【正文】 具體比例詳見下表： 目前是地產(chǎn)投資的原因 所占比例 經(jīng)濟發(fā)展快，地產(chǎn)有增值的潛力 % 消費水平提高比較快 % 建筑材料價格下調(diào)，利于商業(yè)發(fā)展 % 商業(yè)經(jīng)濟政策比較好 % ? 目前不是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時機的原因分析 目前不是商業(yè)地 產(chǎn)投資的原因 比例 商業(yè)過熱，競爭壓力大 % 地價過高 % 人流量過小 % 其它 % 合適商業(yè)項目有沒有投資的打算及原因 ? .深訪發(fā)現(xiàn)，有 85％的經(jīng)營商戶會考慮投資合適的商業(yè)項目；只有 15％的經(jīng)營戶不會考慮投資。 圖4 . 2 . 5 選擇經(jīng)營用房的最看重因素位置/ 地段66%租金17%人流15%建筑物是否方便利用2% c) .不同收入群體選擇經(jīng)營用房的考慮因素 從收入方面來看，占 6成以上的高、中、低端收入群體最看重位置 /地段。下表為經(jīng)營者收入分類比例。 項目功能布局 本項目總體分 3 層，其中 1 層為精品店， 2 層為中低擋流行百貨， 3 層為餐飲休閑娛樂區(qū)域，另有購物中心或大型超市。 在座談會當中有 1 位做木地板的朋友購買了新天地的一套商鋪，其最初的購買動機就是看重了 “東方家園建材超市 ”，行業(yè)大戶往往能夠堅定本行業(yè)中小投資客兼經(jīng)營商戶的信心； 同時新天地也存在一定的問題，主要表現(xiàn)在： a. 產(chǎn)品設 計本身存在嚴重缺陷，對于部分行業(yè)而言利用比較困難； b. 內(nèi)部交通人流的溝通存在問題，部分位置商業(yè)價值受到影響； 二、遠洋城 項目概況 遠洋城項目選址于唐山市中心區(qū)西北部，位于建設北路 130 號 ,豐源道以南，建設北路以西，長寧道以北，東方花苑以東。 附表 核心商圈商業(yè)租金分布 d. 核心商圈成熟商業(yè)設施分布及供給特點 核心商圈目前比較成熟的商業(yè)設施主要有： →商場主要有 “可兒數(shù)碼城 ”、 “龍悅 ”等； →休閑娛樂目前主要有 “金永 KTV”； →核心商圈內(nèi)的商業(yè)多以 “底商 ”、 “臨街門面房 ”為主； →從商業(yè)用房的分割形式來看，大多數(shù)是縱向分割的， 1～ 2 層為 1 戶或 1～ 3 層為 1戶； →核心商圈目前的商業(yè)分布比較分散，缺乏大型集中融合多種功能的商業(yè)設施； 次級商圈分析 核心商圈道路最高租金（元 / 平米 . 天）最低租金（元 / 平米 . 天）平均租金（元 / 平米 . 天）華沿道～大里路（新華道） 西山道～國防道（衛(wèi)國路） 西山道～國防道（學院路） 衛(wèi)國路～學院路（西山道） 衛(wèi)國路～學院路（國防道） a. 人口分析 在本項目次 級商圈中，共 23 個初具規(guī)模的物業(yè)小區(qū)，總戶數(shù) 16305 戶，按照戶均 3 人計算，次級商圈常住人口 48915 人，接近 5 萬人。 唐山市商業(yè)中心分析 通過對經(jīng)營戶和投資戶的深度訪問，大家一致認為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應該是建國路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因為建國路是基于上世紀七八十年代的 生產(chǎn)力水平建設起來的，現(xiàn)在來看，它的功能不完善、服務水平差、經(jīng)營理念陳舊、層次較低，只能說是一個小商品集散地。 隨著唐山對外開放力度的不斷加大，對外交往日趨密切。這里礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)歷史悠久。 本次調(diào)研需要達到的主要目的有： →全面分析與調(diào)查唐山地區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況，業(yè)態(tài)特點、租金狀況、未來商業(yè)發(fā)展狀態(tài)，從而確定本案的定位； →通過分析確定項目的業(yè)態(tài)、戶型、租金、租戶、投資人、銷售價格等確定本項目定位； 本次調(diào)研主要包括如下幾個方面的工作： 1. 唐山市商業(yè)總體市場分析； 2. 本項目商圈研究； 3. 本項目競爭項目研究； 4. 唐山商業(yè)經(jīng)營戶研究； 5. 唐山商業(yè)投資客研究； 6. 唐山市普通消費者商業(yè)消費需求研究； 7. 唐山大學生消費購物及需求研究； 8. 