【正文】 廠房、住宅區(qū)混雜現(xiàn)象，區(qū)域功能規(guī)劃的完善尚有待時 日。在一定程度上，等于是加強本片區(qū)景觀物業(yè)的升值信心。 五、 項目分析 1. 項目概況 本項目位于深圳市福田區(qū)下沙村福榮路北，東距金海灣花園約1000 米，北毗鄰下沙村居民區(qū)，西向為將來氛開發(fā)住宅區(qū)，南邊為廣深高速公路，可遠眺深圳灣和紅樹林自然保護區(qū)。 從調(diào)查分析，置業(yè)群體更愿意選擇多層和小高層建筑，高層和多層帶電梯的建筑從意愿并不太接受。 調(diào)查反映出現(xiàn)時置業(yè)群體的整體價格承受能力并不高，整體上樓價的中位數(shù) M0=4620 元 /平方米，明顯低于目前市場樓價的整體水平。 該項目發(fā)售初期，因市場中海景物業(yè)存量較少，所以均價達 8580 元 /M2，前期銷售業(yè)績較為理想，二房、四房單位銷售率達 90%以上，后期因三房單位面積較大、總價過高，造成了一定的銷售壓力，因此銷售均價回落到 7100 元 /M2。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前整體銷售率達 85%左右，外銷比例在 40%以上?；蛘呖梢哉f，需求價和供給價相差過遠，難以形成有效需求，所以價格在競爭中是影響最大的因素之一。主要是由于高層建筑的管理費高、建筑密度高，多層帶電梯的管理費高等 不同區(qū)域選擇的建筑類型 在不同的購買區(qū)域?qū)ㄖ愋偷倪x擇上，羅湖區(qū)和福田區(qū)對小高層的接受程度要比南山區(qū)和關(guān)外高，但在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)就更接受多層建筑；也就是說，大部分人認為在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)會選擇小高 層建筑，在南山區(qū)和關(guān)外會選擇多層建筑。地塊基本呈長條形。 2） 針對本項目自身條件看 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 具規(guī)模、檔次的文化娛樂設(shè)施較為缺乏，導(dǎo)致片區(qū)文化度較低。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 作為聯(lián)結(jié)各區(qū)之間的重要地帶，伴隨著本片區(qū)的進一步發(fā)展，區(qū)域地位也將日益顯得重要。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。該項目的二房、三房單位的面積也較大，可能是由于 98 年市場追捧大三房的原因?qū)е拢椖繛橐惶萑龖?、一梯四戶及多層單位? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。大多數(shù)物業(yè)的市場定位與相臨的皇崗片區(qū)的物業(yè)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 深圳樓市熱點分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 總體來講，在目前較好的經(jīng)濟形勢下，亦有諸多利好因素的影響，有利于促進當(dāng)前房地產(chǎn)市場進一步的發(fā)展，在新的一年里房地產(chǎn)業(yè)有可能成為國民經(jīng)濟中增長較快的行業(yè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 總體平均價格相比，應(yīng)屬中等水平。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目 其他特點： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 福田區(qū)的價格承受程度 本區(qū)的價格承受能力12 . 1%23 . 6%33 . 9%18 . 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%福田區(qū)2 5 0 1 —3 5 0 0 元 3 5 0 1 —4 5 0 0 元 4 5 0 1 ——5 5 0 0 元 5 5 0 1 —6 5 0 0 元6 5 0 1 —7 5 0 0 元 7 5 0 1 —8 5 0 0 元 8 5 0 1 —9 5 0 0 元 9 5 0 0 元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 不同區(qū)域選擇的購買類型1 8 . 4 % 1 5 . 4 %9 . 7 % 4 . 8 %2 1 . 1 %3 1 . 4 % 4 5 . 8 % 5 2 . 4 %4 8 . 4 %4 1 . 7 %3 7 .