【正文】 銷售計劃 分兩個組團開發(fā) 一組團：多層 開發(fā)量： 6 萬方，包括電梯多層和景觀多層。 注： 業(yè)主必須交納公共性服務費 。 本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產(chǎn)生 豐富的立體感 。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹 ，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。 有足夠的空間建設高大氣派的大門，盡顯項目尊貴身份。 17 c、 有些社區(qū)的環(huán)境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收 CO2釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。 二居（小）： 70 平米 90 平米 二居（大）： 90 平米 100 平米 三居： 100 平米 130 平米 躍層： 130 平米 180 平米 戶型結構功能分區(qū) 客廳 公共活動區(qū) 餐 廳 門廳 家庭廳 9 A、 整體布局 ● 戶型布局遵循 動靜分區(qū) 、潔污 分區(qū) 的設計原則； 動靜分區(qū)即以公共 區(qū)域 （廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室） 相對隔開為要點 ，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房 、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。 戶內(nèi)實用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用 率比以前高。 f、靜態(tài)交通布置 包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 h、道路設置要點 ● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時， 可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。 本項目既要照顧 伊川 地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設 計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設，實現(xiàn)全景觀設計。 A、強調(diào)“均好性”理念 在規(guī)劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得 等同的價值回報。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。故建議在平衡園林規(guī) 劃及建筑單體的形式種種因素下， 多層 與 小高層 的建筑面積比例為： 多層 ： 小高層 ＝ 7： b、樓體類型及位置擺放詳細建議 由 本項目所 在區(qū)域決定 ，其 多層 的戶型布局相對比較陳舊。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在 15 萬至 25 萬之間。 打破單純 外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。 b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確 主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當大的難度。 15 三、 園林景觀建議 景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。 環(huán)境設施設計要點建議 室外硬質(zhì)景觀設計 住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是 多方面 的，其中，室外硬質(zhì)景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分?；ǔ睾退赝獗冢『煤妥尉嗟馗叨认嗤?，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。 20 環(huán)境建設其他注意之處 環(huán)境建設注意經(jīng)濟性 由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。 鑒于本項目的實際情況： 1）目標客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最 重要的 一次置業(yè)，因此他們會更加關注樓盤的物業(yè)管理水平。 電視接受系統(tǒng) 各居室均預留有線電視接口。 （注：以上階段均保留 20%精品住宅和商鋪） 14— 18 月對保留的 20%房產(chǎn)（包括住在和商業(yè)部分）進行高價銷售。 、供電、供氣系統(tǒng)的收費 建議采用 IC 刷卡的方式，比較符合 目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。據(jù)中國社會調(diào)查事務所調(diào)查表明： 2020年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè) 管理（ 97%）、位置（ 94%）、價格（ %）、戶型（ %）、建筑質(zhì)量（ 89%）、環(huán)境（ 84%）、生活質(zhì)量（ %）、物有所值（ 79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。 未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪 米，窗高 米。 社區(qū)內(nèi)樓宇之間 均留有綠地、硬鋪地，設有多種運動場所、設施、器械供人們休憩、 鍛煉 、娛樂之用?？墒乖?小 高層居住和工作的人們 有一種生活 在多層綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。 14 賣點 二 ：交通面積功能化 在最少的交通面積服務盡可能多的戶數(shù)的同時，又結合環(huán)境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。 確定戶型構成 戶型的構成比例比較復雜 ，與諸多因素有關。 戶型 設計 更為 體貼 廚房設計 設計是出于現(xiàn)代家庭居家細節(jié)設身處地的為住戶考慮。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)， 伊川 市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在 90— 140 平 6 米的 中等 戶型為主 。保證了項目的安全性和回報率。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。 本項目 規(guī)劃設計理念 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關鍵。 對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。路牌也可反映社區(qū)的特色。 工作陽臺設置 把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。 B、 公共區(qū)域 ● 進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； ● 兩廳方正實用 ● 建議采用大客廳、小餐廳的布局； ● 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；