【正文】 5580 元 /平米（住宅價(jià)格為 3570 元 /平米），繁榮花園底商的銷售價(jià)格為 5260 元 /平米（住宅價(jià)格為 3100元 /平米），平均銷售價(jià)格為 5709 元 /平米； 第二章 本項(xiàng)目商圈分析 一、項(xiàng)目商圈界定 按照傳統(tǒng)的商圈劃分理論，我們將本項(xiàng)目的商圈由里到外依次劃分為： a. 核心商圈：核心商圈的四至范圍依次是，東至華巖路，西至大里路，南至國(guó)防道，北至西山道；以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 1 公里的范圍內(nèi)； b. 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈的四 至范圍依次是，東至建設(shè)路，西至友誼路，南至南新道， 北至北新道；以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 1 公里以外， 3 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； c. 邊緣商圈：邊緣商圈的范圍應(yīng)該是以本項(xiàng)目所在地為中心，東西、南北各 3 公里以外， 5 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； 北新道 西山道 新華道 國(guó)防道 南新道 友 誼 路 大 里 路 學(xué) 院 路 衛(wèi) 國(guó) 路 華 巖 路 建 設(shè) 路 附圖 本項(xiàng)目商圈示意圖 二、項(xiàng)目商圈消費(fèi)群體分析 按照商圈理論，核心商圈的消費(fèi)能力占項(xiàng)目總消費(fèi)能力的 5570%，次級(jí)商圈占總體消費(fèi)能力的 1525%，邊緣商圈的消費(fèi)能力一般占總體消費(fèi)能力的 5%左右。 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 增長(zhǎng)率 20xx 年 增長(zhǎng)率全社會(huì)商業(yè)零售總額 2 7 7 . 4 億元 1 0 . 3 0 % 3 0 7 . 3 8 億元 %市區(qū)零售總額 1 4 2 . 2 億元 7 . 8 0 % 1 5 0 . 8 1 億元 %縣（市）零售總額 1 3 5 . 2 億元 1 3 . 2 0 % 1 5 6 . 5 7 億元 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) % %餐飲業(yè) % %個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售總額 147 億元 1 2 . 5 0 % 1 7 6 . 4 4 億元 %城市居民可支配收入 7850 元 7 . 1 0 % 8068 元 %年人均消費(fèi)支出 6033 元 6 . 5 0 % 6530 元 %年末職工人數(shù) 8 6 . 6 萬(wàn)人 8 4 . 9 萬(wàn) %職工工資總額 8 0 . 8 億元 8 8 . 8 億元 %在崗職工年人均工資 10427 元 11584 元 %而唐山百貨大樓作為后起之秀目前在唐山商業(yè)領(lǐng)域占有相當(dāng)重要的地位，但唐百大樓由于前期設(shè)計(jì)的問(wèn)題，導(dǎo)致現(xiàn)在停車位嚴(yán)重不足，沒(méi)有休閑娛樂(lè)功能空間，加上比較高的租金導(dǎo)致客戶經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性比較差，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，唐山百貨大樓在唐山商業(yè)零售領(lǐng)域的地位會(huì)有所下降，但同時(shí)由于百貨大樓具有“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”和“比較先進(jìn)的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)”的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái) 23 年內(nèi)百貨大樓在唐山的商業(yè)領(lǐng)域里應(yīng)該還占有比較重要的位置。 通信、居家裝修等相關(guān)商品消費(fèi)熱點(diǎn)初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。近幾年來(lái)，唐山市先后與瑞典的馬爾墨市、日本的酒田市、英國(guó)的林肯市和美國(guó)的塞達(dá)拉皮茲市結(jié)為友好城市，使唐山在國(guó)際上的知名度越來(lái)越高。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開(kāi)放型科技經(jīng)濟(jì)區(qū)，它以服務(wù)周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境，成為外商的投資熱點(diǎn)。中國(guó)的第一袋機(jī)制水泥、第一座機(jī)械化礦井、第一條標(biāo)準(zhǔn)軌距鐵路、第一臺(tái)蒸汽機(jī)車和第一件衛(wèi)生陶瓷都是在這里誕生的。唐山雖臨渤海，但屬于暖溫帶，又受典型的溫帶季風(fēng)影響，因此屬暖溫 帶季風(fēng)氣候，呈現(xiàn)出明顯的大陸性氣候特征。隔海與朝鮮、韓國(guó)、日本相望，成為東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。 本次調(diào)研需要達(dá)到的主要目的有： →全面分析與調(diào)查唐山地區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，業(yè)態(tài)特點(diǎn)、租金狀況、未來(lái)商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從而確定本案的定位； →通過(guò)分析確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、戶型、租金、租戶、投資人、銷售價(jià)格等確定本項(xiàng)目定位； 本次調(diào)研主要包括如下幾個(gè)方面的工作： 1. 