【正文】 ， 市 漁業(yè)基地 的出路在社會融資。 若不考慮運營收益，僅通過土地收益來平衡開發(fā)商一級開發(fā)投12 入，則 按照深圳市規(guī)劃和國土委員會 公布 的 2020 年 寶安區(qū) 經(jīng)營性 用地 平均 出讓 價格 5000 元 /平方米 計算 ，需出讓 30 萬平方米方 經(jīng)營型用地方可平衡 本項目 15 億 元的一級開發(fā)投入 ，這一面積為本項目規(guī)劃的陸域面積，這顯然是行不通的 。此外，還可由銀行將發(fā)行的地方債券打包，轉(zhuǎn)移給專門的金融機構(gòu)管理，通過評級機構(gòu)評級優(yōu)化，充分利用證券交易所的功能，將此 15 億債券證券化上市交易。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。 第三，我國雖然以前發(fā)行過地方債券，但是在資產(chǎn)證券化這一部分還比較薄弱，基本可以說沒有什么經(jīng)驗可以借鑒。 該種融資方式的優(yōu)勢： 第一 ， 深圳市有著發(fā)達的金融市場，有其他城市無法比擬的融資平臺； 第二 ， 深圳市國資部門的實力相當(dāng)雄厚，有利于信托產(chǎn)品順利籌資； 第三 ， 該融 資方式通過專業(yè)的理財機構(gòu)管理信托資金，減少了違規(guī)使用資金的機會，降低了投資者的風(fēng)險。 一是 多年來 我市已進行了多種準(zhǔn)公共產(chǎn)品融資模式探索。 在市漁業(yè)基地開發(fā)時，可選擇項目范圍內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓與市融資平臺注資 相結(jié)合 的方法（以城市建設(shè)費名義注入開發(fā)商帳戶，平衡資金缺口）。 原城市規(guī)劃位于 市漁業(yè)基地 東部的大 鏟灣 物流園區(qū)和南部的大鏟灣二、 三期項目 ， 原準(zhǔn)備為大鏟灣碼頭集裝箱產(chǎn)業(yè)配套 。機場空運中心有限公司獲得了貨運中心的發(fā)展權(quán)，合約價值為 19 億港元。深圳）信息部 17 三 、 開發(fā)原則及開發(fā)時序 （一）開發(fā)原則 根據(jù)漁港設(shè)施的基本性質(zhì)及其投資收益情況，可將漁港投融資分為公益性和經(jīng)營性兩類。 一是融資模式的設(shè)計、選擇要充分分析市場內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營管理者以及資本市場的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠洋漁港的利益。 圖 5 市漁業(yè)基地開發(fā)程序 土地一級開發(fā) 土地出讓 土地 二級開發(fā) 生地 土地收儲中心 招拍掛 土地增值 生地變熟地 項目 定位 基本靠吼吧 整體規(guī)劃 開發(fā)模式選擇 開發(fā)流程 融資組合 19 四 、 本項目 投融資模式 選擇 土地開發(fā)按照主體的不同，可以是政府或者是企業(yè)，鑒于市財政不再提供財政支持的資金現(xiàn)實，因此，確立以企業(yè)為開發(fā)主體的前提下，確定 適合的融資結(jié)構(gòu)。 在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，借助開發(fā)公司融資平臺，進行融資并成片開發(fā)。 城市開發(fā)商的利潤來源主要為：土地一級開發(fā)的固定收益，該部分收益將通過資金杠桿得到放大； 漁港 可經(jīng)營資源；一二級土地開發(fā)聯(lián)動，獲得優(yōu)先權(quán)。 圖 7 遠洋漁港多開發(fā)主體模式 多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點 由項目領(lǐng)導(dǎo)小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下，對 萬平方米的地塊（現(xiàn)為海域）進行分區(qū)，遠洋漁港開發(fā)公司只負責(zé)其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融（城市開發(fā)基金）方式，也可以根據(jù)招投標(biāo)，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。這種模式下，要謹(jǐn)防相關(guān)開發(fā)公司由于資金不足而耽誤開發(fā)時間，也要對其開發(fā)的土地是否按照統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行進行全程監(jiān)控。 （三）建設(shè) 經(jīng)營一體化模式 指在遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的整個過程中，始終由一家公司來完成所有的工作，可以分為以下兩種情況： 專業(yè)公司自主開發(fā)模式 所謂專業(yè)公司自主開發(fā)模式，是指目前已有的大型相關(guān)公司利用它們雄厚的資金優(yōu)勢和相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢，統(tǒng)一完成遠洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的工作。該模式下的收益補償機制有兩種： 一是通過漁業(yè)基地以外的地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，來補償公司在漁業(yè)基地土地以及開發(fā)投入。 這 種 模 式 在 理 論 上 稱 為 BOT 模式。 2）中水集團遠洋股份有限公司 中水集團遠洋股份有 限公司由中國規(guī)模最大、實力最強的綜合性漁業(yè)企業(yè)中國水產(chǎn)（集團）總公司為主發(fā)起、經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，于 1998 年初注冊成立，注冊資本 億元。 