【正文】 預(yù)測前提： 土地 110 萬元 /畝； 營業(yè)收入 10, 萬元； 平均銷售單價 3, 元 /平方米； 營業(yè)成本 8,； 單位成本 2, /平方米； 稅金 1, 萬元； 房地產(chǎn)項目可行性報告 第 13 頁 共 14 頁 費用 ； 現(xiàn)金流量估算表（見附表 6） 本項目稅后現(xiàn)金凈流量 。 房地產(chǎn)項目可行性報告 第 11 頁 共 14 頁 （ 1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 縣境內(nèi)眾多的自然和人文歷史資源，為大邑的旅游開發(fā)提供了良好的發(fā)展條件，經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)，已初步形成了以 “ 雪山、森林、溫泉、莊園、道源 ” 為特色的五大旅游品牌，擁有中國道教起源地鶴叫山；國家重點風(fēng)景名勝區(qū)西嶺雪山；國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最好、天氣最熱和的高山滑雪場 — 西嶺雪山滑雪場；全國重點文物保護單位、國家 4A旅游區(qū)劉氏莊園博物館；中國西部最大的溫泉 療養(yǎng)度假區(qū) — 花水灣溫泉旅游療養(yǎng)度假區(qū)等一批獨占的和不可替換的旅游資源。 房地產(chǎn)項目可行性報告 第 6 頁 共 14 頁 5. 現(xiàn)有住宅主要集中在區(qū)域中心地帶，多大數(shù)物業(yè)住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本低，戶型設(shè)計一般，沒有特色，舊城改造工作正在城區(qū)內(nèi)逐漸進行。而最近新推出的新樓盤以小高層為主。 是大邑縣晉原鎮(zhèn) 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。目前市場上推出的體量 10 萬方，其中小高層 3萬方，多層 7萬方。 2. 由于本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)較之其它區(qū)域?qū)僦性缙?，消費都偏好 80 ㎡左右的兩房和 100㎡左右的三房，并認(rèn)為是流行高檔戶型。 ”大邑以其秀麗的自然風(fēng)光和眾多的文物古跡， 吸引了很多文人學(xué)士。 （二）、銷售計劃及營銷策略 銷售計劃 根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及 大邑 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為 三 年： 20xx年銷售收 ； 20xx 年銷售收入 ； 20xx 年銷售收入 280萬元。（見附表 3） （二 ）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額 8000萬元。（數(shù)據(jù)見附表 5） （ 2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于 0，項目可行（計算見附表 6）。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。 據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年 1— 5 月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲 %，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲 %和 %。（一室只有濱河景秀才有） 桃園新城：此片區(qū)也是房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點區(qū)域，該區(qū)域作為大邑的一個新興區(qū)域，城市規(guī)劃比較好。建筑容積率為 ,綠化率 35%。 就目前大邑新城區(qū)市場上所推出的戶型中，兩室和三室所占比例還是最大 ，各自所占的比例分別為 55%和 45%，一室所占比例為 5%。從市場上的房源來看，電梯房的體量逐漸增大， 房地產(chǎn)項目可行性報告 第 5 頁 共 14 頁 已經(jīng)超過了多層住宅的體量，說明電梯房已經(jīng)成為大邑房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。明代文學(xué)家楊升庵說： “ 大邑是蜀之看縣，沃野千里。 （三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格： 多層住宅均價 3500元 /㎡； 高層住 宅均價 3000元 /㎡； 商業(yè)網(wǎng)點均價 5000元 /㎡； 辦公樓均價 3000元 /㎡； 車位均價 6萬元 /個； 儲藏室均價 1000元 /㎡。 （ 6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。 八、結(jié)論 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團 “ 一體兩翼 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 ，特別是對房地產(chǎn) “ 一翼 ” 利潤中心的要求來看，還是從保證 博恒 房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從 圣菲壹號 規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看， 開發(fā)該項目均是必要的； 同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明