【正文】 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng) 主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用 月平均額 第七部分：管理資源配置 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 其他 五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 城市 規(guī)劃 城市 規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。 四、 附則 本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，對(duì)于通過(guò)投標(biāo)、競(jìng)拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。 “決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。 （ 4） 評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和相關(guān)資料，在會(huì)議召開(kāi)前形成書(shū)面意見(jiàn)。召開(kāi)與否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到《召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)》 2 個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見(jiàn)，意見(jiàn)應(yīng)包括會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。 第二條 項(xiàng)目發(fā)展工作小組 小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。 項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫(xiě)《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，具體內(nèi)容可參照《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。 （ 8） 企劃部應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后 3 個(gè)工作日內(nèi)完成聽(tīng)證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。 合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見(jiàn)報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請(qǐng)?jiān)?tīng)證會(huì)評(píng)委通過(guò)通訊方式重新表決。 無(wú)論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約 風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位 置、距宗地距離、接口位置。 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ? 形成時(shí)間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年） ? 開(kāi)工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其 研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價(jià) ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖 ：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 第五部分：工程及銷售計(jì)劃 一、 截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì) 等方面論述。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平； 前 20 名發(fā)展商最近 3 年的 開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。 從地理位置、土地供應(yīng)、 周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 附圖 ：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 法律 手續(xù) 法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。 會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。 會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。 （ 6） 一線公司應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)兩周前向小組報(bào)送《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿或《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況》。 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 編號(hào) 名稱 版本 第 頁(yè)共 頁(yè) 編制 更改 審核 批準(zhǔn) 生效期 年 月 日 ： ； :； 群： 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度 （試行） 一、 緒言 目的： 為適應(yīng)集團(tuán)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，提 升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。 （ 5） 一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見(jiàn)和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組。 與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí)，若表決形式（ 3）的比例大于等于（ 2），以（ 3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（ 2）作為最終論證結(jié)果。 第八條 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員通過(guò)通訊方式表決。 談判 情況 談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝 古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 八、 土地升值潛力初步評(píng)估。 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。） 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價(jià)款 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 二、 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)