唐山市商業(yè)總體市場(chǎng)分析； 2. 本項(xiàng)目商圈研究； 3. 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究； 4. 唐山商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究； 5. 唐山商業(yè)投資客研究； 6. 唐山市普通消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)需求研究； 7. 唐山大學(xué)生消費(fèi)購(gòu)物及需求研究； 8. 調(diào)研結(jié)論及初步建議； 二、技術(shù)報(bào)告 本次調(diào)研工 作主要完成了對(duì)如下群體的訪談和調(diào)研： 1． 完成了對(duì)唐山市區(qū)的主要商業(yè)設(shè)施的調(diào)查摸底工作，本項(xiàng)工作主要通過(guò)實(shí)地考察和采用與相關(guān)物業(yè)訪談的方式進(jìn)行； 2． 完成了對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和參考項(xiàng)目（遠(yuǎn)洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰莊園）的摸底調(diào)查工作，本項(xiàng)工作主要采用實(shí)地考察和與相關(guān)項(xiàng)目銷售人員當(dāng)面訪談； 3． 對(duì) 33 位唐山市商業(yè)地產(chǎn)投資客進(jìn)行了定性深度訪談?wù){(diào)查； 4． 邀請(qǐng)了 14 名唐山市商業(yè)投資客和商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶召開(kāi)了 2 場(chǎng)座談會(huì)； 5． 對(duì) 150 位唐山市各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查； 6． 對(duì) 260 名唐山市長(zhǎng)住居民進(jìn)行了商業(yè)消費(fèi)需求的定量問(wèn)卷調(diào)查； 7． 對(duì) 50 名河北理工大學(xué)在校學(xué)生進(jìn)行了大學(xué)生消費(fèi)需求定量問(wèn)卷調(diào)查； 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 第一章 唐山商業(yè)總體市場(chǎng)分析 一、唐山概況 地理位置 唐山位于環(huán)渤海地區(qū)與環(huán)京津交匯地帶，與首都北京相距150公里，與著名工業(yè)城市天津市相距 120公里，是聯(lián)絡(luò)華北、東北兩大地區(qū)的咽喉。北部和東北部多山；中部為燕山山前平原；南部和西部為濱海鹽堿地和洼地草泊。這里礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)歷史悠久。唐山擁有三大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 隨著唐山對(duì)外開(kāi)放力度的不斷加大，對(duì)外交往日趨密切。個(gè)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %，比上年提高個(gè) 百分點(diǎn)。 唐山市商業(yè)中心分析 通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和投資戶的深度訪問(wèn)，大家一致認(rèn)為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建國(guó)路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因?yàn)榻▏?guó)路是基于上世紀(jì)七八十年代的 生產(chǎn)力水平建設(shè)起來(lái)的，現(xiàn)在來(lái)看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營(yíng)理念陳舊、層次較低，只能說(shuō)是一個(gè)小商品集散地。 三、唐山市近期商業(yè)供給分析 總體分析 目前唐山市商業(yè)的供給來(lái)源豐富多樣，主要有原有商業(yè)門面房的改建、新建住宅底商、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等幾種途徑，根據(jù)前期實(shí)地考察的情況來(lái)看，唐山市未來(lái) 12 年內(nèi)潛在有效的商業(yè)供給面積大約在 18 萬(wàn) 平米左右。 附表 核心商圈商業(yè)租金分布 d. 核心商圈成熟商業(yè)設(shè)施分布及供給特點(diǎn) 核心商圈目前比較成熟的商業(yè)設(shè)施主要有： →商場(chǎng)主要有 “可兒數(shù)碼城 ”、 “龍悅 ”等； →休閑娛樂(lè)目前主要有 “金永 KTV”； →核心商圈內(nèi)的商業(yè)多以 “底商 ”、 “臨街門面房 ”為主； →從商業(yè)用房的分割形式來(lái)看，大多數(shù)是縱向分割的， 1～ 2 層為 1 戶或 1～ 3 層為 1戶； →核心商圈目前的商業(yè)分布比較分散，缺乏大型集中融合多種功能的商業(yè)設(shè)施； 次級(jí)商圈分析 核心商圈道路最高租金（元 / 平米 . 天）最低租金（元 / 平米 . 天）平均租金（元 / 平米 . 天）華沿道～大里路（新華道） 西山道～國(guó)防道（衛(wèi)國(guó)路） 西山道～國(guó)防道（學(xué)院路） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（西山道） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（國(guó)防道） a. 人口分析 在本項(xiàng)目次 級(jí)商圈中，共 23 個(gè)初具規(guī)模的物業(yè)小區(qū)，總戶數(shù) 16305 戶，按照戶均 3 人計(jì)算，次級(jí)商圈常住人口 48915 人，接近 5 萬(wàn)人。 