3）招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（ 簡稱“招商地產(chǎn)”）于 1984 年在深圳成立，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，先后在深圳交易所（ 000024）、新加坡交易所（ 202024）掛牌上市。2020 年 12 月 15 日，集團公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略需要，決定以華農(nóng)公司為平臺，將其改組為集團的資產(chǎn)經(jīng)營公司，負責(zé)集團非主業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)的日常經(jīng)營管理與改制重組工作，實行專業(yè)化、市場化、公司化運作。 華僑城 集團公司長期致力于發(fā)展有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過獨特的創(chuàng)想文化致力于提升中國人的生活品質(zhì)。該公司的設(shè)立，以建成后的漁港為基礎(chǔ)，提供相關(guān)的服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，各投資主體按照入股比例分享利潤。除了遠洋交通、漁業(yè)服務(wù)外，休閑旅游正成為了漁港創(chuàng)收的一大業(yè)務(wù)。 BOO（ BuildingOwning 27 Operate），即建設(shè) 擁有 運營，該模式是一種由企業(yè)投資并承擔(dān)項目的設(shè)計、建設(shè)、運行、維護、培訓(xùn)等 工作，項目的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，而由政府部門負責(zé)宏觀協(xié)調(diào)、創(chuàng)建環(huán)境、提出需求，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)。建設(shè) 經(jīng)營多主體模式可以細分為以下三種情況： “國建 +國營”模式 “國建 +國營”模 式，是指由市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國資委另一個下屬企業(yè)負責(zé)后期運營實務(wù)。 例如，市國資委 下屬地產(chǎn)企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有一定年限的所有權(quán)，建成后深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司可將其轉(zhuǎn)讓給深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司，通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)交來實現(xiàn)投資資金的回籠。該模式與 BOT 模式最大的區(qū)別在于企業(yè)是否擁有項目的所有權(quán)。 29 2）深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司 深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃與管理為主業(yè)的大型房地產(chǎn)專業(yè)公司，兼營出租車客運、商品百貨和餐飲業(yè)。 參考國有運營企業(yè)： 1）深圳市投控物業(yè)管理有限公司 深圳市投控物業(yè)管理有限公司（原名“深圳高新區(qū) 物業(yè)管理有限公司”）是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于 2020 年 10月 17 日重組，擁有 14家所屬企業(yè)（管理處），具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。公司先后在深圳、南昌、上海、長沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈陽、長春、南寧、銀川、蚌埠、濟南、廣州、天津、九江、武漢等21個城市投資經(jīng)營管理了 32 家大型農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場和大宗農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易市場，初步形成了一個全國性農(nóng)產(chǎn)品交易、物流及綜合服務(wù)平臺，成為國內(nèi)經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的第一品牌。 這種模式的理論原型是 BOOTamp。 公司主要在中西太平洋密克羅尼西亞聯(lián)邦、馬紹爾群島及帕勞共和國三個國家經(jīng)營金槍魚延繩釣項目，并與香港聯(lián)泰漁業(yè)投資有限公司合作經(jīng)營在該三國的漁業(yè)基地、加工廠，提供后勤補給服務(wù)。目前，公司管理的物業(yè)面積已達 300 萬平方米，政府儲備土地管理 面積 3000 多萬平方米。 “民建 +民營”模式 “民建 +民營”模式，是指民營企業(yè)與政府簽訂協(xié)議，由該企業(yè)負責(zé)出資建設(shè)漁港并移交給政府，同時獲得政府提供的收益補償，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。引入企業(yè)建設(shè)經(jīng)營時，可以由政府成立專職的管委會，負責(zé)監(jiān)督建成后移交給政府。在該模式下，項目的所有工程建設(shè)和工程運作 通過項目公司總承包，在融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。 