，重要漁 港的重大基本建設(shè)項(xiàng)目幾乎都由國家投資，納入國家財(cái)政預(yù)算，直接撥款。漁港公共設(shè)施投資來源包括國家補(bǔ)助一部分，地方負(fù)擔(dān)一部分（列入地方預(yù)算），有的漁港參加經(jīng)營的民間團(tuán)體也負(fù)擔(dān)一部分。漁港法規(guī)定，在本土補(bǔ)助 4060%，海島補(bǔ)助 5080%，全國平均補(bǔ)助65%。漁港經(jīng) 營性機(jī)能設(shè)施的資金可由民間團(tuán)體籌資或由國家“漁業(yè)基本建設(shè)資金”貸款解決。 韓國漁港 韓國漁港分為法定漁港（即國家認(rèn)定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。其中，國家漁港由國家海洋水產(chǎn)部直接管理，漁港建設(shè)和維護(hù)資金也由國家全額撥款；地方漁港由各市、道知事管理，此類漁港的建設(shè)和維護(hù)資金由國家和地 方各投資 50％；漁村定住漁港與非法定港一樣，主要以各市、郡、區(qū)自主開發(fā)為主。 2020 年初動(dòng)工興建， 2020 年經(jīng)農(nóng)業(yè)部批復(fù)建設(shè)國家中心漁港， 2020 年 10月40 通過農(nóng)業(yè)部組織專家驗(yàn)收合格，并開港投入使用。 在項(xiàng)目融資方面，杏樹中心漁港建設(shè)采取“政府主導(dǎo)、企業(yè) 運(yùn)作、市場(chǎng)機(jī)制”的投融資主體多元化模式，主要由大連杏樹港務(wù)集團(tuán)有限公司投資興建，總投資 億元。 大連杏樹中心漁港是以企業(yè)投資為主體市場(chǎng)化運(yùn)作的方式開發(fā)建設(shè)，工程累計(jì)拋填土石方 300 萬立方米，建成東西防波大堤 3858米，水產(chǎn)品交易市場(chǎng)、成品油倉儲(chǔ)、綜合服務(wù)區(qū)等項(xiàng)目。 天津?yàn)I海新區(qū)中心漁港 天津?yàn)I海新區(qū)中心漁港占地 18平方 千米 。海域作業(yè)港區(qū)規(guī)劃泊位 14個(gè)，年吞吐能力 1700 萬噸，休閑港灣區(qū)可容納大小游艇 1000 艘。即濱海建設(shè)投資集團(tuán)作為濱海新區(qū)投融資平臺(tái)，與漢沽區(qū)政府合作開發(fā)中心漁港項(xiàng)目，由濱海建設(shè)投資集團(tuán)子公司天津中心漁港開發(fā)建設(shè)公司承擔(dān)建41 設(shè)。 在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)中心漁港開發(fā)建設(shè)公司分別 與天津龍達(dá)水務(wù)有限公司、津熱供熱集團(tuán)、國投津能發(fā)電有限公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設(shè)協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開發(fā)建設(shè)公司與澳大利亞成功集團(tuán)天津市中澳成功實(shí)業(yè)公司達(dá)成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項(xiàng)目總投資 70 億元，將建成 800 多個(gè)泊位，其中包括中國首個(gè)長度超過 100米的超級(jí)游艇碼頭。破解關(guān)鍵難點(diǎn)，將 BT 融資方式引入濱海新區(qū)建設(shè)領(lǐng)域，資金總規(guī)模達(dá)到 28億元。建立起了國有銀行中長期貸款為主，中小股份制銀行流動(dòng)性資金貸款補(bǔ)充調(diào)劑的信貸融資體系，全面引進(jìn)商業(yè)銀行信貸資金，為項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營提供了充足的資金支持和保障。 42 在項(xiàng)目投融資方面，預(yù)計(jì)總投資 億元，包括漁港基礎(chǔ)設(shè)施和陸域配套設(shè)施兩部分。 