【正文】 有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下； 人際交往空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊晨練的硬質(zhì)鋪地 18 有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢； 晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下； 人際交往空間 不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間； 青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對居民日常生活的干擾。建議將主入口設(shè)置在項(xiàng)目東北角，我司是這樣考慮的： 優(yōu)點(diǎn)： 東北角是項(xiàng)目最繁華的地方，將大門設(shè)置在此拉近了項(xiàng)目與市中心的心 理 距離。 園林景觀特色賣點(diǎn)設(shè)計 “景窗”概念 建議 進(jìn)行雙陽臺設(shè)計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設(shè)計600mm 寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。因此在許多情況下， 少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫 在紙上，還見不到實(shí)物，消費(fèi)者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù) 不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。本案的物業(yè)管理敝司建議： 提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的 高性價比的物業(yè)，物超所值的管理， 服務(wù)內(nèi)容建議： 物業(yè)管理服務(wù)一般分為 公共性服務(wù) 、特約性服務(wù) 和 公眾代辦性服務(wù) 。 供暖及空調(diào)系統(tǒng) 采暖： 集中供暖（開發(fā)商提供），雙管系統(tǒng)分戶計量方式 空調(diào)：分戶式空調(diào)（自備） ； 26 供電、供氣系統(tǒng) ： 要求負(fù)載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢，建議雙路供電，提供電表容量 10A，每戶用電負(fù)荷 20KW 以上，照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。 車輛配置建議 車位配置比例建議為 2： 1 伊川 未來發(fā)展前景看好 ，必要的充足的車 位配備是提高市場競爭力的必要手段。 C 8— 14 月推出二組團(tuán)多層、小高層。 二組團(tuán)：多層、小高層、商業(yè)步行街。 七、 項(xiàng)目車位配置建議 建議依據(jù) 在講究效率的當(dāng)代，總平面設(shè)計必須有良好的交通組織：合理分設(shè)出入口及步行道、自行車道、汽車道與停車場。 注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價管理。 高性價比的物業(yè)，物超所值的管理 將會成為本案的一個亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競爭力。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目為分期開發(fā)的大項(xiàng)目，在后期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀 。 發(fā)揮景觀的促銷作用 優(yōu)美的園林景觀對消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計算一次性建設(shè)投資，也要計算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過低，也要反對不必要的奢 華和鋪張。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以 植物 為主要手段，滿足人的親 近自然 ，使寂靜地 小區(qū) 增添了自然的活力。 C、 建設(shè)功能性 趣味性 強(qiáng)的小品 居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。 室外硬質(zhì)景觀，是 相對 于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路 面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。 綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。 13 戶型特色賣點(diǎn)設(shè)計建議 賣點(diǎn)一：立體花園走入 小高 層住宅 購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。 B、 公共區(qū)域 ● 進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積； ● 兩廳方正實(shí)用 ● 建議采用大客廳、小餐廳的布局； ● 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ● 廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光； ● 各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對； 功能分區(qū) 私密休息區(qū) 輔助區(qū) 臥室 書房 保姆房 廚房 衛(wèi)生間 陽臺 貯藏 10 C、 私密區(qū)域 ● 與公用活動空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端； ● 各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。 低窗臺設(shè)計 可坐可臥，既 增加了使用空間，又開闊了視野。 工作陽臺設(shè)置 把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。 客戶需求： 根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析， 這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中 高 階級。路牌也可反映社區(qū)的特色。建議本項(xiàng)目選用 電梯多層 形式 和景觀多層相結(jié)合 ， 拉平均價， 盡量做到戶戶 有 景。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。 將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景。 對本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補(bǔ)景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前 ，甚至每戶的窗前。 本項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計理念 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。 2 d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。保證了項(xiàng)目的安全性和回報率。 e、道路分級布置 按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)， 伊川 市場競爭項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在 90— 140 平 6 米的 中等 戶型為主 。戶數(shù)減少， 多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。 戶型 設(shè)計 更為 體