調(diào)研結論及初步建議； 二、技術報告 本次調(diào)研工 作主要完成了對如下群體的訪談和調(diào)研： 1． 完成了對唐山市區(qū)的主要商業(yè)設施的調(diào)查摸底工作，本項工作主要通過實地考察和采用與相關物業(yè)訪談的方式進行； 2． 完成了對主要競爭項目和參考項目（遠洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰莊園）的摸底調(diào)查工作，本項工作主要采用實地考察和與相關項目銷售人員當面訪談； 3． 對 33 位唐山市商業(yè)地產(chǎn)投資客進行了定性深度訪談調(diào)查； 4． 邀請了 14 名唐山市商業(yè)投資客和商業(yè)經(jīng)營戶召開了 2 場座談會； 5． 對 150 位唐山市各類商業(yè)經(jīng)營戶進行了問卷調(diào)查； 6． 對 260 名唐山市長住居民進行了商業(yè)消費需求的定量問卷調(diào)查； 7． 對 50 名河北理工大學在校學生進行了大學生消費需求定量問卷調(diào)查； 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 第一章 唐山商業(yè)總體市場分析 一、唐山概況 地理位置 唐山位于環(huán)渤海地區(qū)與環(huán)京津交匯地帶，與首都北京相距150公里，與著名工業(yè)城市天津市相距 120公里，是聯(lián)絡華北、東北兩大地區(qū)的咽喉。唐山雖臨渤海，但屬于暖溫帶，又受典型的溫帶季風影響，因此屬暖溫 帶季風氣候，呈現(xiàn)出明顯的大陸性氣候特征。高新技術開發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開放型科技經(jīng)濟區(qū)，它以服務周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境，成為外商的投資熱點。 通信、居家裝修等相關商品消費熱點初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷勢頭。 商業(yè)供給的來源主要包括： a. 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 從過去 2 年到未來 12 內(nèi)，大型商業(yè)地產(chǎn)將成為唐山商業(yè)供給大主流，總體潛在供給量大約為 132250 平米，具體分布如下： →新天地：該項目總體建筑規(guī)模 12 萬 平米；目前該項目大約剩余 3 萬平米左右； →唐人街：該項目總體建筑規(guī)模 萬平米；目前 12 層商業(yè)除 2 套（ 1套 150平米， 1 套 500 平米）， 3 層辦公部分剩余 220 套，大約 6600平米； →新街：該項目總體建筑規(guī)模 萬平米；目前已經(jīng)有內(nèi)部認購，但仍未最終簽約； →玫瑰莊園：總體建筑面積 萬平米，可供銷售面積 萬平米，大約 60 套左右； →本項目：本項目在獲得 124 團地塊的租賃權以后，本項目的商業(yè)面積將進一步擴大，有可能達到 4 萬平米； b. 獨立門面房 從本次普查的情況來看，獨立門面房的總體供應量在 萬平米左右， 60 多套； c. 大型住宅項目底商 最近幾年唐山住宅建設飛速發(fā)展，幾乎每個項目在規(guī)劃中都有一定的商業(yè)面積，而且基本上是以“底商”的形式出現(xiàn)的，從前期普查的情況來看，唐山大型高檔住宅底商的供給量大約在 萬平米左右，總體供給套數(shù)為 30 套； d. 其他商業(yè)設施空置面積 目前唐山市其他商業(yè)設施空置可供使用的面積大約在 萬平米左右； 供給特征 從目前唐山商業(yè)供給總體而言，呈現(xiàn)如下幾個特點： a. 大型商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)成為唐山未來商業(yè)供給的主流；大型商業(yè)地產(chǎn)項目供給 占整個唐山商業(yè)供給面積的 70%略強； b. 隨 著唐山市未來商業(yè)供給數(shù)量的增加，商業(yè)地產(chǎn)的競爭必然加劇； c. 商業(yè)街和 Mall 的商業(yè)的形態(tài)已經(jīng)基本被唐山人所認可，尤其是唐人街的成功 推出使唐山人逐漸接受了“商業(yè)街”這一新生事物； d. 在唐山未來商業(yè)地產(chǎn)競爭中，項目的規(guī)模以及產(chǎn)品規(guī)劃是否符合經(jīng)營者和投資 者的需求將成為項目成敗的關鍵因素； 73%7%6%14%大型商業(yè)項目 獨立門面房 住宅底商 其他 附圖 唐山商業(yè)供給分布 從唐山市目前商業(yè)地產(chǎn)供給的產(chǎn)品特征來看，主要表現(xiàn)出如下幾個特點： a. 