【正文】 內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖 ：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析 一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 （一） 項目立項 項目是否已經(jīng)立項 立項主體是否能夠變更 立項變更條件和時間 有關(guān)立項的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （二） 項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索 引） （三） 項目用地規(guī)劃 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 規(guī)劃用地用途 有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索引） （四） 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 取得土地使用權(quán)的程序描述 取得土地使用權(quán)需要的工作日 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） （五） 項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 土地性質(zhì)變更需要的工作日 有關(guān)項目用地規(guī) 劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索引） （六） 政策性風(fēng)險評估 政府資源利用的評估： （ 1） 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度； （ 2） 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)； （ 3） 當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度； （ 4） 地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素； （ 5） 與政府合作關(guān)系。 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位 置、距宗地距離、接口位置。 附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約 風(fēng)險，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。 項目發(fā)展環(huán)境變化 競爭 對手 競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。 無論有否新項目，均需填列項目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。 對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序： （ 1） 新項目規(guī)模在 12 萬 平方米以下且總投資 5 億元以下； （ 2） 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在 30 萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。 合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。 第五條 簽署合作意向 已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作： 于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。 （ 8） 企劃部應(yīng)于聽證會結(jié)束后 3 個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要，并報送“決策委員會”委員、集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo)、項目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。 （ 2） 評委應(yīng)于項目聽證會召開之前到項目宗地現(xiàn)場考察。 項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內(nèi)容可參照《萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。 （ 7） 小組完成實地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。 職責(zé)： 集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督； 本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸企劃部。 第二條 項目發(fā)展工作小組 小組負(fù)責(zé)項目進(jìn)展過程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。 （ 3） 決定成立小組后，企劃部、財務(wù)部、法律室應(yīng)及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到《召開項目聽證會申請》 2 個工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。 會議主持人：“決策委員會”指定。 （ 4） 評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項目可行性報告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。 “決策委員會”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。小組在收到付款申請后及時報送集團(tuán)主管總經(jīng)理或付總經(jīng)理審批，審批意見同時抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會”主任。 四、 附則 本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。 合作方式及條件 合作方式 土地成本 付款條件 其他要求 市場 周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計。 城市 規(guī)劃 城市 規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年 發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 其他 五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 六、 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 五、 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。（按季列示） 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面 積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用 月平均額 第七部分：管理資源配置 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況 近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場 主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額