6 月2 7 日、2 8 日新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口不同方向的人流走勢(shì)圖( 單位: 人次/ 小時(shí))1398 13081086150610922316150057014288404861668252684611702346105013087861260570106805001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/ 小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南6月27日、28日新華道與學(xué)院路交叉路口不同方向的車流走勢(shì)圖(單位:車次/小時(shí))1128257422501434 156620641002750582 672155496625141932 20xx 1866 184821001230876 87612901524 150005001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星期天 20xx62星期一單位：次/小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南 c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的車流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上各個(gè) 方向的車流比較平均，相差不大，中午從南到北、從西到東人比較少；周一早從西到東的車流較多，下午從北到南車流較多。 在座談會(huì)當(dāng)中有 1 位做木地板的朋友購(gòu)買了新天地的一套商鋪，其最初的購(gòu)買動(dòng)機(jī)就是看重了 “東方家園建材超市 ”，行業(yè)大戶往往能夠堅(jiān)定本行業(yè)中小投資客兼經(jīng)營(yíng)商戶的信心； 同時(shí)新天地也存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在： a. 產(chǎn)品設(shè) 計(jì)本身存在嚴(yán)重缺陷，對(duì)于部分行業(yè)而言利用比較困難； b. 內(nèi)部交通人流的溝通存在問(wèn)題，部分位置商業(yè)價(jià)值受到影響； 二、遠(yuǎn)洋城 項(xiàng)目概況 遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目選址于唐山市中心區(qū)西北部，位于建設(shè)北路 130 號(hào) ,豐源道以南，建設(shè)北路以西，長(zhǎng)寧道以北，東方花苑以東。 建筑特色 本項(xiàng)目總體建筑為 3 層， 12 層為商業(yè)用房， 3 層為辦公用房， 12 層商業(yè)用房基本上采用縱向分割的模式。 項(xiàng)目功能布局 本項(xiàng)目總體分 3 層，其中 1 層為精品店， 2 層為中低擋流行百貨， 3 層為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)域，另有購(gòu)物中心或大型超市。 附圖 玫瑰莊園商業(yè)布局示意圖 建筑特色 本項(xiàng)目屬于住宅項(xiàng)目“玫瑰莊園”的商業(yè)部分，由于本項(xiàng)目目前沒(méi)有任何說(shuō)明材料，沒(méi)有建筑模型，僅有項(xiàng)目圍檔，基本上沒(méi)有什么特色可言。下表為經(jīng)營(yíng)者收入分類比例。 圖4 . 2 . 1 目前經(jīng)營(yíng)店面的購(gòu)買或租賃狀況%%%100%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%低端收入群體 中端收入群體 高端收入群體購(gòu)買 租賃 b) .面積及租金水平分析 經(jīng)營(yíng)商戶目前的租金水平平均一般在 元 /平米 .天左右，所要求的經(jīng)營(yíng)面積平均在 平米。 圖4 . 2 . 5 選擇經(jīng)營(yíng)用房的最看重因素位置/ 地段66%租金17%人流15%建筑物是否方便利用2% c) .不同收入群體選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素 從收入方面來(lái)看，占 6成以上的高、中、低端收入群體最看重位置 /地段。對(duì)于本項(xiàng)目有 4％的經(jīng)營(yíng)者選擇。具體比例詳見(jiàn)下表： 目前是地產(chǎn)投資的原因 所占比例 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，地產(chǎn)有增值的潛力 % 消費(fèi)水平提高比較快 % 建筑材料價(jià)格下調(diào)，利于商業(yè)發(fā)展 % 商業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較好 % ? 目前不是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)的原因分析 目前不是商業(yè)地 產(chǎn)投資的原因 比例 商業(yè)過(guò)熱，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 % 地價(jià)過(guò)高 % 人流量過(guò)小 % 其它 % 合適商業(yè)項(xiàng)目有沒(méi)有投資的打算及原因 ? .深訪發(fā)現(xiàn)，有 85％的經(jīng)營(yíng)商戶會(huì)考慮投資合適的商業(yè)項(xiàng)目；只有 15％的經(jīng)營(yíng)戶不會(huì)考慮投資。 6. 總價(jià)分析 %%%%%30%18%46%2%4%0%20%40%60%80%100%面寬（米） 進(jìn)深（米）經(jīng)營(yíng)商戶購(gòu)買考慮的面寬和進(jìn)深比例15 .1 及以上10 .1 ～15 米8. 1～ 10 米5. 1～ 8米5米 及以下%%%%%%%%20%%%%%%18%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一般地段接受的價(jià)位 繁華地段接受的價(jià)位 本項(xiàng)目接受的價(jià)位≤20 0 0 元/平米 20xx~4000元 /平 米 4