從單套面積規(guī)模來看，普遍偏大，獨立門面房單套平均面積在 185 平米，高檔住 宅底 商單套平均面積規(guī)模為 398 平米； b. 從格局上看，全部是縱向分割， 12 層為 1 戶，或者 13 層為 1 戶，這種分割形式直接導致了單套面積的加大，提高了投資門檻，銷售速度比較緩慢；同時對于經(jīng)營商戶而言2 層或 3 層的利用率比較低，投資人在投資以后需求租戶的時間成本比較高； c. 唐山目前每個小區(qū)的規(guī)模相對比較有限，消費基數(shù)和消費能力都相對有限，而底商由于規(guī)模和建筑形式的限制，很難吸引大量的人流，所以底商的商業(yè)價值相對比較，銷價格也比較低，從我們掌握的幾個高檔樓盤的底商銷售價格來看， 瑞德花園底商的銷售價格為 6288 元 /平米（住宅價格為 3000 元 /平米），其次是 “金色家園 ” 為 5580 元 /平米（住宅價格為 3570 元 /平米），繁榮花園底商的銷售價格為 5260 元 /平米（住宅價格為 3100元 /平米），平均銷售價格為 5709 元 /平米； 第二章 本項目商圈分析 一、項目商圈界定 按照傳統(tǒng)的商圈劃分理論，我們將本項目的商圈由里到外依次劃分為： a. 核心商圈：核心商圈的四至范圍依次是，東至華巖路，西至大里路，南至國防道，北至西山道；以本項目所在地為中心，東西、南北各 1 公里的范圍內(nèi)； b. 次級商圈：次級商圈的四 至范圍依次是，東至建設路，西至友誼路，南至南新道， 北至北新道；以本項目所在地為中心，東西、南北各 1 公里以外， 3 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； c. 邊緣商圈：邊緣商圈的范圍應該是以本項目所在地為中心，東西、南北各 3 公里以外， 5 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； 北新道 西山道 新華道 國防道 南新道 友 誼 路 大 里 路 學 院 路 衛(wèi) 國 路 華 巖 路 建 設 路 附圖 本項目商圈示意圖 二、項目商圈消費群體分析 按照商圈理論，核心商圈的消費能力占項目總消費能力的 5570%，次級商圈占總體消費能力的 1525%，邊緣商圈的消費能力一般占總體消費能力的 5%左右。 6月2 7日、2 8日項目附近不同方向的車流走勢圖( 單位:車次/ 小時)1260132611468221272 128412181386132014881434114050070090011001300150017007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/小時東——西西——東6 月2 7 日、2 8 日新華道與衛(wèi)國路交叉路口不同方向的車流走勢圖( 單位: 車次/ 小時)12601470130811041488 15361470984702540975 99076812781710126011461428 13801350171605001000150020xx7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62 星期天 20xx62 星期一單位：次/ 小時東——西 南——北 西——東 北——南第三章 競爭項目分析 一、新天地 項目概況 本項目位于路南區(qū)衛(wèi)國路，項目總建筑規(guī)模為 12 萬平米，目前除兩個主力店沒有開工建設， 其他部分均已經(jīng)建設完畢。建筑外立面基本上采用暖色調(diào)。 出現(xiàn)的問題 玫瑰莊園基本上屬于典型的失敗案例，目前第一排已經(jīng)銷售完畢，但第 2排和第 3 排基本沒有銷售；主要原因在于本項目前期規(guī)劃存在嚴重缺陷，無法挖掘第 2 排和第 3 排的商業(yè)價值。 表一：租賃面積及租金均值比較 最小值 最大值 均值 經(jīng)營面積（平米） 租金水平（元 /平米 .天） .30 經(jīng)營年限特征 從經(jīng)營年限來看，低端收入群體在每個經(jīng)營年限上都占有很大的比例，而中端收入群體在年限的劃 分上多集中在 2～ 10 年；高端收入群體 2 年以內(nèi)占到 ％，其它年限差別不是太大。 圖4 . 3 . 4 經(jīng)營戶對成功商業(yè)項目的選擇比例遠洋城48%新天地8%唐人街10%新街28%玫瑰莊園2%本項目4% 選擇項目成功的原因分析 經(jīng)營商戶認為一個項目成功的原因主要有以下幾點，首先是地段位置好，約占 43％；其次是發(fā)展?jié)摿Υ?，?15％；三要看廣告宣傳力度，約占