【正文】 4)、靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c。家樂福在北京、上海、深圳、廣州等區(qū)域大規(guī)模開設(shè)新店，例如深圳計劃開設(shè)新店將達(dá)到 6 家以上。 附頁二：沃爾瑪、家樂福情況介紹和選址要求 沃爾瑪 沃爾瑪市場部負(fù)責(zé)新店選址、新店開業(yè)、市場調(diào)研。 附件一 水星樓項目前期營銷工作計劃表 工作內(nèi)容 時間 責(zé)任部門 備注 一、營銷工作合作單位確定 選定 廣告公司 5/10— 5/25 策劃部 模型公司篩選 5/206/10 策劃部 /工程部 印刷公司篩選 6/106/30 策劃部 禮儀制作公司篩選 7/208/15 策劃部 按揭銀行選擇及洽談 7/01— 7/30 銷售部 /財務(wù)部 律師、公證處及保險公司確定 8/01— 8/30 銷售部 /客服部 國土局合同打印及合同備案程序 9/01— 9/30 銷售部 /客服部 二、項目相關(guān)資料準(zhǔn)備 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6/10— 6/20 策劃部 /工程部 項目戶型圖及平面分割設(shè)計圖紙 8/20— 9/10 策劃部 /工程部 項目周邊配套及市政工程設(shè)施 5/10— 6/20 策劃部 /廣告公司 項目市場調(diào)研分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ? 區(qū)域政策因素分析 ? 競爭樓盤市場調(diào)研分析 法律文件： 10/10— 11/25 銷售部 /辦公室 /客服部 營銷所涉及的“五證” ? 規(guī)劃許可證 ? 施工許可證 ? 土地使用許可證 ? 投資許可證 ? 預(yù)售許可證 房地產(chǎn)買賣合同范本 查丈報告 10/10— 11/25 工程部 銷售及現(xiàn)場管理文件 （ 1）定金收據(jù) 10/20— 11/30 銷售部 /策劃部 /律師 （ 2）認(rèn)購協(xié)議書 （ 3）認(rèn)購須知客戶來訪及來電登記本 11/20— 12/15 銷售部 /策劃部 （ 4）客戶銀行按揭須知 （ 5）客戶簽約須知 （ 6）成交客戶資料表 （ 7）付款方式及價格折扣策略 （ 8）銷售現(xiàn)場管理制度 （ 9）銷售現(xiàn)場日報表、周報表、月報、季報表等 三 、營銷準(zhǔn)備工作 （一） LOGO及 VIS設(shè)計 標(biāo)志 5/256/25 策劃部 /廣告公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加強(qiáng)銷售隊伍的管理，提高從業(yè)人員的職業(yè)水平，盡量縮短銷售周期，有效控制營銷費用 。 街鋪、商鋪多點同時銷售 考慮到客戶群的特點，主題商場由于引入知名的商家，對浙江、 湖南籍的深圳等外地的投資客戶有很強(qiáng)的吸引力。同時也讓老業(yè)主有獲利的感覺，贏得市場口碑，為后期推廣及價格提升打好堅實的基礎(chǔ)。 點銷售），以確立項目的價格定位，為價格的低開高走打好基礎(chǔ)。熱銷期從 12 月 24日至 06 年 2 月 15 日；之后進(jìn)入強(qiáng)銷期，利用 06 年 5 月的銷售小高峰，確保完成一期項目的 70%以上的銷售率；尾盤銷售期在 06 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大賣場招商是整個項目成功的關(guān)鍵和保障，牽涉到整個商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計和大賣場規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)該盡快組織運作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? “水星樓”四部曲 ? 一部曲：尋找“水星樓”背后的故事 結(jié)合抗戰(zhàn)勝利和世界反法西斯勝利 60 周年，在全市甚至是全省范圍征集老照片、文章、英雄事跡等。 ? 權(quán)威性 無可爭議的常德城市商業(yè)名片。 面積： 1018 平米 銷售方式： 12 年返租，第 110 年回報 10%，第 1112 年回報 12% 24 樓整體招商，現(xiàn)只售 3 樓 金鉆廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃極差，交通不方便，人流組織不順暢，后續(xù)經(jīng)營困難，除女人一條街經(jīng)營較為理想之外，其他區(qū)域幾乎經(jīng)營困難， 1 樓約有 35%在轉(zhuǎn)租，有 10%左右空置，租金為 80120 元 /平米， 2 樓以上 70%空置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 常德市房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展很快。 商業(yè)常德 ? 常德 2020 年的人均 GDP 為 11064 元，第三產(chǎn)業(yè)增長較快。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 地域概況 湘西北重鎮(zhèn) ? 常德位于湖南省西北部，東臨洞庭，西接黔川，南通長沙，北連荊襄，史稱“黔川咽喉，云貴門戶”。 ? 常德城區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，商鋪林立，人均占有商業(yè)面積超過 平方米，呈現(xiàn)基本飽和狀態(tài)?？偟膩碚f，未來住宅市場消費力依然強(qiáng)勁，高檔、高端住宅大有可為；商業(yè)市場相對飽和，但是從品牌、功能、檔次、服務(wù)、行銷等各方面都面臨升級換代，在商業(yè)細(xì)分市場仍有很好的操作空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。