【正文】 確需改變土地使用條件的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)土地所有者要求交納不同土地使用條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額，重新簽署土地流轉(zhuǎn)合同和辦理土地變更登記。（二）市國(guó)土資源局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地綜合整治建設(shè)用地復(fù)墾方案進(jìn)行審查，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第十八條集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的行為，由承租人與出租人簽訂一定年限的土地租賃合同，承租人取得租賃權(quán)并按期支付土地租金的行為。第五條市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門分別設(shè)立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱有形市場(chǎng)），對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門參照省有關(guān)規(guī)定另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。第十九條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）用地預(yù)審意見書；（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖；（四）立項(xiàng)批復(fù)文件；（五）村民代表意見書（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（六）原集體土地使用證正本或批次報(bào)批批復(fù)文件；（七）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；（八）經(jīng)雙方單位蓋章認(rèn)可的數(shù)字化測(cè)量地形紅線圖和宗地圖；（九）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第八條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅開發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營(yíng)造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項(xiàng)改革和創(chuàng)新，涉及到國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、物價(jià)、金融、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、民政、司法等多個(gè)部門，因此，應(yīng)加強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作健康有序開展。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通的體制以及相關(guān)配套政策，實(shí)現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)和市場(chǎng)化配置。對(duì)因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實(shí)施“占補(bǔ)平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時(shí)補(bǔ)交新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。流轉(zhuǎn)許可。不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不得擴(kuò)建、改建、也不允許進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應(yīng)與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限一致。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先建設(shè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會(huì)公共服務(wù)。由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，純粹是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的有效實(shí)施，導(dǎo)致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒有得到落實(shí)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。概括起來，主要有：集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力被削弱，難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，造成土地利用混亂，土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重干擾。而同時(shí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，各項(xiàng)建設(shè)突飛猛進(jìn)，用地需求急劇擴(kuò)張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中無地可用或供求關(guān)系緊張。另一方面，城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設(shè)用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國(guó)家又控制得很嚴(yán)。四是使用權(quán)抵押。解決這一問題的關(guān)鍵就是需要對(duì)《土地管理法》的一些條款進(jìn)行修訂，從法律上明確集體土地與國(guó)有土地具有同等的法律地位，從法律上保障集體土地所有權(quán)主體能夠充分行使所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，允許集體建設(shè)用地同國(guó)有建設(shè)用地一樣能夠有償、有期限、可流轉(zhuǎn)使用，由同一個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一配置，同權(quán)、同地、同價(jià)。存量集體建設(shè)用地和依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后的新增集體建設(shè)用地均可依法流轉(zhuǎn)。但必須同時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約集約用地政策等法規(guī)政策要求，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和商品住宅建設(shè)。杜絕濫用征地權(quán)，充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。通過對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值在信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押融資。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農(nóng)民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大隱患。在確保國(guó)家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護(hù)面積不減少、糧食綜合生產(chǎn)能力不降低”的基本前提下，如何實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)土地布局與結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，就為探索農(nóng)村建設(shè)用地的規(guī)范合理流轉(zhuǎn)提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和需求。主要表現(xiàn)在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。由于缺乏依法監(jiān)管與市場(chǎng)機(jī)制，土地市場(chǎng)價(jià)值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值在很大程度上是依賴國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒有國(guó)家的交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)就無流轉(zhuǎn)對(duì)象，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所得的收益的一部分，應(yīng)是國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資帶來的。四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要把握的原則和要求通過調(diào)查研究，在借鑒其他省市有益經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)我市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持以下基本原則和總體要求。和大力推進(jìn)土地開發(fā)整理復(fù)墾相結(jié)合。采取轉(zhuǎn)權(quán)讓利方式的，最高年限不得超過國(guó)務(wù)院第55號(hào)令規(guī)定的同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業(yè)合同章程規(guī)定的年限。權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛。人民政府負(fù)責(zé)召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動(dòng)部門進(jìn)行流轉(zhuǎn)會(huì)審，并報(bào)經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國(guó)土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購房條件。國(guó)土資源部門要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)的制定工作；財(cái)政部門要加快制定出臺(tái)集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會(huì)保障部門要盡快完善農(nóng)民社會(huì)保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門要加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動(dòng)配合做好相關(guān)工作，積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第二十條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出租手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）原已簽訂的集體建設(shè)用地使用合同；（三）租賃雙方簽訂的《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》；（四）村民代表意見書（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（五）原土地使用證正本；（六）雙方身份的有效憑證；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。第三十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。第三十九條 市國(guó)土資源部門及其他有關(guān)部門在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作中收取的費(fèi)用，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市政府的有關(guān)規(guī)定，并接受監(jiān)察、財(cái)政、稅務(wù)部門的監(jiān)督。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)在有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租期限一般與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接，但最長(zhǎng)出租年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。（三）市、區(qū)縣國(guó)土資源局按照省市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一組織驗(yàn)收，分別建立建設(shè)用地指標(biāo)交易信息庫。第三十六條集體土地所有者流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理。第三十五條土地使用者應(yīng)按照土地登記和土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的土地使用條件使用土地，不得擅自改變土地使用條件。法人或其他組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交土地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地土地復(fù)墾，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復(fù)墾的書面材料。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。第四條在保持集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償、有限期、可流轉(zhuǎn)的制度。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。第二十八條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，需提交下列材料：（一）原集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、出租合同；（二）雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同（包括轉(zhuǎn)讓方原簽訂的轉(zhuǎn)讓合同）、轉(zhuǎn)租合同；（三）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；（四）原土地使用證正本；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法給予辦理。村民出賣和出租住房（含農(nóng)民公寓住房）后，不得再申請(qǐng)新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。特別要加強(qiáng)區(qū)縣級(jí)土地管理三級(jí)執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國(guó)土管理所配備專職人員，區(qū)縣國(guó)土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍，切實(shí)做到服務(wù)第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作穩(wěn)步推進(jìn)。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實(shí)事求是的原則，對(duì)一些比較特殊的情況，適當(dāng)放寬限制條件。用地者確定后，向市、區(qū)土地行政管理部門申請(qǐng)土地變更登記。復(fù)審后，向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出土地流轉(zhuǎn)書面申請(qǐng)，同時(shí)申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估；評(píng)估地價(jià)經(jīng)審核確定后，集體土地所有權(quán)者與土地使用者根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方式草簽相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)合同。集體土地中只有土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，才能作為建設(shè)用地和流轉(zhuǎn)。把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限關(guān)。（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作注意處理好三個(gè)結(jié)合和新農(nóng)村建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村鎮(zhèn)建設(shè)、公共服務(wù)相結(jié)合。目前，在農(nóng)村地區(qū)，特別是在規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)域和城郊結(jié)合部，以低價(jià)私下簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租等形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的情況較多，這在一定程度上沖擊了國(guó)有土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)，影響了國(guó)有土地市場(chǎng)的管理。加之流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉(zhuǎn)程序失范，對(duì)建設(shè)投資者也不利，還會(huì)波及到其他利害關(guān)系人，交易安全得不到保障；權(quán)利設(shè)定缺乏合法依據(jù)，由此引致流轉(zhuǎn)法律糾紛不斷，一旦調(diào)處失當(dāng)，極易釀成社會(huì)問題。（三）從問題看，當(dāng)前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)普遍存在無原則、無條件、無規(guī)范的流轉(zhuǎn)問題。另一方面，我市農(nóng)村建設(shè)用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。在現(xiàn)行管理制度下，耕地和基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量以及農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農(nóng)村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、用途及效益情況，在充分尊重集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和投資者意愿的基礎(chǔ)上，可以協(xié)商的方式選擇確定以下流轉(zhuǎn)供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續(xù)租優(yōu)先；二是參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式，實(shí)行一次性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，最高使用年限不得超過國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限，三是作價(jià)入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估顯化土地資產(chǎn)后入股直接參與投資企業(yè)的利潤(rùn)分紅。而對(duì)于集體土地，法律一直禁止使用權(quán)流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致集體土地的所有權(quán)能、使用權(quán)能、資源、資產(chǎn)價(jià)值不能得以充分實(shí)現(xiàn)。明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍及遵循的原則。明確流轉(zhuǎn)管理體制。解除法律對(duì)集體建設(shè)用地