建設(shè) 碼頭 1390 米，修筑防波堤 1170 米，征用海域 2650 畝，填海造地 360 畝，形成港池 600 畝，提供漁船泊位 27個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 3 個(gè)， 5000 噸級(jí)泊位 6 個(gè)，能夠滿足 1500 艘漁船的靠泊、避風(fēng)、供給。建設(shè)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、高層建筑區(qū)、污水處理廠、萬噸冷藏制冰廠、萬噸油庫等，總建筑面積 10 萬平方米。 威海市水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是中心漁港配套設(shè)施的核心項(xiàng)目，總投資 億元，其中，中央財(cái)政預(yù)算劃撥 350 萬元，余下 州恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出獨(dú)自融資。項(xiàng)目建成后，將成為我國北方最大的水產(chǎn)品物流貿(mào)易基地之一，預(yù)計(jì)年實(shí)現(xiàn)銷售收 入 15億元。 為進(jìn)一步加快沈家門漁港向西拓展進(jìn)程，打造一個(gè)集漁、工、貿(mào)、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國家農(nóng)業(yè)部申報(bào)了建設(shè)沈家門中心漁港項(xiàng)目。 項(xiàng)目法人為沈家門中心漁港開發(fā)有限公司 。 主要建設(shè)內(nèi)容為：新建 600 馬力浮碼頭 4 座， 500 噸級(jí)漁政碼頭1 座， 1000 噸級(jí)雙引橋高樁碼頭 1 座， 600 馬力修船碼頭 1 座，補(bǔ)網(wǎng)場(chǎng)地 10000 平方米，綜合管理服務(wù)中心 1000 平方米，沿港道路 14600平方米，拆除舊碼頭 7 座，以及配套的水電設(shè)施、通訊導(dǎo)航設(shè)施和臨時(shí)工程。 44 附件 二 、 高雄興達(dá)遠(yuǎn)洋漁港 運(yùn)營 風(fēng)險(xiǎn) 案例 （一） 未達(dá) 預(yù)定目標(biāo) 斥資 70億元新臺(tái)幣修建的 高雄縣 興達(dá)港遠(yuǎn)洋漁港 已完工 13 年，但 遠(yuǎn)未達(dá)到之前 預(yù)期 的吸引 高雄市前鎮(zhèn)漁港遠(yuǎn)洋漁業(yè) 的目標(biāo)。同時(shí)， 興達(dá)漁港建造完成時(shí)， 全球 遠(yuǎn)洋漁業(yè) 資源約束增大 ， 臺(tái)灣遠(yuǎn)洋漁業(yè)日漸萎縮。遠(yuǎn)洋漁船長期停泊在外國港口，漁獲就近冷藏處理。 因此興 達(dá)港發(fā)展遠(yuǎn)洋漁業(yè)先天不足 。遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地 的目的是為 遠(yuǎn)洋漁業(yè) 服務(wù) ，產(chǎn)業(yè)的興衰直接關(guān)系到遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地價(jià)值 的發(fā)揮，遠(yuǎn)洋漁港 建設(shè)進(jìn)程 如果與遠(yuǎn)洋漁業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 不匹配， 則將 失去其 存在意義 。 興達(dá)港建港之初， 游資大肆炒作遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地周邊土地，導(dǎo)致地價(jià)飛漲，限制 了 實(shí)業(yè)主體 對(duì)遠(yuǎn)洋漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 ，影響了 配套產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 。地方債券最明顯的好處就是稅收方面的優(yōu)惠，這是最能吸引投資者的地方。同政府公債一樣，地方債券的期限也分為長期、中期、短期 3 種，以便于投資者進(jìn)行債券到期結(jié)構(gòu)的搭配，確保完全和較高的收益水平。一般責(zé)任債券由地方政府或其 下屬機(jī)構(gòu)發(fā)行，以發(fā)行者的資信和征稅能力作為還本付息的保證。