常德市約有 70%的投資者被套牢。 ? 排他性 具有豐富文化內(nèi)涵的黃金商業(yè)地段，難以仿造。 ? 二部曲：再現(xiàn)“水星樓” 舉行項目論證會，向社會公開展示設(shè)計方案，征詢意見，項目的開工奠基、竣工揭牌儀式等。 c) 3樓水星樓，總建筑面積 1378 平米，同意規(guī)劃為集郵、民間工藝。招商對象重點鎖定全球排名前兩位的沃爾瑪、家樂福，但不排除與易初蓮花、吉之島、韓國新世界百貨接觸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。達(dá)到目的后迅速封盤十天左右，針對市場反映，就價格、策略等做出相應(yīng)的調(diào)整。 利用大商家的品牌效應(yīng)，盡量淡化街鋪與商埸鋪位的定價差異；利用大商家租期長的特點，平衡一二層投資客戶的收益，減小商場一二層鋪位的銷售價格?？煽紤]在浙江、深圳設(shè)點進(jìn)行推介銷售。 十四、 項目商業(yè)第一階段銷售價格、租金價格和項目回款估算 a) 2樓，總建筑面積 6701 平米，推售面積 3641 平米，預(yù)計推售時間 2020 年 12 月 24 日。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。沃爾瑪選址一般都會選擇客流量大、車流多、停車設(shè)施良好、交通便利以及商店的相容性高的地點。 家樂福大賣場選址要求 1)、開在十字路口。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層，但最佳為地面一、二層或地下一層和地上一層。 額測算，兩家公司是集團(tuán)之外的獨立公司，以保證預(yù)測的科學(xué)和準(zhǔn)確性。同樣由市場部負(fù)責(zé)新店選址，門店面積確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在售樓處包裝、樣板房布置、廣告投入、樓書制作等環(huán)節(jié)上優(yōu)選合作伙伴，在達(dá)到要求效果的前提下，盡量節(jié)約開支。 所有促銷活動都必須以促進(jìn)現(xiàn)場實際成交為準(zhǔn)。 較大提升，實現(xiàn)低開高走。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購的人數(shù)及客戶的實際情況，選擇 12 月 24 日正式開盤。 a) 招商工作步驟 招商工作主要分兩步走：一是大賣場的招商，二是全面大規(guī)模招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，在整體推廣思路上應(yīng)該緊緊扣住“水星樓”三個字，堅持做好一個中心兩到三個基本點的 工作，一個中心指水星樓購物中心廣場，將廣場文化做足；兩到三家主力商家的開業(yè)和促銷活動要作為重大營銷事件來做。 七、 水星樓的“四個性格” ? 唯一性 常德市唯一真正意義上的購物中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。常德民風(fēng)活躍開放，樂于接受新鮮事物，追求時尚，崇尚潮流，具有超前的消費意識。 市”、全國第一個“詩詞之市”等榮譽(yù)稱號。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全市面積 萬平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個縣級市津市，總?cè)丝?00 萬。 ? 商業(yè)功能相對單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 二、 項目概況 項目簡介 ? 項目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。 ? 本項目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項目的開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計、營銷運作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項目具備了跳出商業(yè)項目同質(zhì)化競爭的基礎(chǔ)，從而開辟常德市商業(yè)格局的新時代。 拆遷老吉春堂藥店和新華書店，項目建成后需返回一部分面積給吉春堂及新華書店 另：由吉春廣場開發(fā)商金城房地產(chǎn)公司開發(fā)的另一商住樓：金城廣場 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會集體購買，已銷售完畢。 由于該項目影響極大，為政府重點項目，金健是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳鲜衅髽I(yè)之一，實力雄厚。 ? 和諧性 重現(xiàn)老商業(yè)區(qū)的繁榮景象，商業(yè)與文化高度和諧統(tǒng)一，人與建筑的和諧統(tǒng)一。 ? 三部曲：時尚“水星樓” 宣傳倡導(dǎo)一種休閑生活方式，一種全新的購物體驗。 d) 4樓地面四層，總建筑面積 12586 平米，定位為百貨商場。（附沃爾瑪、家樂福情況介紹和選代理機(jī)構(gòu) 招商團(tuán)隊 銷售團(tuán)隊 策 劃團(tuán)隊 全球 國內(nèi)一 線品牌 招商組 開發(fā)商 浙江銷售 深圳銷售 常德銷售 省內(nèi) 常德長 沙招商組 業(yè)態(tài)調(diào)控 招商管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二步在主力商家開業(yè)前后各一個月內(nèi)，分兩批推出 4樓的銷售。 住宅的價格在局部形成高開高走的態(tài)勢，通過打造便利時尚型的高檔公寓，利用面積小總 價不高的特點，適當(dāng)提高產(chǎn)品面市時的單價。 售樓處和住宅樣板房 考慮項目分期開發(fā)，在人民路