2020年開始，京基地產(chǎn)逐漸形成了多元化的發(fā)展態(tài)勢，進入商業(yè)、物業(yè)、高爾夫、酒店等領(lǐng)域，目前自有 商業(yè)營業(yè)面積超過 30 萬平方米，五星級酒店 5 家，擁有客房數(shù)量近 2020 間以及占地 2020 畝的天津高爾夫俱樂部。 （二） 確保 周邊用地規(guī)劃 的整體性 本項目地處珠三角發(fā)展主軸上，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢突出，若能與周邊地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃，進行國際招標(biāo)，則能夠極大地提升提專欄：關(guān)于蛇口 漁港碼頭 1998年，市長 工作會議紀(jì)要 83號《關(guān)于漁港的開發(fā)問題》規(guī)定“漁港基地內(nèi)南岸土地由商貿(mào)控股公司負責(zé)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)”。 36 快價值和建設(shè)都市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)目標(biāo)的實現(xiàn)程度。 從以上論述可知，在建設(shè) 經(jīng)營一體化模式下，新成立公司共同開發(fā)模式在多個方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。新加坡實行了漁港民營化，法定機構(gòu)負責(zé)處理漁港和運輸方面的管理和技術(shù)措施，如漁港規(guī)劃、漁港管理、審發(fā)執(zhí)照等。 法國漁港 法國的漁港設(shè)施主要由中央政府負責(zé)投資及監(jiān)控，國家通過合同將漁港交給商會經(jīng)營，國家只象征性地征費，不從漁港收回資金，漁港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護資金由中央政府負擔(dān)，重要漁 港的重大基本建設(shè)項目幾乎都由國家投資，納入國家財政預(yù)算，直接撥款。漁港法規(guī)定，在本土補助 4060%，海島補助 5080%，全國平均補助65%。 韓國漁港 韓國漁港分為法定漁港（即國家認(rèn)定的漁港）和非法定漁港（小規(guī)模港）。 2020 年初動工興建， 2020 年經(jīng)農(nóng)業(yè)部批復(fù)建設(shè)國家中心漁港， 2020 年 10月40 通過農(nóng)業(yè)部組織專家驗收合格，并開港投入使用。 大連杏樹中心漁港是以企業(yè)投資為主體市場化運作的方式開發(fā)建設(shè)，工程累計拋填土石方 300 萬立方米，建成東西防波大堤 3858米，水產(chǎn)品交易市場、成品油倉儲、綜合服務(wù)區(qū)等項目。海域作業(yè)港區(qū)規(guī)劃泊位 14個，年吞吐能力 1700 萬噸，休閑港灣區(qū)可容納大小游艇 1000 艘。 在項目的建設(shè)過程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團中心漁港開發(fā)建設(shè)公司分別 與天津龍達水務(wù)有限公司、津熱供熱集團、國投津能發(fā)電有限公司、市燃氣集團、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱、供氣、供電等配套工程建設(shè)協(xié)議，除此以外， 2020 年 8 月，中心漁港開發(fā)建設(shè)公司與澳大利亞成功集團天津市中澳成功實業(yè)公司達成合作協(xié)議，將在中心漁港休閑港灣區(qū)合作開發(fā)中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城項目總投資 70 億元，將建成 800 多個泊位，其中包括中國首個長度超過 100米的超級游艇碼頭。建立起了國有銀行中長期貸款為主，中小股份制銀行流動性資金貸款補充調(diào)劑的信貸融資體系，全面引進商業(yè)銀行信貸資金，為項目的建設(shè)和運營提供了充足的資金支持和保障。 建設(shè) 碼頭 1390 米，修筑防波堤 1170 米，征用海域 2650 畝，填海造地 360 畝，形成港池 600 畝，提供漁船泊位 27個，其中萬噸級以上泊位 3 個， 5000 噸級泊位 6 個，能夠滿足 1500 艘漁船的靠泊、避風(fēng)、供給。 威海市水產(chǎn)品批發(fā)市場，是中心漁港配套設(shè)施的核心項目，總投資 億元，其中，中央財政預(yù)算劃撥 350 萬元，余下 州恒和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出獨自融資。 為進一步加快沈家門漁港向西拓展進程，打造一個集漁、工、貿(mào)、43 游于一體的現(xiàn)代化港口旅游城區(qū)，普陀區(qū)于 2020 年向國家農(nóng)業(yè)部申報了建設(shè)沈家門中心漁港項目。 主要建設(shè)內(nèi)容為：新建 600 馬力浮碼頭 4 座， 500 噸級漁政碼頭1 座， 1000 噸級雙引橋高樁碼頭 1 座， 600 馬力修船碼頭 1 座，補網(wǎng)場地 10000 平方米，綜合管理服務(wù)中心 1000 平方米，沿港道路 14600平方米，拆除舊碼頭 7 座，以及配套的水電設(shè)施、通訊導(dǎo)航設(shè)施和臨時工程。同時， 興達漁港建造完成時， 全球 遠洋漁業(yè) 資源約束增大 ， 臺灣遠洋漁業(yè)日漸萎縮。 因此興 達港發(fā)展遠洋漁業(yè)先天不足 。 興達港建港之初， 游資大肆炒作遠洋漁業(yè)基地周邊土地，導(dǎo)致地價飛漲，限制 了 實業(yè)主體 對遠洋漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 ，影響了 配套產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 。同政府公債一樣，地方債券的期限也分為長期、中期、短期 3 種，以便于投資者進行債券到期結(jié)構(gòu)的搭配，確保完全和較高的收益水平。